Ohne Eigenmittel ins Eigenheim? So geht’s mit Vollfinanzierung

Vollfinanzierung

Längst hat die Vollfinanzierung für den Hausbau oder Hauskauf ihren Ruf als finanzielle Gratwanderung verloren. Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist die Finanzierung ohne Eigenkapital sogar empfehlenswert. Erfahren Sie hier, wie die 120-Prozent-Immobilienfinanzierung funktioniert.

Wieso muss die Vollfinanzierung mehr als 100 Prozent abdecken?

Für eine typische Immobilienfinanzierung empfehlen Experten, dass ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent vorhanden ist. Dieser Betrag deckt die anfallenden Nebenkosten ab, wie Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren. Aus dieser Sicht handelt es sich bei dem Kreditbetrag für die eigentliche Immobilie bereits um eine 100-prozentige Finanzierung, sofern die Eigenmittel lediglich die Nebenkosten abdecken.

Im Rahmen einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital stellt die Bank folglich bis zu 120 Prozent des Immobilienwertes zur Verfügung und definiert so eine Vollfinanzierung. Die folgenden Positionen fallen in der Regel darunter:

Erwerb einer Wohnimmobilie:

  • der Kaufpreis
  • die Erwerbsnebenkosten einschließlich Maklercourtage
  • Modernisierungsarbeiten
  • die neue Einbauküche
  • Übergangskosten, wie Doppelbelastung durch Miete und Kapitaldienst

Neubauvorhaben:

  • Preis des Grundstückstücks
  • die Erwerbsnebenkosten
  • die Kosten für den Hausbau, einschließlich Baunebenkosten
  • Erstellung einer Außenanlage mit Garage oder Carport
  • die Einbauküche
  • Übergangskosten wie beim Hauskauf

Wichtig zu beachten ist, dass bestehende Ratenkredite nicht in eine Vollfinanzierung umgeschuldet werden können. Die Möglichkeit einer Entlastung bei den monatlichen Raten ist über diesen Weg nicht gegeben.

Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen?

Die Messlatte liegt hoch für die Bewilligung einer Vollfinanzierung. Die Bank prüft genau, ob der Antragsteller auf lange Sicht in der Lage ist, den Kapitaldienst zu leisten. Die folgenden Rahmenbedingungen sollten gegeben sein:

  • Keine negativen Schufaeinträge
  • Schufa Bonitätsklasse A oder B
  • Unbefristetes und ungekündigtes Arbeitsverhältnis
  • Tätigkeit in einer wirtschaftlich stabilen Branche
  • Es stehen zwei Darlehensnehmer mit eigenem Einkommen bereit
  • Mindestens ein Antragsteller ist jünger als 55 Jahre
  • Der Preis der Immobilie übersteigt nicht das Fünffache des Bruttojahreseinkommens

Darüber hinaus sollte es sich bei der Immobilie um ein Ein- oder Zweifamilienhaus bzw. eine Eigentumswohnung handeln. Eine überwiegende Eigennutzung von deutlich mehr als 50 Prozent gilt als Grundvoraussetzung. Wenn überhaupt, sollte der Gewerbeanteil unter 25 Prozent der gesamten Nutzfläche liegen.

Freiberufler genießen Sonderstellung

Während der klassische Handwerker und Händler geringe Aussichten auf eine Vollfinanzierung hat, behandeln Banken einen Freiberufler anders. Gut verdienende Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte genießen im Rahmen der Bonitätsbewertung einen ähnlichen Status, wie Festangestellte. Stimmen ansonsten die Voraussetzungen, liegt der Erwerb einer Wohnimmobilie ohne Eigenkapital im Bereich des Möglichen.

Wann ist eine Vollfinanzierung empfehlenswert?

Steht kein Eigenkapital zur Verfügung, ermöglicht die Vollfinanzierung den sofortigen Kauf bzw. Bau des Eigenheims. Einer Doppelbelastung aus Ansparung von Eigenmitteln und Mietzahlungen gehen Sie dabei aus dem Weg. Stattdessen schaffen Sie unmittelbar Eigentum, das als die wohl solideste Grundlage für eine Altersvorsorge anzusehen ist. Fehlendes Eigenkapital bewerten Banken indes als zusätzliches Risiko, das sich in einem Zinsaufschlag niederschlägt.

