Welche Vorteile erbringt ein Konstantdarlehen? – Gibt es Nachteile?

Konstantdarlehen

Strebt der Bauherr für seine Hausfinanzierung eine gleichbleibende Monatsrate über die gesamte Laufzeit an, rückt das Konstantdarlehen in den Fokus. Wie das vordergründig komplizierte Konstrukt funktioniert und wo die Vor- und Nachteile liegen, erfahren Sie hier.

Welche Rahmenbedingungen gelten für ein Konstantdarlehen?

Bei einem Konstantdarlehen handelt es sich um die Kombination aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem Bausparvertrag. So gestalten sich die Eckpunkte dieser Finanzierungsform:

  • Der Finanzierungsbedarf wird in einer Summe als tilgungsfreies Darlehen ausgezahlt
  • Die eingesparte Tilgung fließt monatlich als Sparrate in einen Bausparvertrag
  • Bei Zuteilungsreife löst die Bausparsumme das Vorausdarlehen komplett ab
  • Im weiteren Verlauf werden für das verbliebene Bauspardarlehen Zinsen und Tilgung gezahlt

Herausragendes Merkmal dieser Sonderform einer Immobilienfinanzierung liegt darin, dass über die gesamte Laufzeit eine konstante monatliche Rate zu zahlen ist. Da es den Bausparkassen gesetzlich verboten ist, einen präzisen Termin für die Zuteilung zu nennen, kommen bei einem Konstantdarlehen sehr lange und ‚krumme‘ Laufzeiten zustande, von 14, 28 oder 39 Jahren. Damit wird sichergestellt, dass zum Zeitpunkt des Auslaufs der tilgungsfreien Vorfinanzierung eine so hohe Bewertungszahl für den Bausparvertrag besteht, dass nichts gegen eine Zuteilungsreife spricht.

Ein Beispiel in Zahlen

Um die Funktionsweise eines Konstantdarlehens zu verdeutlichen, zeigt die folgende Tabelle den Verlauf einer Baufinanzierung anhand eines Beispiels. Zugrunde gelegt wird der Kauf eines Einfamilienhauses im Wert von 300.000 Euro. Die Summe aus Kaufnebenkosten beläuft sich auf 15.000 Euro. Es fallen weder eine Maklercourtage noch Modernisierungskosten an. Der Käufer stellt ein Eigenkapital zur Verfügung in Höhe von 115.000 Euro, sodass mithilfe des Konstantdarlehens 200.000 Euro Finanzierungsbedarf darzustellen sind.

Konstantdarlehen – Beispielrechnung   Kommentar
Finanzierungsbeginn 01.02.2016  
Darlehenssumme = Auszahlungsbetrag 200.000 Euro  
Effektiver Jahreszins 1,60 %  
Rate für Zinsen und Bausparvertrag 838 Euro  
Gesamte Laufzeit 26 Jahre, 7 Monate  
Verlauf der Finanzierung:    
02/2016 – 11/2027 pro Monat 838 Euro 142 Raten für Zinsen tilgungsfreies Darlehen und Ansparung Bausparvertrag
12/2027 200.000 Euro Ablösung tilgungsfreies Darlehen durch zugeteilten Bausparvertrag
01/2028 – 07/2042 pro Monat 838 Euro 175 Raten Zinsen und Tilgung für Bauspardarlehen
08/2042 64 Euro letzte Rate für Ablösung Bauspardarlehen

Für wen kommt ein Konstantdarlehen in Betracht?

Das Konstantdarlehen ist für sicherheitsbewusste Bauherren und Hauskäufer die ideale Finanzierungsform. Die Rahmenbedingungen bieten vollkommene Zinssicherheit und eine feste Monatsrate von Anfang bis Ende. Überdies gestaltet sich diese Kombination dann günstiger als eine klassische Finanzierung, wenn die Beleihungsgrenze von 60 Prozent überschritten wird. Fehlt es beispielsweise an Eigenkapital, kann ein Konstantdarlehen vom richtigen Anbieter mit den richtigen Konditionen das Annuitätendarlehen übertrumpfen.

Da ein Konstantdarlehen in der Regel mit einer sehr langen Laufzeit einher geht, empfiehlt sich für den Verwendungszweck vor allem die Erstfinanzierung einer selbst genutzten Wohnimmobilie. Für eine Anschlussfinanzierung oder zu Modernisierungszwecken kommen Kredite mit kürzeren Laufzeiten infrage.

