Wie gelingt die Umschuldung einer Baufinanzierung?

Umschuldung bei der Baufinanzierung

Läuft die Hausfinanzierung in absehbarer Zeit aus, zieht eine Umschuldung aktuell deutliche Zinseinsparungen nach sich. Selbst wenn sich die Zinsbindung noch einige Jahre hinzieht, kann die optimierte Immobilienfinanzierung bereits in die Wege geleitet werden. Wie eine Umschuldung reibungslos gelingt, erfahren Sie hier.

Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Umschuldung?

Endet die Laufzeit der Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung innerhalb der kommenden 6 Monate, befinden Sie sich im idealen Zeitfenster für eine Umschuldung. Verlassen Sie sich dabei nicht auf Ihre Hausbank, denn diese wird mit einem Prolongationsangebot für den Baukredit bis zum letzten Moment abwarten. Clevere Darlehensnehmer begeben sich stattdessen mit einer gehörigen Portion Eigeninitiative auf die Suche nach dem besten Angebot für eine Umschuldung.

Variables Darlehen nimmt den Zeitdruck

Kommt das Thema Umschuldung Ihrer Immobilienfinanzierung überraschend auf Sie zu, sind Sie noch lange nicht gezwungen, unter Zeitdruck das erstbeste Angebot für eine Anschlussfinanzierung anzunehmen. Stattdessen verschaffen Sie sich mit einem variablen Darlehen die nötige Zeit, um sich in aller Ruhe nach einem vorteilhaften Angebot umzusehen. So gehen Sie dabei vor:

  • Nach Auslauf der Zinsbindung den Baukredit umwandeln in ein variables Darlehen
  • Der vereinbarte Anfangszins wird alle 3 Monate neu festgelegt
  • Als Referenzzinssatz dient der täglich veröffentlichte Euribor
  • Zu jedem Termin der Zinsanpassung ist ein variables Darlehen kündbar

Diese Form der Zwischenfinanzierung ist im Bankenwesen durchaus üblich und dürfte problemlos genehmigt werden, da die eingetragene Grundschuld weiterhin als dingliche Sicherheit dahinter steht. Sind Sie nach den ersten drei Monaten nicht fündig geworden, verlängern Sie das variable Darlehen kurzerhand.

Was ist zu tun bei einer Restlaufzeit von 6 Monaten bis 5 Jahren?

Zieht sich die Zeit bis zur Umschuldung noch zwischen 6 Monaten und 5 Jahren hin, können Sie sich bereits heute die günstigen Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung sichern. Das gelingt ganz unkompliziert mit einem Forward Darlehen. Dabei handelt es sich im Prinzip um ein klassisches Annuitätendarlehen mit einem Startdatum in der Zukunft. Die wesentlichen Eckpunkte im Überblick:

  • Der Vertrag für den umgeschuldeten Baukredit enthält die aktuell günstigen Zinsen
  • Der Kapitaldienst setzt nahtlos ein, wenn die Laufzeit der bisherigen Hausfinanzierung endet
  • Es werden keine Bereitstellungszinsen berechnet während der Forward-Phase
  • An Kosten schlägt ein Zinsaufschlag zu Buche in Höhe von 0,02-0,03 Prozent pro Monat der Forward-Periode
  • Es besteht eine Abnahmeverpflichtung für das Forward-Darlehen bzw. das daraus hervorgehende Annuitätendarlehen

Streben Sie die Regelung einer Umschuldung im Voraus an, stellt das Forward Darlehen sicher, dass es zu keiner doppelten Zahlung für Zinsen und Tilgung kommt. Das schafft Planungssicherheit für die Umschuldung und das beruhigende Gefühl, dass bis zum Ablauf der derzeitigen Immobilienfinanzierung steigende Zinsen nicht hingenommen werden müssen.

Keine vorzeitige Umschuldung bei mehr als 5 Jahren Zinsbindung

Bringt ein Blick in den Vertrag Ihrer Immobilienfinanzierung die Erkenntnis, dass die Zinsbindung sich noch 60 Monate und länger hinzieht? Dann kommt ein Forward Darlehen nicht in Betracht, da sich bislang keine Bank auf längere Laufzeiten für ein Forward Darlehen einlässt. Aus dem Vertrag für diesen Baukredit werden Sie nur dann entlassen, wenn das Haus verkauft wird.