Bewegen sich hingegen die Guthabenzinsen gegen Null, stellt sich die Frage nach dem Sinn einer langjährigen Ansparung von Eigenkapital. Ist der Sparstrumpf endlich gefüllt, haben sich die Zinsen für Baugeld mit hoher Wahrscheinlichkeit erhöht. Schlimmstenfalls zahlen Sie dann für eine Hausfinanzierung mit Eigenkapital einen weitaus höheren Zinssatz, als heute für eine Vollfinanzierung. Die folgende Tabelle stellt eine klassische Baufinanzierung und die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital nebeneinander:

  Hausfinanzierung mit Eigenkapital Vollfinanzierung
Kaufpreis 300.000 Euro 300.000 Euro
Grunderwerbssteuer (Berlin: 6 %) 18.000 Euro 18.000 Euro
Notar- und Grundbuchkosten 5.000 Euro 5.000 Euro
Kosten gesamt 323.000 Euro 323.000 Euro
Eigenkapital 43.000 Euro 0 Euro
Finanzierungssumme 280.000 Euro 323.000 Euro
Effektiver Jahreszins 2,0 % 2,7 %
Tilgung 2,0 % 2,0 %
Zinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Monatsrate 933 Euro 1.265 Euro
Summe Zinsen nach 10 Jahren 50.064 Euro 77.743 Euro
Monatlicher Mehraufwand   332 Euro

Der Risikoaufschlag auf die Zinsen für fehlendes Eigenkapital wirkt sich demnach in einer monatlichen Mehrbelastung aus von 332 Euro. Wie Stiftung Warentest in 2014 im Rahmen eines Konditionenvergleichs unter 71 Anbietern ermittelte, liegt der Aufschlag im Durchschnitt bei 0,7 Prozent. Es obliegt somit Ihrem Verhandlungsgeschick, die Bank von einem geringeren Aufschlag zu überzeugen.

Welche Nachteile sind zu bedenken?

Ungeachtet der dargestellten Vorteile, gilt die Vollfinanzierung nicht als das gelobte Land der Immobilienfinanzierung. Vor den folgenden Nachteilen sollten Sie nicht die Augen verschließen:

  • Eine Finanzierung ohne Eigenmittel ist deutlich teurer
  • Das höhere Kreditvolumen mündet in einer längeren Laufzeit
  • Eigenmittel fehlt es an Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie

Als fatal erweist sich im Fall eines zwangsweisen Verkaufs der Immobilie, dass sich die mitfinanzierten Nebenkosten in einem Verkaufspreis nur selten niederschlagen. Der ohnehin gebeutelte Hausbesitzer bleibt somit nach dem Verkauf auf Restschulden sitzen, die an den Grundfesten seiner Existenz rütteln.

Je höher die Tilgung, desto günstiger der Kredit. Streben Sie für die Immobilienfinanzierung eine möglichst hohe Rückzahlungsrate an. Das verkürzt nicht nur die Laufzeit, sondern senkt die Zinskosten deutlich. Die Erhöhung der Tilgungsrate um 1 Prozent kann bei gleichbleibenden Zinsen die Laufzeit um bis zu 20 Jahre verkürzen. Beispielsweise für ein Hypothekendarlehen über 200.000 Euro bei 2 Prozent Zinsen von 54 Jahre auf 34 Jahre Laufzeit.

Vollfinanzierung trotz vorhandenem Eigenkapital – geht das?

Aus einem anderen Blickwinkel betrachtet, verwandelt sich die Vollfinanzierung in eine besonders vorsichtige Variante des Immobilienerwerbs. Wer ganz auf Nummer sicher gehen möchte, behält sein Erspartes zurück und kauft oder baut ausschließlich mit Fremdkapital. Diese Strategie hat natürlich ihren Preis, denn der Risikoaufschlag wird trotzdem berechnet. Dieser ist einzig zu umgehen im Rahmen einer Abtretung des Guthabens an die Bank, wodurch der Zugriff im Notfall verwehrt wird.

Für eine Vollfinanzierung trotz vorhandener Eigenmittel sollten Sie sich nur dann entscheiden, wenn Ihnen diese erhöhte Sicherheit die zu zahlenden Mehrkosten wert ist. In diesem Fall sollte der Darlehensvertrag unbedingt eine Klausel für kostenfreie Sondertilgungen enthalten, falls Sie Ihre Meinung ändern.

