Wie berechnen Banken die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig gekündigt, berechnet die Bank als Entgelt Vorfälligkeitszinsen. Nach Gutdünken geht sie dabei nicht vor, denn es gibt gesetzliche Vorgaben. Wie betroffene Darlehensnehmer die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung selbst berechnen, vermitteln die folgenden Zeilen. Nicht immer besteht eine Zahlungsverpflichtung.

Welche Funktion haben Vorfälligkeitszinsen?

Entscheidet sich ein Darlehensnehmer für den vorzeitigen Ausstieg aus einer Immobilienfinanzierung, entgehen der Bank fest vereinbarte Einnahmen aus Zinsen. Um diesen Verlust auszugleichen, enthält jedes Vertragswerk Regelungen hinsichtlich der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Ähnlich ist der Fall zu sehen, wenn nicht der Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindung kündigt, sondern die Bank. Vorausgesetzt, die Kündigung erfolgt aus wichtigem Grund, gesteht der Gesetzgeber ihr das Recht auf die Berechnung von Vorfälligkeitszinsen zu. Dabei muss es sich übrigens nicht zwangsläufig um eine Immobilienfinanzierung handeln. Vorfälligkeitszinsen sind bei allen langfristigen Kapitalanlagen mit festen Zinssätzen ein Thema.

Welche Schäden entstehen der Bank bei vorzeitiger Kündigung?

Vorfälligkeitszinsen basieren auf der im Darlehensvertrag dokumentierten Zusicherung des Kreditnehmers, über die gesamte Laufzeit den vereinbarten Zinssatz und die daraus folgenden Zahlungen unverändert zu leisten. Bewegungen auf den nationalen oder internationalen Geldmärkten nehmen darauf keinen Einfluss. Deutschland ist eines der wenigen Länder, in dem Banken ihren Kunden Darlehen zu einem Festzins anbieten. Fällt dieser aus, resultiert der Schaden aus diesen zwei Quellen:

Refinanzierungsschaden

Um einem Kunden für den Immobilienerwerb Geldmittel bereitzustellen, nimmt der Darlehensgeber selbst eine Anleihe über die vereinbarte Laufzeit auf. Die Bank steht somit ihrerseits in der Kreide und kann den Vertrag für die Refinanzierungsmittel nicht mehr erfüllen aufgrund des vorzeitigen Ausstiegs ihres Kunden. Der verfrüht zurückerhaltene Betrag kann nun wieder angelegt werden, indes nur zum aktuellen Zinssatz. Befindet dieser sich unterhalb der ursprünglichen Zinsen, spricht die Branche von einem Refinanzierungsschaden.

Margenschaden

Eine Bank leitet die Geldmittel des Refinanzierers natürlich nicht einfach nur durch an den Darlehensnehmer. Es erfolgt ein Gewinnaufschlag auf die Zinsen, von dem das Kreditinstitut existiert. Da im Rahmen einer vorzeitigen Kündigung dieser Gewinn ebenfalls verloren geht, ist von einem Margenschaden die Rede, der durch Vorfälligkeitszinsen ebenfalls aufgefangen wird.

Plötzliche Arbeitslosigkeit, eine schwere Krankheit oder eine Scheidung müssen nicht zwangsläufig in einer vorzeitigen Kündigung des Hauskredites und folglich in der Zahlung hoher Vorfälligkeitszinsen münden. Suchen Sie im Ernstfall so früh wie möglich das Gespräch mit Ihrer Bank, um eine für beide Seiten gangbare Lösung zu finden. So besteht in der Regel die Möglichkeit einer vorübergehenden Tilgungsaussetzung oder einer Senkung der monatlichen Raten durch eine Verlängerung der Laufzeit.

Nach welcher Formel werden die Vorfälligkeitszinsen berechnet?

Um die genaue Summe der Vorfälligkeitszinsen zu ermitteln, benötigen Sie den Darlehensvertrag sowie die dazugehörigen Kontoauszüge. Hier sind alle erforderlichen Daten enthalten. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Vorfälligkeitszinsen in der Summe nicht den Gewinn infolge einer regulären Darlehensabzahlung übersteigen dürfen. Daraus haben sich zwei gesetzlich anerkannte Wege der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen ergeben:

Aktiv-Passiv-Methode

Hierbei wird zunächst die Darlehensrendite ausgerechnet, die Ihre Bank bei einer regulären Bedienung des Darlehens erwirtschaftet hätte. Es folgt die Annahme, der durch die vorzeitige Darlehensrückführung freigewordene Geldbetrag würde angelegt in Pfandbriefen zum aktuellen Kurs. Hier wird es derzeit kritisch für den Darlehensnehmer, denn je niedriger die Pfandbrief-Renditen, desto höher fällt der Verlust für den Darlehensgeber aus, was in hohen Vorfälligkeitszinsen resultiert.

