Volltilgerdarlehen – Für die maximale Planungssicherheit

Volltilgerdarlehen

Es gibt sie tatsächlich, die höchst mögliche Planungssicherheit bei einer Bau-Finanzierung. Innerhalb einer einzigen Finanzierungsrunde zahlen Sie bei einem Volltilgerdarlehen restlos alle Schulden zurück. Wo die Unterschiede liegen zu anderen darlehensarten, wie die Vor- und Nachteile einzuschätzen sind, erfahren Sie hier.

Worin unterscheidet sich ein Volltilgerdarlehen von anderen Bau-Finanzierungen?

In Zeiten historisch niedriger Zinsen rückt das Volltilgerdarlehen in den Fokus. Wer als Bauherr den ultimativen Vorteil aus dem Zins-Tal ziehen will, geht eine Zinsbindung für die gesamte Laufzeit einer Finanzierung für sein Eigenheim ein. Ein Volltilgerdarlehen kommt somit diesen drei zentralen Bedürfnissen des Bauherrn entgegen:

  • die monatlichen Raten bleiben über die gesamte Laufzeit auf gleicher Höhe
  • am Ende der Zinsbindung ist die Immobilie vollständig bezahlt
  • es ist keine Anschlussfinanzierung erforderlich

Die Unterschiede zum klassischen Annuitätendarlehen liegen auf der Hand. Hier zahlen Sie zwar ebenfalls feste monatliche Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen; indes ist hier eine Laufzeit von 5, 10 oder maximal 15 Jahren möglich.

Die Unterschiede in Zahlen

In der Regel rechnen die Bauherren so, dass den monatlichen Zinsen ein Tilgungsbetrag hinzuaddiert wird, den die Haushaltskasse verträgt. Daraus ergibt sich eine eindeutig definierte Laufzeit. Das Volltilgerdarlehen rechnet nach umgekehrten Vorzeichen. Hier legen Sie fest, bis wann die Immobilie bezahlt ist. Hieraus resultiert die monatliche Rate, die das private Budget hergeben muss. Das folgende Zahlenbeispiel verdeutlicht die Divergenz:

Volltilgerdarlehen Standarddarlehen
Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro 200.000 Euro
Sollzinssatz 1,27 % 1,27 %
Zinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Auszahlung 100 % 100 %
Tilgungssatz 9,38 % 4,43 %
monatliche Rate 1.775,62 Euro 950,00 Euro
Restschuld 0 Euro 105.581,18 Euro

Für die Restschuld ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich, basierend auf den dann herrschenden Marktkonditionen. Wer finanziell in der Lage ist, eine hohe monatliche Rate zu stemmen, kommt somit in den Genuss der Planungssicherheit eines Volltilgerdarlehens und muss sich nicht alle paar Jahre wieder mit Finanzierungsverhandlungen herumschlagen.

Nicht verwechseln mit dem Konstant-darlehen

Wenngleich der Name es suggeriert, das Konstant-darlehen agiert nach einem völlig anderen Prinzip. Im Gegensatz zum Volltilgerdarlehen haben Sie es hier sowohl mit einem Hypothekenkredit, als auch mit einem Bausparvertrag zu tun. In der ersten Phase des Kapitaldienstes zahlen Sie Kreditzinsen und sparen den Bausparvertrag an. Nach Zuteilungsreife leisten Sie Zins- und Tilgungszahlungen auf das daraus resultierende Bauspardarlehen.

Abgesehen von der verwirrenden Konstruktion, sind trotz des konstanten monatlichen Betrages alle paar Jahre aufwändige Formalitäten erforderlich. Darüber hinaus summieren sich bei einigen Bausparkassen im Laufe der Zeit nicht unbeträchtliche Gebühren. Nicht zuletzt erwarten etliche Anbieter, dass ein zusätzlicher Betrag angespart wird. Dieser wird bei Zuteilungsreife als Sondertilgung auf das darlehen verwendet.

Wo liegen die Vorteile eines Volltilgerdarlehens?

