Wie profitieren Bauherren vom KfW Programm 153?

Das KfW-Programm 153

Aufgrund galoppierender Energiekosten geht der Bau oder Erwerb von Wohneigentum Hand in Hand mit gezielten Maßnahmen für die Energieeffizienz. Mit dem KfW Programm 153 unterstützt Vater Staat diese Bemühungen mittels Darlehen zu geförderten Konditionen. Erfahren Sie hier alle Details.

Was fördert das KfW Programm 153?

Bei dem KfW Programm 153 dreht sich alles um die Errichtung und den Neuerwerb von Wohneigentum, sofern die Voraussetzungen für energieeffizientes Bauen erfüllt werden. Wer dank gezielter Baumaßnahmen auf einen geringen Energieverbrauch und niedrigen CO2-Ausstoß achtet, erhält Zugang zu geförderten Darlehen mit extra günstigen Konditionen für die Baufinanzierung. Darüber hinaus besteht die Chance auf einen Zuschuss zur Tilgung. Gefördert wird im Einzelnen:

  • Bau und Erwerb von Wohngebäuden und Wohneinheiten, einschließlich von Senioren- und Pflegeheimen
  • Der Ausbau bestehender Gebäude mit bislang nicht beheizten Räumen zu abgeschlossenen Wohneinheiten
  • Die Errichtung oder der Kauf von Anlagen für die Eigenstromversorgung, sofern sie nicht bereits anderweitig gefördert werden

Aus dieser Definition geht hervor, dass auch der Ausbau eines Dachgeschosses mit einem geförderten Darlehen finanziert werden kann, sofern es bislang nicht über eine Heizung verfügte und dabei eine eigenständige Wohneinheit entsteht mit Küche, Bad, WC und Zimmer. Die vergünstigten Konditionen können nicht in Anspruch genommen werden für Wochenend- oder Ferienhäuser.

So ist ein KfW-Effizienzhaus beschaffen

Die technischen Anforderungen für die Darlehen des KfW Programms 153 werden abgesteckt anhand mehrerer Energieeffizienz-Standards. Im Fokus stehen die 3 Effizienzhäuser KfW 40, KfW 55 und KfW 70. Die Zahlenwerte legen fest, wie hoch der primäre Energieverbrauch der Wohneinheit sein darf im Verhältnis zu gleichartigen Neubauten. Der jährliche Energieverbrauch von KfW 55 muss um 45 Prozent geringer ausfallen, als bei einem vergleichbaren Neubau.

Bauherren kommen in den Genuss der besonderen Konditionen, wenn sie das Darlehen verwenden für die folgenden energetischen Maßnahmen:

  • Dämmung von Kellerdecke, Außenwände und Dachflächen
  • Installation einer energiesparenden Heizungsanlage
  • Einbau von Fenstern mit Dreifachverglasung
  • Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
  • Solaranlage für die Erwärmung von Trinkwasser

Damit sichergestellt ist, dass sämtliche energetischen Maßnahmen den Vorgaben entsprechen, sind die Arbeiten ausschließlich von Fachunternehmen auszuführen. Darüber hinaus ist der Bauherr verpflichtet, einen Sachverständigen zu beauftragen für die Planung und Überwachung des geförderten Vorhabens. Im Rahmen der Antragstellung leistet dieser Sachverständige zudem wertvolle Hilfestellung, damit das Darlehen mit den günstigen Konditionen tatsächlich gewährt wird.

Diese Anforderungen hat ein Sachverständiger zu erfüllen

An die Qualifikation des Sachverständigen für die Planung, Antragstellung und Baubegleitung gelten strenge Anforderungen. In erster Linie hat seine Beauftragung wirtschaftlich unabhängig zu erfolgen. Das impliziert, dass er in keiner Beziehung zu den ausführenden Unternehmen stehen darf, weder als Inhaber noch als Gesellschafter und schon gar nicht als Angestellter.

Damit die Unterlagen des Sachverständigen von der KfW anerkannt werden, darf er auf keinen Fall von einem der Handwerksunternehmen beauftragt werden. Zudem darf keine Vermittlung von Lieferungen und Leistungen mit seiner Beratung einhergehen.