Clevere Kreditnehmer behalten bei Vertragsunterzeichnung die Vereinbarung zu den Bereitstellungszinsen im Auge. Kommt es zu unplanmäßigen Verzögerungen beim Hausbau oder Hauskauf, ist es von Vorteil, wenn eine möglichst lange Bereitstellungszins-freie Zeit im Darlehensvertrag manifestiert wurde. Ansonsten schlagen für jeden Monat einer verspäteten Darlehensverfügung Kosten in Höhe von 3 Prozent zu Buche.

Welche Argumente sprechen für die Kombi-Finanzierung?

Die Relevanz von Konstantdarlehen für eine Immobilienfinanzierung steigt proportional zum Sicherheitsbedürfnis des Kreditnehmers. In Zeiten schwankender Geldmärkte möchten sich immer weniger werdende Hausbesitzer dem Risiko eines drastisch steigenden Monatsbetrages für den Kapitaldienst aussetzen. Darüber hinaus punktet das Konstantdarlehen mit weiteren Vorzügen, die aus der Kombination eines klassischen Bankendarlehens und eines Bausparvertrages herrühren. Die Vorteile im Überblick:

  • Sicherung eines günstigen Zinssatzes für die gesamte Laufzeit der Finanzierung
  • Ein fester monatlicher Betrag für den Kapitaldienst ohne Zinsänderungsrisiko
  • Nach Zuteilung des Bauspardarlehens Sondertilgungen jederzeit möglich ohne Vorfälligkeitsentschädigung
  • Nutzung von staatlicher Förderung möglich, wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage oder Wohn-Riester

Darüber hinaus gewinnt ein Konstantdarlehen an Bedeutung für Finanzierungen, die sich im Bereich von 80 bis 100 Prozent des Beleihungswertes bewegen. Klettert der Finanzbedarf deutlich über die 60 Prozent-Grenze im Beleihungswert hinaus, sind die Banken bei einem klassischen Darlehen mit Risikoaufschlägen nicht zimperlich. Da Bausparkassen in dieser Hinsicht großzügiger handeln und sich im Grundbuch auch mit nachrangigen Eintragungen zufrieden geben, kann sich in diesem Fall ein Konstantdarlehen als günstiger erweisen.

Konstantdarlehen aus einer Hand nicht zwingend

Wenngleich die Bausparkassen suggerieren, ein Konstantdarlehen sei einzig aus ihrer Hand möglich, ist freilich das Gegenteil der Fall. Es steht einem Darlehensnehmer sehr wohl frei, das Tilgungsaussetzungsdarlehen bei seiner Hausbank abzuschließen und parallel dazu den Bausparvertrag bei einer Bausparkasse. Ein scharfer Blick auf die Konditionen bis zur zweiten Nachkommastelle liefert die fundierte Entscheidungsgrundlage. Da es hier um hohe Summen geht, spielen selbst Differenzen von 0,01 Prozent eine Rolle.

Die Hausbank trägt zunächst eine Grundschuld als Sicherheit auf die Immobilie ein für das endfällige Darlehen. Zum Zeitpunkt der Ablösung durch das Bauspardarlehen geht die Grundschuld über auf die Bausparkasse. Sollte das Vorabdarlehen die 60 Prozent Beleihungsgrenze überschreiten, verlangt die Hausbank zumeist noch die Abtretung des sich ansammelnden Bausparguthabens als Sicherheit.

Kann die Bausparsumme nachträglich erhöht werden?

In Anbetracht der langen Laufzeit, können Änderungen im privaten oder beruflichen Umfeld eine Erhöhung der Bausparsumme als wünschenswert erweisen. Verbessern sich beispielsweise die Einkommensverhältnisse, die eine höhere monatliche Rate ermöglichen, während zugleich Modernisierungsarbeiten erforderlich werden, macht die Aufstockung des Bausparvertrages durchaus Sinn. So gelingt der Plan:

  • Der Bausparvertrag befindet sich noch in der Ansparphase
  • Die Bausparsumme wird um den gewünschten Betrag erhöht
  • Es fällt die entsprechende Abschlussgebühr für die Erhöhung an
  • Bei Zuteilung löst das Bauspardarlehen das Tilgungsaussetzungsdarlehen ab
  • Der überschüssige Betrag aus dem Bauspardarlehen steht für die Modernisierung zur Verfügung

Der besondere Vorteil bei dieser Vorgehensweise liegt in der Erhöhung des Bauspardarlehens über die Ablösesumme des Tilgungsaussetzungsdarlehens hinaus. Sparen Sie Ihr Mehreinkommen neben dem Konstantdarlehen an, steht für die Modernisierung das Geld 1:1 zur Verfügung (zuzüglich der Mini-Guthabenzinsen). Fließen hingegen die Mehreinnahmen in die Erhöhung der Bausparsumme, profitieren Sie zugleich von dem erhöhten Anspruch eines Bauspardarlehens.