Aktiv-Aktiv-Methode

Für diese Berechnung spielen die Renditen von Pfandbriefen keine Rolle. Vielmehr geht die Bank davon aus, der zurückgeflossene Betrag könnte sogleich an einen neuen Kreditnehmer weitergegeben werden. Nunmehr werden beide Darlehensrenditen miteinander verglichen – die entgangene und die zu erwartende. Die Differenz ergibt die Summe der Vorfälligkeitszinsen, eventuell bereinigt um eine Prämie für entfallene Risiken infolge der Darlehensablösung und eingesparter Verwaltungskosten.

Die folgende Tabelle vermittelt anhand eines konkreten Beispiels, wie sich die Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nach der Aktiv-Passiv-Methode darstellt. Da die Banken von den Gerichten dazu verpflichtet wurden, eine für Nicht-Fachleute nachvollziehbare Berechnung vorzulegen, hat sich die Orientierung an der Pfandbrief-Rendite besser bewährt:

Berechnung von Vorfälligkeitszinsen  
Darlehenssumme 300.000 Euro
Vertragsbeginn 01.01.2010
Ende der Sollzinsbindung 01.01.2020
Sollzinssatz 4,00 %
Monatliche Rate 1.500 Euro
Kündigungstermin 01.01.2016
Restschuld zum Kündigungstermin 176.955 Euro
Sondertilgungen 0 Euro
Höhe der Vorfälligkeitszinsen 23.587 Euro
Risikoersparnis – 560 Euro
Verwaltungskostenersparnis – 185 Euro
Bearbeitungskosten für die Abwicklung + 200 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung gesamt 23.042 Euro

Die erschreckende Höhe der Vorfälligkeitszinsen von 23.587 Euro für eine um 4 Jahre vorgezogene Kündigung des Darlehens resultiert aus der erheblichen Differenz von 4,00 Prozent Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und den aktuell niedrigen Pfandbriefsätzen. Die folgende Tabelle gibt näheren Aufschluss:

Datum Darlehenssaldo Tilgungsanteil Zinsanteil bei 4 % Zinsen Wiederanlage Pfandbrief Zinsverlust der Bank
30.12.2016 166.774 Euro 9.270 Euro 5.729 Euro 117 Euro 5.612 Euro
30.12.2017 155.235 Euro 11.539 Euro 6.460 Euro 139 Euro 6.321 Euro
30.12.2018 143.226 Euro 12.009 Euro 5.991 Euro 136 Euro 5.855 Euro
30.12.2019 130.728 Euro 12.498 Euro 5.502 Euro 130 Euro 5.372 Euro
01.01.2020 129.663 Euro 1.064 Euro 437 Euro 10 Euro 427 Euro
Summe   46.380 Euro 24.119 Euro 532 Euro 23.587 Euro

Unabhängig davon, ob Sie die Vorfälligkeitszinsen von Hand nach diesem Schema berechnen oder einen Onlinerechner verwenden, handelt es sich stets um ein vorläufiges Ergebnis. Es ist kaum möglich, alle Eventualitäten eines individuellen Darlehensvertrages in den darauf abgestimmten Parametern und Berechnungsalgorithmen zu erfassen. Ein konkretes Ergebnis erhalten Sie im Rahmen einer professionellen Beratung durch einen Fachanwalt oder die Verbraucherzentrale.

Sondertilgungsrechte sind bei der Berechnung einzubeziehen

Enthielt der Darlehensvertrag Vereinbarungen hinsichtlich des Rechts auf Sondertilgungen, nehmen diese maßgeblichen Einfluss auf die Berechnung von Vorfälligkeitszinsen. Wie in verschiedenen Beschlüssen des BGH’s manifestiert wurde, ist bei der Ermittlung einer Vorfälligkeitsentschädigung eine Sondertilgung auch dann zu berücksichtigen, wenn der Darlehensnehmer bis dato kein Geld eingezahlt hat. Vielmehr sind vereinbarte Sondertilgungen sogar rückwirkend als geleistet anzunehmen, wie das Landgericht Heidelberg in einem konkreten Fall entschied.

Darf die Bank eine vorzeitige Kündigung ablehnen?

