Lohnt sich ein Bausparvertrag noch?

Bausparvertrag lohnenswert

Am Bausparvertrag scheiden sich die Geister. Ist er nun ein alter Hut oder doch ein Dauerbrenner? Tatsächlich hat traditionelles Bausparen nach wie vor seine vorteilhaften Seiten. Wann sich ein Bausparvertrag heute noch lohnt, erfahren Sie hier.

So funktioniert ein Bausparvertrag – ein Überblick

Ein Bausparvertrag verfolgt das Ziel zweckgebundenen Sparens, um auf diese Weise die Investition in eine Immobilie zu finanzieren. Die angestrebte Bausparsumme setzt sich zusammen aus einem Sparvertrag und einem Immobiliendarlehen. Innerhalb einer festgelegten Mindestansparzeit werden durchschnittlich 40 Prozent der Bausparsumme zusammengetragen. Hat der Bausparvertrag seine Zuteilungsreife erreicht, mündet er in einem zinsgünstigen Darlehen.

Gemäß Bausparkassengesetz ist die Bausparsumme ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke zu verwenden, wie den Bau bzw. Kauf einer Immobilie, die Modernisierung oder einen Umbau. In der Regel generiert ein Bausparvertrag für die Anschaffung eines Eigenheims nur einen Teil der Finanzierungssumme. So lag die durchschnittliche Bausparsumme in 2015 bei 40.000 Euro.

Für den Abschluss eines Bausparvertrages schlagen Kosten zu Buche in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Das bedeutet konkret, dass für 50.000 Euro mindestens 500 Euro an Gebühren zu zahlen sind. Darüber hinaus bitten etliche Bausparkassen für die Auszahlung des Darlehens nochmals zur Kasse mit einem Agio von 1 bis 2 Prozent.

Die Definition ‚wohnwirtschaftliche Zwecke‘ ist breiter gefasst, als gemeinhin vermutet. So spricht nichts dagegen, eine Bausparsumme zu verwenden für einen Wintergarten, eine Zweitgarage oder Anliegerbeiträge. Die anerkannte Liste an Verwendungsmöglichkeiten nennt mehr als 100 Optionen, um das Geld aus einem Bausparvertrag vorschriftsmäßig auszugeben.

Wann ist der Bausparvertrag alternativlos?

Es ist längst ein offenes Geheimnis, dass die scheinbar biederen Bausparverträge tatsächlich eine abgebrühte Zinsspekulation darstellen. Logischerweise rücken die TV-präsenten Spießer der Bausparkassen sehr nahe heran an ausgefuchste Zinsspekulanten. Um der Wahrheit die Ehre zu geben, sind es einzig die Bausparverträge, mit denen Sie die historisch niedrigen Kreditzinsen in die Zukunft retten.

Das Forwarddarlehen als einzig denkbare Alternative, stößt bereits nach 5 Jahren an seine Grenzen, während der Bausparvertrag Zinssicherheit für 10, 15 oder gar 20 Jahre offeriert. Bausparen lohnt sich überdies immer dann, wenn Sie eines der folgenden Ziele in petto haben:

  • Eine gleichbleibende Monatsrate über die gesamte Laufzeit einer Hausfinanzierung
  • In Erwartung steigender Zinsen die Sicherung des heutigen Zinssatzes bis zur restlosen Tilgung
  • Als Bausparsofortfinanzierung, wenn der Effektivzins unter dem eines Annuitätendarlehens liegt
  • Verwendung als Sparvertrag, um Bonuszinsen zu erhalten für den Verzicht auf das Bauspardarlehen

Von besonderem Interesse ist ein Bausparvertrag, um im Rahmen eines Hauskaufs eine über die 60-Prozent-Beleihungsgrenze hinausgehende Finanzierungssumme darzustellen. Banken stellen günstige Darlehen nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes bereit. Geht die Darlehenssumme darüber hinaus, kommt es zu beträchtlichen Zinsaufschlägen. Nicht so bei einem Bausparvertrag. Hier reicht der Spielraum bis zu 80 Prozent und darüber hinaus, ohne dass es zu Risikoaufschlägen kommt. Darüber hinaus werden Bauspardarlehen stets nachrangig im Grundbuch eingetragen.