Eine Hausfinanzierung während der Zinsbindungsfrist zu kündigen, ist mit einem erheblichen Manko verbunden: die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine Ausgleichszahlung an die Bank für entgangene Zinsgewinne. In der Regel kommen dabei derart horrende Beträge zusammen, dass sich selbst Niedrigst-Zinsen nach der Umschuldung nicht rechnen.

Gemäß § 489 BGB steht Ihnen als Darlehensnehmer nach 10 Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht zu. Wurde ein Baukredit besichert durch eine Grundschuld und abgeschlossen zu einem festen Zinssatz, können Sie diesen mit einer Frist von 6 Monaten nach Ablauf einer 10-Jahres-Frist kündigen, unabhängig davon, über welche tatsächliche Laufzeit die Hausfinanzierung abgeschlossen wurde.

Wie verläuft die Umschuldung am Ende der Zinsbindungsfrist?

Steht im Kürze eine Anschlussfinanzierung für den Baukredit auf der Tagesordnung, gestaltet sich der Ablauf ganz unkompliziert. In diesen Schritten gehen Sie vor:

  • Die Vertragsunterlagen der aktuellen Hausfinanzierung heraussuchen und bereitlegen
  • Den Vertrag studieren hinsichtlich Ablösemodalitäten und einer eventuellen Kündigungsfrist
  • Zusätzlich alle Dokumente rund um die Erstbeantragung griffbereit zusammenstellen und kopieren
  • Im Internet, bei Kreditvermittlern und Banken vor Ort nach neuen Angeboten suchen
  • Angefragte Unterlagen einzig in Kopie herausgeben

Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können über das beste Angebot für die Umschuldung, sollten grundsätzlich die Effektivzinsen für die neue Immobilienfinanzierung verglichen werden. Hierin sind neben den Sollzinsen alle anfallenden Gebühren erfasst. Hinzu kommen bei einem Bankenwechsel weitere Kosten, wie Grundbucheintragungen und Notargebühren. Diese Zusatzkosten rechnen sich in der Regel bereits bei einem um 0,2 Prozent günstigeren Zinssatz nach der Umschuldung.

Prolongation im Blick behalten

Es ist nicht selbstverständlich, dass eine Umschuldung immer die Prolongation übertrumpft. Geben Sie daher Ihrer Hausbank auf jeden Fall die Gelegenheit zu einem Gegenangebot. Nutzen Sie dabei Ihre deutlich verbesserte Verhandlungsposition aufgrund folgender Argumente:

  • Die Darlehenssumme ist infolge der Tilgung deutlich gesunken
  • Im Gegenzug stieg mit hoher Wahrscheinlichkeit die Immobilie im Wert
  • Die regelmäßige Leistung von Zinsen und Tilgung signalisierte konstante Finanzkraft

Wie Statistiken beweisen, fallen Anschlussdarlehen für eine Immobilienfinanzierung seltener aus, als ein erstmaliger Baukredit. Banken sind folglich sehr daran interessiert, einer Umschuldung mit attraktiven Gegenangeboten entgegenzuwirken.

Umschuldung nutzen zur Optimierung der Finanzierung – so geht’s

Glücklich die Immobilienbesitzer, denen sich derzeit die Möglichkeit einer Umschuldung eröffnet. Sie profitieren nicht nur von der reduzierten Darlehenssumme, sondern zugleich vom niedrigen Zinsniveau. Da Sie jetzt alle Stellschrauben für Ihre Hausfinanzierung neu justieren, empfehlen wir, sämtliche Bestandteile des Vertrages einer dezidierten Prüfung zu unterwerfen. Diese Optionen bieten sich an:

Monatsrate beibehalten

Hat sich die bisherige Rate für den Kapitaldienst in Ihr privates Finanzgefüge problemlos integriert? Dann spricht nichts dagegen, die Höhe beizubehalten. Dabei fließen die geringeren Zinsen in eine höhere Tilgung. Das Resultat ist eine frühzeitigere Befreiung von der Schuldenlast, als zu Beginn der Hausfinanzierung vorgesehen.