Es sorgt immer wieder unter Darlehensnehmern für Erstaunen, dass die Bank die frühzeitige Kündigung eines Kreditvertrages nicht so ohne weiteres zu akzeptieren hat. Vielmehr handelt es sich um ein vertragliches Wahlrecht, sodass im Grunde die Auflösung zunächst zu beantragen ist. Es unterliegt der Kulanz Ihrer Bank, ob sie die Kündigung annimmt oder nicht. In diesen Ausnahmefällen ist die Auflösung des Vertrags grundsätzlich unstrittig:

  • Die durch das Darlehen belastete Immobilie wird verkauft
  • Der Darlehensnehmer beantragt eine Erhöhung des Kreditbetrages, was die Bank ablehnt

Ungeachtet dessen, ob die Vertragsauflösung aus Kulanzgründen oder nach gesetzlichen Maßgaben erfolgt, fallen Vorfälligkeitszinsen grundsätzlich an. Während die Darlehensrückführung aufgrund eines Verkaufs in der Regel reibungslos verläuft, mündet die zweite Variante zumeist in unangenehmen Friktionen. Wird die Erhöhung des Darlehensbetrages von der Bank abgelehnt, ist der Ärger vorprogrammiert. Wer keine ’schlafenden Hunde wecken‘ möchte, sucht daher rechtzeitig das Gespräch mit dem zuständigen Kreditsachbearbeiter.

Wann müssen keine Vorfälligkeitszinsen gezahlt werden?

Überschreitet die Zinsbindung eine Laufzeit von 10 Jahren, hat der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht verfügt. So ist ein vorzeitiger Ausstieg aus einem Darlehensvertrag ohne Zahlung von Vorfälligkeitszinsen möglich, wenn die Rückzahlung innerhalb von 6 Monaten nach dem Ablauf von 10 Jahren erfolgt. Wichtig zu beachten ist, dass die 6-monatige Frist zu laufen beginnt mit dem Datum der vollständigen Auszahlung des Darlehensbetrages.

Diese Regelung zu den Vorfälligkeitszinsen muss übrigens nicht explizit im Vertragswerk vermerkt sein. Sie gilt grundsätzlich und für jeden Vertrag nach deutschem Recht. Die Möglichkeit von Sondertilgungen sollte hingegen schriftlich festgehalten sein, idealerweise in unbegrenzter Höhe. In diesem Fall kann das Thema Vorfälligkeitszinsen ebenfalls ad acta gelegt werden.

Darüber hinaus fallen keine Vorfälligkeitszinsen an, wenn ein Käufer der Immobilie nahtlos in den laufenden Darlehensvertrag eintritt. In diesem Fall entstehen der Bank keine Nachteile, die einen Schadenersatz rechtfertigen.

Keine Vorfälligkeitszinsen bei falscher Widerrufsbelehrung

Im Hinblick auf den Inhalt einer Widerrufsbelehrung hat der deutsche Gesetzgeber strenge Vorgaben erlassen. Schon kleinste Versäumnisse in der Formulierung führen zu einer Unwirksamkeit des gesamten Darlehensvertrages. In der Vergangenheit wurden über diesen Weg mehrere Zehntausend Verträge vorzeitig abgelöst, ohne dass Vorfälligkeitszinsen zu zahlen waren. Im Zweifel sollten Sie daher einen Fachanwalt konsultieren mit der Bitte um Prüfung.

Der Gefahr von Vorfälligkeitszinsen gehen Sie ganz sicher aus dem Weg durch Abschluss eines variablen Darlehens oder eines Cap Darlehens. Beide Finanzierungsformen werden alle 3 oder 6 Monate an den europäischen Referenzzinssatz EURIBOR angepasst. Zu dem Termin dieser Zinsanpassung besteht die Möglichkeit einer teilweisen oder restlosen Ablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Fazit

Die frühzeitige Kündigung eines Darlehensvertrages will gründlich überlegt sein. Steigt ein Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindung aus, fügt er seiner Bank finanziellen Schaden zu. Dieser resultiert in der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen in nicht unerheblichen Beträgen. Besonders unangenehm schlägt die Vorfälligkeitsentschädigung zu Buche, wenn die Bank ihrerseits einen Darlehensvertrag aus wichtigem Grund kündigt. Aus welchem Grund auch immer es zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung kommt; die Berechnung von Vorfälligkeitszinsen sollten Sie auf keinen Fall der Bank überlassen, sondern diese einer dezidierten Prüfung unterwerfen. Das gilt nicht nur im Hinblick auf die Höhe des Geldbetrages, sondern auf die grundsätzliche Berechtigung der Bank, Vorfälligkeitszinsen einzufordern.