Gibt es Nachteile zu bedenken bei einem Konstantdarlehen?

Die verschiedenen Vorzüge eines Konstantdarlehens münden zumeist in deutlich höheren Kosten gegenüber einem typischen Annuitätendarlehen. Dieses Manko fällt auf den ersten Blick nur selten auf, da Bausparkassen als die hauptsächlichen Anbieter nicht dazu verpflichtet sind, den kombinierten Effektivzins offenzulegen. Dem Vergleich mit dem Sollzins einer herkömmlichen Baufinanzierung hält das Konstantdarlehen jederzeit stand. Erst wenn alle Kosten und Gebühren sowohl des Vorausdarlehens als auch des Bauspardarlehens eingerechnet werden, wird die höhere Belastung durch ein Konstantdarlehen offenbar.

Darüber hinaus ist die sehr lange Tilgungsaussetzung durchaus kritisch zu sehen. Während sich bei einem traditionellen Darlehen die monatliche Rate zusammensetzt aus einer anteiligen Tilgung und den Zinsen, wird das Vorabdarlehen mit keinem Euro zurückgefahren. Entsprechend groß ist der Verlust, sollte sich der Darlehensnehmer zu einer vorzeitigen Kündigung des Konstantdarlehens genötigt sehen.

Gerne übersehen wird beim Konstantdarlehen zudem die anfallende Abschlussgebühr für den Bausparvertrag in Höhe von 1,0 bis 1,6 Prozent auf die Bausparsumme. In Zeiten historisch niedriger Zinsen fällt dieser Betrag umso mehr ins Gewicht.

Welche alternativen Finanzierungsformen gibt es?

Wer sich die Sicherheit gleichbleibender Raten eines Konstantdarlehens nicht mit schlechteren Konditionen erkaufen will, hält Ausschau nach rentablen Alternativen. Es sind in erster Linie zwei Finanzierungsformen, die in die engere Wahl kommen:

Annuitätendarlehen

Aus der Finanzierung von Immobilien nicht wegzudenken ist das Annuitätendarlehen. Über eine vereinbarte Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren wird ein in der Summe gleichbleibender Betrag pro Monat geleistet. Dieser setzt sich zusammen aus Tilgung und Zinsen, wobei die Beträge gegeneinander laufen. Während von Monat zu Monat die Tilgung steigt, sinkt parallel dazu der Zinsanteil. Im Gegensatz zum Konstantdarlehen stehen Sie hingegen am Ende der ersten Laufzeit-Periode vor dem Problem einer Anschlussfinanzierung.

Volltilgerdarlehen

Der Hürde einer Anschlussfinanzierung zu möglicherweise deutlich gestiegenen Zinsen gehen Sie mit einem Volltilgerdarlehen aus dem Weg. Hierbei bedienen Sie die Darlehenssumme in einer einzigen Finanzierungsrunde bis zur vollständigen Rückführung. Diese Planungssicherheit erfordert indes den Verzicht auf die Möglichkeit von kostenlosen Sondertilgungen, der Möglichkeit einer zwischenzeitlichen Tilgungsaussetzung oder einer Umschuldung auf vorteilhaftere Konditionen. Im Gegenzug profitieren Sie von erfreulichen Zinsrabatten, bei denen ein Konstantdarlehen nicht mithalten kann.

Solange sich die Zinsen im Tal befinden, dürften die Konditionen eines Konstantdarlehens nicht an diejenigen des Volltilgerdarlehens heranreichen. Allerdings kommt es auf die Laufzeit an. Damit die monatlichen Raten von einem normalen Einkommen gestemmt werden können, dürfen keine überhöhten Tilgungsraten anfallen aufgrund einer kurzen Laufzeit.

Die Entscheidung für die Hausfinanzierung mittels Konstantdarlehen schließt die Inanspruchnahme von Fördermitteln der KfW-Bank nicht aus. Handelt es sich beispielsweise um den Bau eines Energieeffizienzhauses, spricht nichts gegen die Beantragung eines tilgungsfreien KfW-Darlehens in Kombination mit einem Bausparvertrag, das im weiteren Verlauf durch das Bausparguthaben abgelöst wird.

Fazit

Das Konstantdarlehen punktet mit Vorzügen, wie einer gleichbleibenden Monatsrate, Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung und der Möglichkeit staatlicher Förderung. Dieser Komfort hat allerdings seinen Preis, der erst im kombinierten Effektivzins aus tilgungsfreiem Vorausdarlehen und Bauspardarlehen ersichtlich ist. Umsichtige Darlehensnehmer werden sich daher nur dann für ein Konstantdarlehen entscheiden, wenn alle Alternativen einer gründlichen Vergleichsprüfung unterzogen wurden.