Die Kosten für die Beauftragung eines Sachverständigen können bezuschusst werden. Sofern Sie eine Förderzusage für das Darlehen nach dem KfW Programm 153 erhalten, haben Sie zugleich Anspruch auf einen Zuschuss von 50 Prozent, maximal 4.000 Euro zu den Kosten für die Baubegleitung. Der Antrag ist gesondert zu stellen, sobald die Beratung abgeschlossen ist.

Wie wird gefördert? – die wichtigsten Konditionen

Die Konditionen für eine Baufinanzierung nach dem KfW Programm 153 sind gleich in mehrfacher Hinsicht interessant. Der Zinssatz ist durchschnittlich um 0,25 Prozent günstiger als für vergleichbare klassische Bank-Darlehen. Als vorteilhaft dürften Bauherren darüber hinaus die Möglichkeit einer Tilgungsaussetzung bewerten, den Verzicht auf Bereitstellungszinsen sowie den Zuschuss. Im Folgenden gehen wir näher auf die Konditionen ein.

Kredithöhe und Auszahlung

Für jede Wohneinheit steht ein maximaler Kredit von 50.000 Euro zur Verfügung. Ab April 2016 erhöht sich dieser Betrag auf satte 100.000 Euro. Die Auszahlung erfolgt zu 100 Prozent, sodass ein unerfreuliches Disagio hier unter den Tisch fällt. Ab dem Tag der Zusage können Sie das Darlehen in Teilbeträgen abrufen, wobei in den ersten 12 Monate keine Bereitstellungszinsen zu Buche schlagen.

Tilgungsaussetzung

Im Gegensatz zu herkömmlichen Bank-Darlehen enthält das KfW Programm 153 in seinen Konditionen eine wahlweise Tilgungsaussetzung. In dieser Zeit zahlen Sie lediglich Zinsen, was sich als Entspannung in der Liquidität bemerkbar macht. So sind die Laufzeiten gestaffelt:

  • Laufzeit 4-10 Jahre mit 1-2 Jahren Tilgungsaussetzung
  • Laufzeit 11-20 Jahre mit 1-3 Jahren Tilgungsaussetzung
  • Laufzeit 21-30 Jahre mit 1-5 Jahren Tilgungsaussetzung
Tilgungszuschuss

Am Ende der Laufzeit bzw. nach Abschluss des Vorhabens wartet die KfW auf mit einem besonderen Bonbon. Dem Darlehenskonto wird ein Zuschuss gutgeschrieben, der die Laufzeit verkürzt. Je besser der Energieeffizienz-Standard, desto höher fällt der warme Geldregen aus. KfW-Haus 40 wird mit 10 Prozent der Darlehenssumme bedacht, maximal 5.000 Euro. KfW-Haus 55 erhält immerhin noch 5 Prozent, bzw. 2.500 Euro. Für KfW-Haus 70 entfällt der Zuschuss, da diese Klassifizierung ab April 2016 als überholt ausgemustert wird.

Beispielrechnung

Um den Unterschied zu einem klassischen Annuitätendarlehen zu verdeutlichen, gibt die folgende Tabelle anhand einer Beispielrechnung näheren Aufschluss in Zahlen. Die Finanzierung dient dem Bau von 2 Wohneinheiten à 50.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren.

  Annuitätendarlehen KfW 153 Darlehen
Finanzierungssumme 100.000 Euro 100.000 Euro
Zinsbindung 20 Jahre 20 Jahre
Zinssatz 1,00 % 0,75 %
Anfängliche Tilgung 4,00 % 4,00 %
Monatliche Rate 417 Euro 396 Euro
Zinsen gesamt 11.480 Euro 8.717 Euro
Tilgungszuschuss 0 Euro 5.000 Euro
Restschuld 11.480 Euro 8.417 Euro
Gesamtaufwand 111.480 Euro 103.717 Euro
Vorteil KfW   7.763 Euro

Bei einer anfänglichen Tilgung von 4 Prozent sind beide Darlehen nach 20 Jahren nahezu abbezahlt. Jetzt macht sich der Tilgungszuschuss positiv bemerkbar, der zusätzlich zur Zinseinsparung den Gesamtaufwand um 7.763 Euro senkt gegenüber einem klassischen Annuitätendarlehen. Geschmälert wird die Einsparung durch die Kosten für den Sachverständigen, dessen Beauftragung beim KfW Programm 153 verpflichtend ist.