Das Volltilgerdarlehen ruht auf zwei Säulen, die einen Bauherren ruhig schlafen lassen. In erster Linie ist es die Planungssicherheit, da präzise bekannt ist, zu welchen monatlichen Raten am definierten Stichtag alle Schulden getilgt sind. Zudem sind Sie keinen Zinsschwankungen hilflos ausgeliefert, wie es am Ende eines klassischen Annuitätendarlehens der Fall ist. Dem nicht genug, spielen folgende positiven Auswirkungen mit hinein:

  • dank der sicheren Kalkulationsgrundlage erhält die Bank ihrerseits Refinanzierungsvorteile, die an den darlehensnehmer weitergegeben werden
  • der ohnehin niedrige Zinssatz erfährt daraufhin einen weiteren Abschlag von 0,2 bis 0,4 Prozent

Nicht zu unterschätzen ist der Einsparungseffekt über die gesamte Laufzeit, der sich in barer Münze niederschlägt. Bezogen auf das oben dargestellte Zahlenbeispiel, leisten Sie über die gesamte Laufzeit von 10 Jahren eine Zinszahlung in Höhe von 13.074,45 Euro. Bedienen Sie das klassische Annuitätendarlehen, haben Sie bis zum Ende der ersten Phase nach 10 Jahren bereits 19.581,18 Euro an Zinsen geleistet und stehen immer noch mit mehr als 105.000 Euro in der Kreide. Bis zur restlosen Tilgung unter gleichen Konditionen, kommen weitere 6.803,16 Euro hinzu.

Je kürzer die Laufzeit, desto niedriger der Zinssatz

Kapitalstarke darlehensnehmer beeinflussen die Höhe des Zinssatzes durch eine möglichst kurze Laufzeit. Hier verbergen sich nochmals spürbare Reserven. So pendelt der Unterschied zwischen einer Laufzeit von 10 Jahren und 15 Jahren um 0,5 Prozent. Bei einer darlehenssumme von 200.000 Euro sind das keine Peanuts. Bereits im ersten Jahr des Kapitaldienstes zahlen Sie bei der kürzeren Laufzeit satte 986,56 Euro weniger an Zinsen.

Ungeachtet aller finanziellen Vorteile eines Volltilgerdarlehens, sollte die persönliche und finanzielle Gesamtsituation stets im Blick behalten werden. Dieser Rückzahlungs-Express ist einzig sinnvoll auf der Basis einer konstanten Einkommensentwicklung auf hohem Niveau. Idealerweise stehen zudem Geld-Reserven zur Verfügung, um Engpässe zu überbrücken.

Sind Nachteile zu bedenken?

Mit einem Volltilgerdarlehen gehen Bauherren zweifellos aufs Ganze. Bei dieser Finanzierungsvariante ist für Flexibilität kein Platz. Zum Preis der beispiellos günstigen Bedingungen, werden Sie in ein enges finanzielles Korsett geschnürt. Die folgenden Nachteile dürfen demzufolge nicht unerwähnt bleiben:

  • es sind keine Sondertilgungen möglich
  • eine vorzeitige Ablösung des darlehens ist ausgeschlossen
  • die sonst übliche Tilgungsaussetzung bei kurzzeitigen Engpässen wird nicht genehmigt
  • eine Umschuldung auf günstigere Konditionen ist nicht realisierbar

Unerwartete Wechselfälle des Lebens, wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit, können bei einer Bau-Finanzierung im Volltilgermodus schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Können die monatlichen Raten nicht mehr in voller Höhe geleistet werden – und sei es nur auf absehbare Zeit – ist das Eigenheim in Gefahr. Clevere darlehensnehmer kalkulieren Tilgungshöhe und Laufzeit so, dass die 60-Prozent-Beleihungsgrenze der Immobilie deutlich unterschritten wird. Auf diese Weise bleibt ein Spielraum in den dinglichen Sicherheiten für nachrangige darlehen, um auftretende Lücken zu füllen.