Grenzzinssatz schafft Klarheit

Der Bausparvertrag wäre längst Geschichte, könnten Häuslebauer die Zinsentwicklung voraussagen. In Anbetracht der zusätzlichen Abschlusskosten und der umständlichen Abwicklung bis zur Zuteilungsreife, stünden Bausparkassen derzeit gegenüber den klassischen Banken auf verlorenem Posten. Doch auch ohne hellseherische Fähigkeiten ist ein Vergleich zwischen einem Bausparvertrag und einem Bankendarlehen für eine Immobilienfinanzierung möglich.

Experten der Finanzwirtschaft entwickelten den Grenzzinssatz. Dieser zeigt an, wie hoch die Zinsen für ein Bankendarlehen mindestens steigen müssen, damit sich ein Bausparvertrag lohnt. Fairerweise wird davon ausgegangen, dass dem Hypothekendarlehen der Bank eine Sparphase für das Eigenkapital vorausgeht. Die folgende Tabelle zeigt an einer Beispielrechnung, wie der Vergleich dank Grenzzinssatz funktioniert:

  Bausparvertrag   Hypothekendarlehen Bank
Bausparsumme 100.000 Euro Finanzierungssumme 100.000 Euro
Ansparung pro Monat 500 Euro Ansparung pro Monat 500 Euro
Guthabenzinsen 0,25 % Guthabenzinsen 0,75 %
Abschlussgebühr 1.000 Euro Abschlussgebühr 0 Euro
Guthaben nach 7 Jahren 41.347 Euro Guthaben nach 7 Jahren 43.104 Euro
Darlehensbetrag 58.653 Euro Darlehensbetrag 56.896 Euro
Zinssatz 1,5 % Zinssatz 3,5 %
Monatliche Rate 500 Euro Monatliche Rate 500 Euro
Anzahl Raten 127 Anzahl Raten 138
    Grenzzinssatz 2,11 %
    Anzahl Raten zum Grenzzinssatz 127

Wer in den kommenden Jahren den Erwerb einer Immobilie oder Modernisierungsarbeiten fest einplant und mit einem Anstieg von aktuell 0,83 Prozent Zinsen (Stand Januar 2016) auf mehr als 2,11 Prozent rechnet, liegt mit einem Bausparvertrag besser. Erwarten Sie hingegen japanische Verhältnisse mit einem dauerhaften Zinsniveau unter 1 Prozent, käme Ihnen ein Bausparvertrag teuer zu stehen.

Damit sich das Finanzamt nicht an den ohnehin mageren Zinserträgen aus einem Bausparvertrag vergreift, versäumen Sie nicht den Freistellungsauftrag für Zinserträge. Mit der Abgabe des unkomplizierten Formulars sichern Singles sich 801 Euro und Eheleute 1.602 Euro als jährlichen Freibetrag. Eine Aufteilung auf mehrere Sparverträge ist problemlos möglich.

Lohnt sich ein Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung?

Die klassische Immobilienfinanzierung einer Bank kommt als Annuitätendarlehen daher, dass zumindest nach der ersten Zinsbindung noch einen mehr oder weniger hohen Restwert aufweist. Bereits beim Abschluss des Kredites schüren Banker die Angst vor steigenden Zinsen, die eine später folgende Anschlussfinanzierung erheblich verteuern. Um diesem Manko entgegenzuwirken, sind sie schnell bei der Hand mit einem Bausparvertrag, der dieses Zinsrisiko auffangen soll.

Tatsächlich ist es nicht sinnvoll, einen Kredit abzuschließen und parallel dazu Geld in einen Bausparvertrag einzuzahlen mit einer Mini-Verzinsung für das Guthaben. Clevere Darlehensnehmer visieren daher in Zeiten niedriger Verzinsung eine möglichst lange Laufzeit von 25 bis 30 Jahren oder gleich ein Volltilgerdarlehen an.

Für wen rentiert sich ein Bausparvertrag als Geldanlage?

Tendieren die Guthabenzinsen gegen Null, verliert der Bausparvertrag seine Funktion als reiner Sparvertrag. Die Krux liegt in der exorbitanten Abschlussgebühr von 1 bis 1,6 Prozent, die erst einmal zu bezahlen ist. Jeder Bausparvertrag startet daher im Minus. Bei Guthabenzinsen von 5 Prozent und höher kein Problem. Erhalten Sie indes nur 1 Prozent und weniger, dauert es 72 Monate und länger, bis die Zinserträge diese Kosten aufgefangen haben.

