Ist ein variables Darlehen für die Baufinanzierung sinnvoll?

Variables Darlehen

Ein variables Darlehen bringt Flexibilität in jede Finanzierung. Statt fest zementierter Zinsen für 10-20 Jahre, wird der Zinssatz alle 3-6 Monate aktualisiert. Inwieweit sich Baugeld zu wechselnden Zinsen als sinnvoll erweist oder nicht, haben wir im Folgenden näher beleuchtet.

Wie funktioniert ein variables Darlehen?

Ein variables Darlehen unterscheidet sich in der Funktionsweise von einer klassischen Baufinanzierung in der Laufzeit der Zinsbindung. Während für einen typischen Immobilienkredit eine Sollzinsbindung von 5, 10 oder 20 Jahren vereinbart wird, bestimmt die Bank bei einer variablen Verzinsung den Satz alle 3 oder 6 Monate neu. Sinken die Marktzinsen, folgt ihnen der variable Zinssatz ebenso, wie er parallel dazu in die Höhe steigt.

Zu jedem Termin einer Zinsanpassung steht dem Darlehensnehmer das Recht einer Kündigung zu, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Diese Flexibilität hat ihren Preis. In der Regel liegt der Anfangszins über dem aktuellen Zinssatz für langfristige Darlehen. Darüber hinaus berechnen etliche Banken höhere Bearbeitungsgebühren. Im Gegenzug besteht die Chance, dass die Zinsen im weiteren Verlauf deutlich sinken.

Der Tilgungssatz beginnt bei 1 Prozent, wobei Sondertilgungen bei einem variablen Darlehen jederzeit kostenlos möglich sind. Darüber hinaus bieten zahlreiche Kreditinstitute zu jedem Termin einer Zinsanpassung das Wandlungsrecht in ein Annuitätendarlehen. Die folgende Tabelle zeigt anhand einer Beispielrechnung den Unterschied zwischen einem variablen Darlehen und einem klassischen Annuitätendarlehen:

  Variables Darlehen Klassisches Annuitätendarlehen
Darlehenssumme 300.000 Euro 300.000 Euro
Sollzinsbindung 6 Monate 5 Jahre
Anfangszinsen 3 % 3 %
Tilgungssatz 4 % 4 %
monatliche Rate 1.750 Euro 1.750 Euro
variable Zinsen nach 6 Monaten 2 %  
monatliche Rate 7.-12. Monat 1.470 Euro 1.750 Euro
variable Zinsen nach 12 Monaten 1 %  
monatliche Rate 13.-24. Monat 1.200 Euro  
variable Zinsen nach 24 Monaten 1,5 %  
monatliche Rate 25.-60. Monat 1.267 Euro  
Zinsen gesamt nach 5 Jahren 21.911 Euro 40.353 Euro
Vorteil variables Darlehen 18.442 Euro  

Bei schwankenden, insgesamt sinkenden Zinsen spült ein variables Darlehen somit einen erfreulichen Ertrag in die Haushaltskasse. Wäre das Zinsniveau indes um schlappe 0,5 Prozent auf 3,5 Prozent über die Laufzeit von 5 Jahren gestiegen, wären immerhin 6.680 Euro mehr an Zinsen zu verkraften gewesen bei einem variablen Darlehen.

Variabler Zinssatz orientiert sich am Euribor

Mit Euribor wird auf dem europäischen Geldmarkt der wichtigste Referenzzinssatz bezeichnet. Handverlesene Großbanken melden täglich ihre Angebotssätze an eine zentrale Stelle. Jeden Tag um pünktlich 11 Uhr Brüsseler Zeit werden die sorgfältig ermittelten, durchschnittlichen Zinsen bekannt gegeben, bereinigt um jeweils 15 Prozent der höchsten und niedrigsten Sätze.

Im Rahmen dieses Prozederes erfahren Sie an jedem Werktag die Werte für Gelder mit Laufzeiten von 1, 2, 3, 6, 9 und 12 Monaten sowie für kurzfristige Mittel für 1 und 2 Wochen. In ihren Konditionen für ein variables Darlehen schlagen die Banken durchschnittlich 0,75 Prozent auf den Euribor auf. Als Darlehensnehmer sind Sie dank des Euribors bestens informiert, um fundierte Entscheidungen hinsichtlich Ihrer Finanz-Strategie zu treffen.