Für Finanzierung von Mietshäusern ungeeignet

Planen Sie den Bau eines Mietshauses, ist die Finanzierung mittels Volltilgerdarlehen ungünstig. Ungeachtet der Zinsvorteile und Planungssicherheit, wird Ihnen diese Variante des Annuitätendarlehens spätestens in der Steuerklärung sauer aufstoßen. Während die Zinsen in der gewerblichen Vermietung als Kosten geltend gemacht werden können, sind die Tilgungen aus dem versteuerten Gewinn zu bedienen. Konsultieren Sie daher zuerst einen Steuerberater, bevor Sie in die Verhandlungen mit der Bank eintreten.

Wann ist ein Volltilgerdarlehen besonders empfehlenswert?

Werden die dargelegten Vor- und Nachteile gegeneinander abgewägt, kristallisiert sich ein optimaler Finanzierungsfall für das Volltilgerdarlehen heraus. Diese Variante ist perfekt zugeschnitten für die Anschlussfinanzierung einer Immobilie. Im Verlauf der vorausgehenden Finanzierung hat der darlehensnehmer sich gut eingestellt auf den Kapitaldienst. Dabei hat er gelernt, seine finanzielle Belastbarkeit einzuschätzen. An die konkrete Gestaltung von Zinsen und Tilgung geht er mit einem realistischen Erfahrungswert heran.

Dank Forwarddarlehen günstiges Zinsniveau sichern

Steht eine Anschlussfinanzierung für Sie erst in einigen Jahren an, können Sie sich gleichwohl bereits jetzt die niedrigen Zinsen für ein Volltilgerdarlehen sichern. Das funktioniert ganz einfach mithilfe eines Forwarddarlehens, das gemäß seines Namens in die Zukunft hinein wirkt. Die wesentlichen Fakten im Überblick:

  • auf eine zeitliche Distanz von bis zu 5 Jahren, schließen Sie heute den Vertrag für Ihre Anschlussfinanzierung als Volltilgerdarlehen ab
  • das Forwarddarlehen mit dem niedrigeren Zins wird pünktlich zum Ablauf des aktuellen darlehens ausgezahlt
  • der Kapitaldienst für dieses neue darlehen beginnt erst mit der Auszahlung
  • bis zur Auszahlung wird monatlich ein geringer Bereitstellungszins berechnet

Steigende Zinsen werden Sie dank des Forwarddarlehens nicht mehr beunruhigen, denn Sie haben sich den günstigen Zins bereits gesichert. Aufgrund des Volltilgerdarlehens bleibt das so, bis Ihre Immobilie restlos bezahlt ist. Wer indes weiterhin sinkende Zinsen erwartet, wird von einem derartigen darlehensvertrag Abstand nehmen. Ein Forwarddarlehen ist stets zu den vereinbarten Konditionen abzunehmen, ohne Wenn und Aber.

Verlassen Sie sich nicht einzig auf das Angebot Ihrer Hausbank. Ist die Freude über einen niedrigen Kapitaldienst für ein Volltilgerdarlehen noch so groß und das persönliche Verhältnis zum Bankberater noch so eng; die Chance auf günstigere Konditionen sollten Sie sich nicht entgehen lassen. Ein Bankenwechsel ist weder umständlich, noch teuer.

Fazit

Den Königsweg in der Bau-Finanzierung gibt es nicht. Das Volltilgerdarlehen hat im individuellen Fall immerhin das Potenzial dazu. Bauherren mit einer erstklassigen Bonität, einem gesicherten Einkommen und beruhigenden Geldpolster, sind mit der Finanzierung im Expresstempo gut beraten. Das gilt insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen. Sie behalten innerhalb einer einzigen Finanzierungsrunde stets das Heft in der Hand, ohne den Unwägbarkeiten einer Anschlussfinanzierung ausgesetzt zu werden. Dafür ist eine deutlich geringere Flexibilität hinzunehmen. Sondertilgungen sind ebensowenig möglich, wie Tilgungsaussetzung oder eine vorzeitige Ablösung.