Für eine klar definierte Personengruppe lohnt sich ein Bausparvertrag als Geldanlage immer noch. Die Rede ist von jungen Sparern unter 25 Jahren. Erfüllt deren Einkommen die Voraussetzungen für die Gewährung vermögenswirksamer Leistungen, der Arbeitnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie, rückt der Bausparvertrag wieder ins Zentrum des Interesses. Erst recht, da für diese Altersklasse die zweckgebundene Verwendung der Bausparsumme nicht gilt. So funktioniert es:

  • Die Einzahlung von vL durch den Arbeitgeber wird mit einer Arbeitnehmersparzulage belohnt
  • Nach einer Ansparung über 7 Jahre legen eine Bausparkassen einen Bonus dazu
  • Wird auf das zuteilungsreife Darlehen verzichtet, gibt es Bonuszinsen obendrein
  • Das Sahnehäubchen bildet die Wohnungsbauprämie mit 512 Euro für Singles und 1.024 Euro für Eheleute

Welche Risiken sind zu bedenken?

Die garantierten Zinsen für die gesamte Laufzeit eines Bauspardarlehens machen diese Finanzierungsform für viele Menschen lohnenswert. Dabei wird gerne übersehen, dass die Bausparkasse den genauen Termin für die Zuteilung des Darlehens nicht zusichern darf. Ursache ist das Bausparkollektiv. Sind hier nicht genügend Einzahler aktiv, können aus dem Bauspar-Topf nicht alle Darlehen ausgezahlt werden, selbst wenn sie zuteilungsreif sind.

Wer jetzt auf steigende Zinsen wettet und einen Bausparvertrag abschließt, beachtet folgendes Risikoszenario nicht: Steigen die Zinsen, gilt dies sowohl für Sparguthaben als auch für Kredite. Dann büßt der Bausparvertrag an Attraktivität ein, da zu den hohen Zinsen eine beträchtliche Abschlussgebühr hinzukommt. Im Resultat nimmt die Anzahl der Neuabschlüsse ab, sodass weniger Einzahler vorhanden sind. Demgegenüber stehen viele Bauwillige in den Startlöchern, die jetzt dank der garantierten niedrigen Darlehenszinsen in eine Immobilie investieren wollen.

Zählen Sie zu den Bauwilligen in der unfreiwilligen Warteschleife, kommen Sie um eine Zwischenfinanzierung nicht herum. Bis das Bauspardarlehen zugeteilt und ausgezahlt wird, gewährt die Bausparkasse einen Kredit zu den dann hohen Zinsen. Im Ergebnis nahmen Sie über Jahre einen unterdurchschnittlichen Guthabenzins in Kauf, um von günstigen Darlehenszinsen zu profitieren. Dieser Vorteil ist – je nach Laufzeit der Zwischenfinanzierung – im Handumdrehen aufgezehrt.

Die Bankenkrise brachte zutage, dass unsere Spareinlagen nicht automatisch vollkommen geschützt sind vor Verlust. Um die Sicherheit Ihrer Einlagen bei einer Bausparkasse abschätzen zu können, liefern Ratingagenturen ausgezeichnete Hinweise. Vergleichen Sie daher nicht nur die Vertragsbedingungen hinsichtlich Zinsen und Kosten, sondern beziehen für Ihre Entscheidung zudem die Bonitätsbewertung einer Bausparkasse durch die großen Agenturen mit ein, wie Standard & Poor’s, Moody’s oder Fitch. Schwächer als ‚BBB‘ bzw. ‚Baa‘ sollte das Ergebnis nicht dastehen.

Fazit

Die Frage, ob sich ein Bausparvertrag lohnt oder nicht, spaltet nach wie vor die Nation. Während die eine Partei auf die Planbarkeit in einer zusehends unübersichtlichen Zinswelt schwört, kritisiert die Gegenpartei Bausparverträge als unnötige Gebührenschneiderei. Tatsächlich profitieren in Zeiten historisch niedriger Darlehenszinsen vor allem die Bausparkassen von den hohen Abschlussgebühren, sowie die Banken, die ihren Kunden Kombi-Darlehen aus Bausparvertrag und Hypothekendarlehen andrehen. Mit Blick auf die Zukunft gewinnt der Bausparvertrag indes wieder an Bedeutung, sofern Sie ein steigendes Zinsniveau erwarten. Das gilt sowohl für den Erwerb einer Immobilie als auch für eine Anschlussfinanzierung. Rechnen Sie hingegen mit weiterhin vor sich hindümpelnden Zinsen unter 1 Prozent, können Sie den Bausparvertrag getrost links liegen lassen.