Clevere Darlehensnehmer holen sich zu jedem Zinsanpassungstermin Alternativangebote für ihren variablen Kredit. Anstatt bei jeder einzelnen Bank anzuklopfen, gibt das Angebot seriöser Kreditvermittler einen umfassenden Überblick über Dutzende von Kreditinstituten. Das kostet nicht viel Zeit, kann sich indes in einem noch einträglicheren Zinsgewinn niederschlagen.

Wann kommt ein variables Darlehen für Bauherren infrage?

Für die Immobilienfinanzierung ist ein variables Darlehen in erster Linie interessant, wenn Sie über schwankende Einnahmen auf hohem Niveau verfügen. Einkommensstarke Selbständige, wie Architekten, Rechtsanwälte oder Ärzte investieren in Zeiten niedriger Zinsen ihre Mehreinnahmen vorzugsweise in Betongold. Hohe Mittelzuflüsse innerhalb absehbarer Zeit wandern in die Tilgung. Bis dahin profitiert der Darlehensnehmer von den günstigen Zinsen.

Für den fest angestellten Häuslebauer mit dünner Eigenkapitaldecke dürfte ein variables Darlehen eher nebensächlich sein, da hier der Fokus auf streng kalkulierten monatlichen Ratenzahlungen über möglichst lange Zeit liegt. Allerdings kann diese Laufzeit durchaus biblische Ausmaße annehmen von bis zu 50 Jahren. Wer außerhalb eines variablen Darlehens mit Sondertilgungen verkürzen möchte, zahlt im Rahmen von Vorfälligkeitsentschädigungen kräftig drauf.

Kombi-Darlehen vereint die Vorzüge

Wer seine Immobilienfinanzierung auf stabile Füße stellen und zugleich von den Vorzügen eines variablen Darlehens profitieren möchte, wählt eine Kombination aus beiden Finanz-Konzepten. So könnte ein Kombi-Darlehen konstruiert werden:

  • Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Sollzinsbindung über 75 Prozent der Finanzierungssumme
  • Variables Darlehen mit 3 Monaten Zinsbindung über 25 Prozent der Finanzierungssumme
  • Zinsanpassung erfolgt alle 3 Monate gemäß Euribor
  • Tilgung ab 1 Prozent
  • Monatliche Zahlungsweise
  • Auszahlung 100 Prozent der gesamten Darlehenssumme
  • Besicherung über eine Grundschuldeintragung auf der Immobilie
  • Bereitstellungszinsen 6 Monate frei, dann 2 Prozent pro Monat

Darüber hinaus gilt ein Wandlungsrecht des variablen Darlehens in ein Annuitätendarlehen zu jedem Zinsanpassungs-Termin.

Wo liegen die Vorteile?

Herausragender Vorteil eines variablen Darlehens liegt darin, dass Sie unmittelbar von sinkenden Zinsen profitieren. Während Kreditnehmer langfristiger Baugelder weiterhin die hohen Kosten zu stemmen haben, reduzieren sich Ihre monatlichen Raten. Die eingesparten Zinsen lassen Sie wahlweise in eine erhöhte Tilgung fließen oder verwenden die zugeflossene Liquidität anderweitig. Weitere Benefits:

  • Zügiger Schuldenabbau dank kostenloser Sondertilgungen
  • Bei steigenden Zinsen Umwandlung in ein Annuitätendarlehen möglich
  • Sichert in Hochzinsphasen die Chancen auf Gewinne durch sinkende Zinsen

Diese Vorzüge dürften nicht nur für Selbständige mit schwankenden Geldeingängen sein, sondern zugleich für Investoren mit häufigen Immobilienan- und -verkäufen. Mit ein wenig Glück resultieren am Ende die Überschüsse nicht nur aus einem Verkaufsgewinn, sondern zugleich aus dem Profit infolge sinkender Zinsen während der Laufzeit des variablen Darlehens.