Ratensenkung

Schnürte Sie bislang die hohe monatliche Zahlung für Zinsen und Tilgung in Ihrer finanziellen Freiheit ein? Dann haben Sie im Rahmen einer Umschuldung die einmalige Gelegenheit auf einen Befreiungsschlag. Die Zinsersparnis fließt ab sofort in die Haushaltskasse und verbessert die monatliche Liquidität für mehr Lebensqualität.

Sondertilgung

Für das Ersparte gibt es derzeit kaum Zinserträge oder eine gewinnbringende Anlage ist mit hohen Risiken verbunden. Daher nutzen findige Darlehensnehmer die Umschuldung ihrer Immobilienfinanzierung für eine kostenlose Sondertilgung. Somit fließen nicht nur die Zinseinsparungen in die Tilgung, sondern weitere Geldmittel. Im Ergebnis lösen sich die Schulden für den Baukredit etliche Jahre früher in Wohlgefallen auf.

Die Optionen in Zahlen

Die folgende Tabelle zeigt die verschiedenen Auswirkungen der vorgestellten Optionen in Zahlen. Das Beispiel geht aus von einer Hausfinanzierung über ursprünglich 400.000 Euro, die nach 20 Jahren umgeschuldet wird. Damals bewegten sich die Zinsen für einen Baukredit um 8 Prozent.

Umschuldung Option 1: Monatsrate beibehalten Option 2: Ratensenkung Option 3: Sondertilgung + Ratensenkung
Ursprünglicher Baukredit 400.000 Euro 400.000 Euro 400.000 Euro
bisherige Rate bei 8 % Zinsen 3.000 Euro 3.000 Euro 3.000 Euro
Restschuld zum Zeitpunkt der Umschuldung 203.660 Euro 203.660 Euro 203.660 Euro
Sondertilgung 0 Euro 0 Euro 53.660 Euro
neuer Zinssatz 1,50 % 1,50 % 1,50 %
monatliche Rate 3.000 Euro 594 Euro 437 Euro
Restschuld nach 6 Jahren 0 Euro 178.103 Euro 131.177 Euro

Fließt die Zinseinsparung komplett in die Tilgung, ist gemäß Option 1 der Baukredit 6 Jahre nach der Umschuldung restlos abbezahlt. Demgegenüber ist der monatliche Liquiditätszufluss in die Haushaltskasse aufgrund der Zinsreduzierung ebenfalls nicht zu verachten. Empfehlenswert ist in Anbetracht der Zahlen ein moderater Mittelweg, wobei ein Teil der Zinsvergünstigung in die Tilgung und ein anderer Teil als Barmittel verwendet wird.

Stammt Ihre Hausfinanzierung aus den Jahren 2002 bis 2010 und Ihre Bank stellt sich hinsichtlich einer Umschuldung quer? Dann legen Sie den Vertrag der Verbraucherzentrale oder einem Anwalt zur Prüfung vor. Mehr als 40.000 Verträge über eine Immobilienfinanzierung aus dieser Zeitspanne haben sich bislang bereits als fehlerhaft erwiesen und konnten noch widerrufen und umgeschuldet werden.

Fazit

Läuft die Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung innerhalb der nächsten 6 Monate aus, ist dies die ideale Gelegenheit für eine vorteilhafte Umschuldung. Clevere Hausbesitzer sammeln jetzt Angebote für einen Anschlusskredit, um von den günstigen Zinsen zu profitieren. Steht die Umschuldung in den nächsten 6 bis 60 Monaten an, sicheren Sie sich mithilfe eines Forward Darlehens die aktuell niedrigen Zinsen auf Vorrat. Wer sich hier mit den attraktiven Optionen vertraut macht, verbindet die Umschuldung mit einer durchdachten Optimierung der Hausfinanzierung. Im Resultat kommen Sie entweder in den Genuss einer früheren Schuldentilgung oder freuen sich über mehr Liquidität in der Haushaltskasse.