Wie ist das erhöhte Risiko einer Vollfinanzierung abzufedern?

Über jeder Immobilienfinanzierung schwebt das Damoklesschwert des Einkommensausfalls, sodass die Zahlung von Zinsen und Tilgung nur schwer oder überhaupt nicht mehr möglich ist. Innerhalb kurzer Zeit klopft das Gespenst ‚Zwangsversteigerung‘ an die Türe. Dieses Horrorszenario tritt nicht nur ein, wenn der Hauptverdiener zu Tode kommt, sondern schlägt auch bei Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit gnadenlos zu.

Mit adäquaten Versicherungen rüsten Sie sich und Ihre Familie zumindest gegen die finanziellen Folgen eines beruflichen oder gesundheitlichen Schicksalsschlages. Es beginnt mit einem Minimalschutz in Form einer Restschuldversicherung zur Abdeckung der bei einer Vollfinanzierung mit erfassten Nebenkosten und endet bei einem Rundum-Schutz.

Bei einer Restschuldversicherung handelt es sich um eine Risikolebensversicherung, deren Versicherungssumme parallel zur Darlehenssumme sinkt. Im Todesfall wird der Kredit entweder vollständig abgelöst oder zumindest der mitfinanzierte Teil, der im Rahmen eines Verkaufs zumeist nicht zu realisieren ist. Darüber hinaus bieten Versicherungsgesellschaften Absicherungen gegen Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit an, die im Vergleich zur Restschuldversicherung indes mit hohen Monatsbeiträgen zu Buche schlagen.

Mit Eigenkapitalersatz zur Vollfinanzierung – So gelingt es

Fehlt es an flüssigem Eigenkapital, nutzen clevere Bauherren die Muskelhypothek als Eigenkapitalersatz. Auf diese Weise ist trotz Vollfinanzierung ein erhöhter Zinssatz durch Risikoaufschlag zu umgehen. Die meisten Banken erkennen bis zu 15 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenkapital in Form von Eigenleistung an. Zwingende Voraussetzung ist ein qualifizierter Nachweis der Arbeiten durch einen Architekten oder als Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben. Angerechnet werden dabei die eingesparten Lohnkosten.

Darüber hinaus bieten zahlreiche Arbeitgeber ihren Mitarbeitern zinsgünstige Darlehen an, um sie nachhaltig an das Unternehmen zu binden. Auf einen Eintrag ins Grundbuch oder gar in die Schufa wird dabei verzichtet. Lassen sich auf diese Weise die Nebenkosten darstellen, bleibt es für Ihren Immobilienerwerb immer noch bei einer Vollfinanzierung – jedoch nicht aus der Sicht der Bank. Der teure Risikoaufschlag entfällt.

In eine ähnliche Kerbe schlägt das Verwandtendarlehen. Hierbei greifen Eltern, Onkel, Tanten oder Geschwister dem zukünftigen Immobilienbesitzer finanziell unter die Arme – nicht selten zinsfrei. Aus Sicht der Bank verfügen Sie über Eigenmittel, sodass Sie in den Genuss von extra günstigen Zinssätzen kommen.

In Niedrigzins-Phasen streben clevere Immobilienkäufer und Bauherren den Abschluss eines Volltilgerdarlehens an. Dabei wird das gesamte Darlehen in einer einzigen Finanzierungsrunde zurückgezahlt, über eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Dem Risiko einer Anschlussfinanzierung zu einem eventuell gestiegenen Zinssatz gehen Sie bei dieser Variante aus dem Weg. Stattdessen profitieren Sie von einer maximalen Planungssicherheit.

Fazit

Seit die Zinsen vor sich hin dümpeln, rückt der Immobilienerwerb ohne Eigenkapital verstärkt in den Fokus. Tatsächlich macht es wenig Sinn, weiterhin mühsam ein Guthaben anzusparen für den Hauskauf oder Bau, während sich die Zinssätze für langfristige Darlehen um 1-2 Prozent bewegen. Zu bedenken ist dabei, dass die Banken fehlende Eigenmittel als erhöhtes Risiko bewerten und einen höheren Zinssatz veranschlagen. Wer indes die anspruchsvollen Voraussetzungen für die Bewilligung einer Vollfinanzierung erfüllt, sollte einmal genau nachrechnen und das Restrisiko absichern durch eine adäquate Versicherung.