Welche Nachteile sind zu bedenken?

Der Begriff ‚variabel‘ impliziert zugleich, dass sich die Zinsen ebenso aufwärts bewegen können. Wie die obige Beispielrechnung andeutet, können bei größeren Darlehenssummen bereits Minischritte in der Zinsentwicklung zu einer erheblichen Kostensteigerung führen. Entscheiden Sie sich daher nur dann für eine Baufinanzierung über ein variables Darlehen, wenn Sie über die nötigen Reserven verfügen, um derartige Schwankungen aufzufangen.

Die kurzfristige Kündigungsmöglichkeit eines variablen Darlehens ist nur insofern interessant, als dass die dann erforderliche Tilgungssumme bereitsteht oder aus einem anderen Topf umgeschichtet werden kann.

Kann das Zinsrisiko abgefedert werden?

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung alle 3 Monate die Zinsen erneut zu verhandeln, zerrt im Laufe der Zeit an den Nerven. Wenn Sie gleichwohl die Vorteile eines variablen Darlehens nutzen und im gleichen Zug das Zinsrisiko minimieren möchten, ohne alle Nase lang nach dem Euribor zu schielen, kommt mit dem Cap Darlehen eine praktische Alternative ins Spiel. So funktioniert das Konstrukt:

  • Laufzeit des Cap Darlehens beträgt in der Regel 5 Jahre
  • Der Zinssatz wird alle 3 oder 6 Monate an den Euribor angepasst
  • Ein eventueller Anstieg der Zinsen wird bei einer festgesetzten Obergrenze gedeckelt
  • Diese Begrenzung kostet Cap-Gebühren von durchschnittlich 2 Prozent per anno

Mit einem Cap Darlehen profitieren Sie sowohl von der Flexibilität variabler Zinsen als auch von einer bequem angelegten Laufzeit. Dem Zinsrisiko gehen Sie dank eines maximalen Zinssatzes aus dem Weg. Nicht zu vergessen die Möglichkeit von Sondertilgungen zu jedem Zinsanpassungstermin ohne Vorfälligkeitsentschädigungen. Darüber hinaus bieten Banken ein Wandlungsrecht an, wie bei jedem herkömmlichen variablen Darlehen.

Messlatte für die Gewährung liegt hoch

Wenngleich der Zinsanstieg bei einem Cap Darlehen früher oder später gestoppt wird, bewerten die Banken das Risiko recht hoch. Entsprechend gehen die Berater an die Beurteilung der Bonität des Antragstellers heran. Wer mit dieser individuellen Darlehensform auf günstigere Zinsen wetten will, sollte über eine erstklassige Bonität verfügen und ein finanzielles Polster, um einen schlechten Verlauf problemlos auffangen zu können.

Wenn Ihr Kreditberater ein variables Darlehen aus Bonitätsgründen ablehnt, verschwenden Sie nicht Ihre wertvolle Zeit mit weiteren Verhandlungen. Die Kreditvergaberichtlinien dieser Bank sind schlichtweg zu rigide konstruiert. Da jede Bank ihre individuellen Vorgaben strickt, suchen Sie sich kurzerhand einen anderen Finanzierungspartner.

Fazit

Sie ist zweifellos mit einem gewissen Nervenkitzel verbunden, die Baufinanzierung über ein variables Darlehen. In Anbetracht der zumeist hohen Finanzierungssummen, lockt dahinter freilich die Versuchung eines einträglichen Gewinns. Solange die Zinsen fallen, ist alles im grünen Bereich. Das spült Liquidität in die Kasse oder reduziert die Schulden zügiger dank kostenloser Sondertilgungen. Für den Fall steigender Zinsen sollte ein Kreditnehmer indes gewappnet sein und das Risiko zumindest im Rahmen eines Cap Darlehens abgefedert haben. Wer seine Hausfinanzierung teilweise durch mehr Flexibilität aufpeppen möchte, wählt eine Kombination aus variablem Darlehen und klassischem Annuitätendarlehen im Verhältnis 25 Prozent zu 75 Prozent.