Mit welchen Zusatzkosten ist beim Hauskauf zu rechnen?

Welche Zusatzkosten entstehen beim Hauskauf

Beim Erwerb einer Immobilie stellt der Kaufpreis zwar die gravierendste Kostenposition dar – freilich längst nicht die einzige. Welche einmaligen und laufenden Zusatzkosten sich zu einem Hauskauf addieren, finden Sie hier heraus.

So schlägt die Maklercourtage zu Buche

Der weit überwiegende Teil der zum Verkauf stehenden Immobilien wird über Makler angeboten. Für alle Dienstleistungen rund um die Vermittlung steht dem Makler eine Provision zu, auch als Courtage bezeichnet. Auftraggeber ist in der Regel der Anbieter der Immobilie. Darüber hinaus kommt ein Vertrag mit dem Interessenten zustande, spätestens beim ersten Besichtigungstermin im Haus. Die Höhe des Honorars richtet sich nach dem endgültigen Kaufpreis.

Wer sich als Käufer aufgrund eines engen Zeitrahmens nicht selbst auf die Suche begeben kann oder will, hat ebenfalls die Möglichkeit, einen Makler zu beauftragen. Dabei ist zu bedenken, dass es in diesem Fall zur Zahlung von zwei Provisionen kommen kann, sowohl an den suchenden und fündig gewordenen als auch an den vermittelnden Makler des Verkäufers.

Überblick zu ortsüblichen Maklergebühren

In Deutschland bestehen keine gesetzliche Vorgaben in Bezug auf die Höhe einer Maklercourtage. Daher orientieren sich Verkäufer und Makler bei der Festsetzung einer Courtage an den üblichen Sätzen der Region bzw. des Bundeslandes. Die folgende Übersicht zeigt, welche Provisionssätze in 2015 durchschnittlich gezahlt wurden.

Übliche Maklerprovision nach Bundesländern Gesamt Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 0 7,14 %
Brandenburg 7,14 % 0 7,14 %
Bremen 5,95 % 0 5,95 %
Hamburg 6,25 % 0 6,25 %
Hessen 5,95 % 0 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 2,38 % 3,57 %
Niedersachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Nordrhein-Westfalen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen 7,14 % 3,57 % 3,57 %

Ungeachtet dieser marktüblichen Maklergebühren, kann für jedes individuelle Geschäft sowohl die Höhe als auch der Zahlungspflichtige einer Provision verhandelt werden. Auf mündliche Absprachen sollten sich Hausinteressenten dabei nicht verlassen, sondern das Verhandlungsergebnis vor dem ersten Besichtigungstermin einer Immobilie schriftlich fixieren.

Wer sich nicht täglich mit Immobilien beschäftigt, kann die Angemessenheit eines Kaufpreises nur schwer einschätzen. Im Zweifel lassen Sie sich von einem Sachverständigen beraten, der ein fundiertes Gutachten anfertigt. Aus Zustand, Grundstücksgröße und Bauvolumen ermittelt der Experte den Verkehrswert. Die HOAI – Honorarordnung für Ingenieure und Architekten – gibt einen Überblick zu den möglichen Kosten.

Diese Gebühren stellt ein Notar in Rechnung

Während eine Maklerprovisionen dank Online-Suchportale und Zeitungsanzeigen noch zu umgehen ist, indem einfach auf eigene Faust die Traumimmobilie gesucht wird, ist diese Möglichkeit bei den Notargebühren verschlossen. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt für jeden Hauskauf zwingend einen notariell beglaubigten Vertrag vor. Für diese Leistungen des Notars fallen Zusatzkosten an:

  • Beurkundung des Kaufvertrages mit Unterschriftenbeglaubigung
  • Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto
  • Eintragung von Auflassungsvormerkung, Eigentümer und Grundschuld
  • Einholung der Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde

Summa summarum fallen an Notargebühren zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises als Zusatzkosten an. Bei einem Hauskauf in Höhe von 300.000 Euro kommen somit schnell bis zu 6.000 Euro zusammen, die entweder in die Finanzierung mit einzubeziehen oder aus eigener Tasche vom Käufer zu bezahlen sind. Diese Zahlweise ist bundeseinheitlich festgelegt, da der Verkäufer diese Aufwendungen ansonsten auf den Verkaufspreis aufschlägt, was wiederum die Grunderwerbssteuer unnötig in die Höhe treibt.