Sondertilgungen möglich

In einer weiteren Position setzt sich ein Darlehen nach dem KfW Programm 153 von der breiten Masse der Baufinanzierungen ab. Die Konditionen erlauben während der ersten Zinsbindungsfrist jederzeit Sondertilgungen, ohne dass diese zu einer Vorfälligkeitsentschädigung führen.

Darüber hinaus ist die Vereinbarung als endfälliges Darlehen problemlos möglich. In diesem Fall zahlen Sie während der Sollzinsbindung lediglich die vergünstigten Zinsen, um die Schulden am Ende in einer Summe zu tilgen.

Wie wird die Anschlussfinanzierung gehandhabt?

Die Begünstigung des Zinssatzes aus Bundesmitteln beschränkt sich auf die erste Zinsbindung, die sich wahlweise über 10 oder 20 Jahre erstreckt. Für die Finanzierung einer Restschuld unterbreitet die KfW anschließend Ihrer Hausbank vor Ablauf dieser Frist ein Prolongationsangebot. Hier offenbart sich ein entscheidender Haken des Förderprogramms, denn jetzt tritt Ihre Finanzierung aus dem Schutz von KfW 153 heraus.

Für endfällige Darlehen gibt die KfW überhaupt kein Prolongationsangebot ab, sodass bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses in den Konditionen die Ablösung bzw. Fortführung mit der Hausbank zu vereinbaren ist.

Wer profitiert von der Energieeffizienz-Förderung?

Das KfW Programm 153 zielt mit den interessanten Konditionen längst nicht nur auf den privaten Häuslebauer. Da die Bundesregierung auf diesem Weg ihre energiepolitischen Ziele verwirklichen möchte, ist die Zielgruppe für die vergünstigten Darlehen breit gefächert. Um bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland aufzubauen, sind folgenden Personen und Gruppen antragsberechtigt:

  • Privatpersonen
  • Wohnungsunternehmen
  • Bauträger
  • Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Wohnungsgenossenschaften
  • Betreiber von Wohnheimen
  • Körperschaften des öffentlichen Rechts
  • Investoren

Treten diese Personen und Gruppen als Träger einer Investition auf zur Schaffen von neuen Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen, kommen sie in den Genuss der verbilligten Darlehen, sofern die dargelegten Voraussetzungen erfüllt sich. Gleiches gilt für vermietete Wohneinheiten zum Zweck der Gewinnerzielung.

Wie ist die Antragstellung geregelt?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau gewährt sämtliche Darlehen ihrer Förderprogramme ausschließlich über Sparkassen, Banken und Versicherungen. Die Antragsunterlagen erhält somit Ihr Kreditberater bei der Hausbank, der diese bearbeitet und weiterleitet. Da Ihre Bank für das Darlehen gegenüber der KfW haftet, durchlaufen Sie die normale Bonitätsprüfung einer Kreditanfrage.

Es ist von fundamentaler Bedeutung, den Antrag für das geförderte Darlehen mit den günstigen Konditionen v o r Beginn der Baumaßnahme bzw. dem Erwerb der Immobilie bei Ihrer Bank zu stellen. Selbst wenn alle anderen Anforderungen restlos erfüllt sind, scheitert der Antrag chancenlos bei einer nachträglichen Einreichung.

Fazit

Das KfW Programm 153 punktet mit zahlreichen vorteilhaften Konditionen, die als Anreiz dienen für den Bau und Erwerb von Wohneigentum nach energieeffizienten Maßstäben. Kreditnehmer profitieren von Darlehen mit extra günstigen Zinssätzen, einer möglichen Tilgungsaussetzung, kostenlosen Sondertilgungen und einem Zuschuss am Ende des Vorhabens. Als Non-plus-ultra Baufinanzierung wird dieses Förderprogramm dennoch nicht gewertet. So verzehren die Kosten für die zwingende Beauftragung eines Sachverständigen einen Teil der Einsparung infolge günstiger Zinsen und eines Tilgungszuschusses. Darüber hinaus ist die Förderung begrenzt auf eine Zinsbindung von 10, maximal 20 Jahren. Wie der Darlehensnehmer die verbleibende Restschuld bewältigt zu den dann herkömmlichen Konditionen, bleibt ihm überlassen. Es ist daher empfehlenswert, die Inanspruchnahme des Förderprogramms im Vorlauf einem dezidierten Angebotsvergleich zu unterwerfen und sich nicht von den Vergünstigungen blenden zu lassen.