Das Grundbuchamt bittet in dieser Höhe zur Kasse

Erst durch die Eintragung in das Grundbuch werden Hauskäufer Eigentümer des Grundstücks. Im Grundbuch verzeichnet sind sämtliche Beurkundungen über Grundstücksrechte, wie Grundschulden, Hypotheken und Eigentümer. In der Regel fungiert das örtliche Amtsgericht als Grundbuchamt. Während der Notar die Veranlassung der Eintragungen berechnet, bittet das Grundbuchamt für die tatsächliche Eintragung mit 0,5 Prozent der Kaufsumme ebenfalls zur Kasse.

Umsichtige Hauskäufer nehmen Grundbucheintragungen übrigens nicht einzig als unumgängliche Formalität hin, sondern lassen sich ausführlich über alle damit einhergehenden rechtlichen Verpflichtungen informieren.

Mit diesen Grunderwerbssteuern ist beim Hauskauf zu rechnen

Für einen erheblichen Posten innerhalb der Zusatzkosten beim Hauskauf zeichnet das Finanzamt verantwortlich, indem es Grunderwerbssteuer erhebt. Diese Abgabe ist in Deutschland bei jedem Verkauf eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Wohnung zu leisten. Sie ist im Prinzip vergleichbar mit der Mehrwertsteuer auf Konsumgüter und fällt immer wieder aufs Neue an, unabhängig davon, wie oft das Haus bereits den Eigentümer wechselte.

Seit 2006 ist die Höhe der Grunderwerbssteuer Ländersache. Dieser Umstand hat zu erheblichen Unterschieden zwischen den einzelnen Bundesländern geführt. So fallen als Zusatzkosten aus Grunderwerbssteuer in Bayern lediglich 3,5 Prozent des Kaufpreises an, während in Nordrhein-Westfalen oder im Saarland satte 6,5 Prozent berechnet werden. (Stand: Dezember 2015) Erst wenn das Finanzamt dem Grundbuchamt die vollständige Begleichung der Steuerschuld meldet, ist eine Eintragung im Grundbuch möglich.

So reduziert sich die Grunderwerbssteuer

Umfasst der Kaufpreis eines Hauses mobile Bestandteile, fallen diese nicht unter die Grunderwerbssteuer. Somit eröffnet sich Ihnen ein Ansatz, um die Höhe dieser Zusatzkosten ein wenig zu senken. Unter diese Kategorie fallen:

  • Einbauküche
  • Markisen
  • Sauna
  • Kaminofen
  • Schränke

Derartige Gegenstände sind zwar Teil des Kaufpreises, dürfen indes für die Berechnung der Grunderwerbssteuer abgezogen werden. Der Notar vermerkt dies im Kaufvertrag. Idealerweise stellt der Verkäufer Rechnungen oder andere Belege zur Verfügung, um bei Bedarf dem Finanzamt den Wert dieser Mobilien nachzuweisen. Mehr als 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises sollte das Zubehör freilich nicht ausmachen, um keinen Finanzbeamten hellhörig zu machen.

Idealerweise stehen für die Begleichung der unvermeidbaren Zusatzkosten beim Hauskauf Eigenmittel zur Verfügung. Können die Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer aus eigener Kraft geleistet werden, nimmt diese Tatsache einen günstigen Einfluss auf den Zinssatz.

Finanzierung verursacht Zusatzkosten

Glücklich der Käufer, der sein neues Haus aus eigener Tasche bezahlen kann. Wer sich einer Finanzierung bedient, sollte mit Zusatzkosten rechnen, über den Effektivzins hinaus. Während Sollzinsen, Disagio und Bearbeitungsgebühren gemäß gesetzlicher Vorgaben in den effektiven Zinsen zu erfassen sind, gilt dies für die beiden folgenden Positionen nicht:

  • Anfallende Bereitstellungszinsen für jeden Monat, den ein Darlehen verspätet abgerufen wird
  • Zuschläge für Teilauszahlungen, sollte ein Darlehen nicht in einer Summe verfügt werden

Kommt es zu einer Verzögerung beim Hauskauf, während die Finanzierungssumme bereits zur Verfügung steht, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen. Über diesen Weg hält sie sich schadlos für den Zinsausfall, infolge des verspäteten Abrufs. Üblicherweise fallen diese Zusatzkosten an in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat. Ähnlich werden die Aufschläge für Teilauszahlungen gehandhabt.

Diesen Zusatzkosten beugen kundige Darlehensnehmer vor, indem bei Vertragsunterzeichnung ein möglichst langer Bereitstellungszinsen-freier Zeitraum vereinbart wird. In Anbetracht der mit 3 Prozent pro Jahr vergleichsweisen hohen Zinsen, sollte dieses Thema bereits beim Angebotsvergleich der Banken mit einbezogen werden.

Kostenfallen bei schlüsselfertigem Hauskauf im Visier

Handelt es sich beim Hauskauf um eine Bestandsimmobilie fallen die erforderlichen Modernisierungskosten entweder gleich ins Auge oder werden mit Unterstützung eines versierten Handwerkers ermittelt. Erwerben Sie einen schlüsselfertig erstellten Neubau, warnen Verbraucherzentralen und Bauherrenverbände vor versteckten Zusatzkosten. Der Kaufvertrag sollte daher auf Lücken geprüft werden, die im Nachhinein dem Käufer in Rechnung gestellt werden. Häufige Postionen sind:

  • Während der Bauzeit verbrauchter Baustrom
  • Kosten für die Deponierung des Erdaushubs für den Keller
  • Aufwendungen für ein erforderliches Bodengutachten
  • Schaffung einer Baustellenzufahrt
  • Anschluss des neuen Hauses ans Versorgungsnetz

Zahlreiche Hauskäufer hören von diesen und ähnlichen Zusatzkosten erst, wenn sie dafür die Rechnung präsentiert bekommen. Wir empfehlen daher beim Kauf einer schlüsselfertigen Immobilie, zuvor einen Bausachverständigen zu Rate zu ziehen, der den Vertrag auf Herz und Nieren prüft.

Sinnvolle Rücklagen für den Werterhalt – so hoch sollten sie sein

Damit der materielle Wert einer Immobilie nicht dem Zahn der Zeit zum Opfer fällt, ist eine monatliche Ansparung als Rücklage für Modernisierungsmaßnahmen empfehlenswert. Umsichtige Hauskäufer planen daher zusätzlich zum Kapitaldienst die Bildung einer finanziellen Reserve für Reparaturen ein, um einem Wertverlust entgegenzuwirken. Diese Richtwerte haben sich bewährt:

  • Für einen Neubau: monatlich 50-60 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche
  • Für einen Altbau: monatlich 1 Euro bis 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

Daraus ergeben sich bei 120 Quadratmetern Wohnfläche jährliche Zusatzkosten von 600 bis 1.700 Euro.

Fließen die Zusatzkosten ein in die Finanzierung eines Hauskaufs, bewertet die Bank diesen Umstand als 110-Prozent-Finanzierung ohne Eigenkapital. Daraus resultiert ein ungünstigerer Zinssatz, der zu einer erheblichen Kostensteigerung führt. Clevere Hauskäufer bemühen sich daher um alternative Geldquellen für die Bewältigung der Nebenkosten, die nicht in der Schufa zu finden sind, wie ein Arbeitgeberdarlehen oder ein Kredit von nahen Verwandten.

Fazit

Einen nicht zu unterschätzenden Faktor beim Hauskauf stellen die Zusatzkosten dar. Wer zumindest die Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer nicht auf dem Schirm hat, rennt offenen Auges ins finanzielle Desaster. Kommen noch Aufwendungen für die Maklerprovision, Bereitstellungszinsen und Modernisierungskosten hinzu, verwandelt sich der Traum von den eigenen vier Wänden in einen Alptraum. Es bedarf indes keiner ausgeprägten Affinität für Zahlen, sich schon frühzeitig mit Bleistift und Papier zu bewaffnen und alle hier aufgeführten Positionen zumindest in einer groben Übersicht zu erfassen. Umso leichter fällt die Kaufentscheidung und auf umso stabileren Füßen ruht die gesamte Finanzierung.