Wie kann ich eine Hypothek aufnehmen? – Kriterien im Überblick

Eine Hypothek aufnehmen

Um eine Hypothek aufzunehmen, sind eine Reihe von finanziellen und persönlichen Voraussetzungen zu erfüllen. Eine gute Ausstattung mit Eigenkapital gilt dabei als ein wichtiges indes nicht als einziges Kriterium. Was genau Kreditinstitute für ein Hypothekendarlehen zur Auflage machen, erfahren Sie hier.

Was genau ist eine Hypothek?

Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Das Wort entstammt dem Griechischen und bedeutet ‚Unterpfand‘. Der zukünftige Hausherr tritt als Hypothekennehmer Eigentumsrechte an eine Bank ab und erhält im Gegenzug ein Darlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Kommt es bei der Bedienung von Hypothekendarlehen zu einem Zahlungsverzug, hat die Bank als Miteigentümer das Recht, ihre Forderungen aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung zu befriedigen.

Der Wert einer Immobilie und die Höhe einer Hypothek stehen dabei in engem Zusammenhang. Im Rahmen einer Sicherheitenbewertung wird der Beleihungswert ermittelt, der in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Verkaufswert, bzw. dem Verkehrswert liegt. Die Höhe von Hypothekendarlehen entspricht dem Beleihungswert oder liegt noch darunter.

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird nicht nur das Grundpfandrecht an sich, sondern das damit verbundene Hypothekendarlehen als Hypothek bezeichnet.

Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen?

Wenngleich die kreditgebende Bank anhand der Grundpfandrechte über dingliche Sicherheiten verfügt, wird mit einer Hypothek dennoch erst ein Kriterium für die Bewilligung von Hypothekendarlehen erfüllt. Es ist weiteren Erfordernissen nachzukommen, wie die folgende Übersicht aufzeigt:

  • Eine Festanstellung in einer krisensicheren Branche
  • Ein unbefristeter Arbeitsvertrag, der idealerweise seit mehr als 3 Jahren besteht
  • Ein geregeltes monatliches Einkommen
  • Eine einwandfreie Bonität
  • Nachweislich vorhandenes Eigenkapital

Wer aktuell tätig ist in der Gastronomie mit einem befristeten Arbeitsvertrag oder sich noch in der Probezeit befindet, hat schlechte Aussichten auf ein Hypothekendarlehen. Hingegen rollen Banken den roten Teppich aus für den Beamten auf Lebenszeit, idealerweise noch in Erwartung einer großen Erbschaft. Wer in Zeiten von ‚Rating‘ und ‚Basel III‘ nicht an diese Kriterien heranreicht, sollte zumindest über ein möglichst hohes Einkommen verfügen und im Unternehmen seit mehr als 10 Jahren fest angestellt sein.

Ohne Bonitätsnachweis kein Hypothekendarlehen

Mit Bonität wird die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers bezeichnet. Da es sich bei einem Hypothekendarlehen stets um eine größere Geldsumme handelt, gehen die Banken entsprechend penibel an die Bonitätsprüfung heran. Dabei werden sowohl die Zahlungsfähigkeit als auch die Zahlungswilligkeit des Antragstellers unter die Lupe genommen. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen möchten, machen Sie sich daher auf folgende Fragestellungen gefasst:

  • Dezidierte Auflistung aller privaten Einnahmen und Ausgaben pro Monat
  • Nachweise über Eigenkapital, wie private Rücklagen sowie Lebensversicherungen, Sparverträge und ähnliches
  • Erläuterungen über berufliche und fachliche Qualifikationen
  • Bisherige berufliche Tätigkeiten einschließlich Wechsel der Arbeitgeber
  • Alter, Wohnort und Häufigkeit des Wohnortwechsels
  • Aktuelle familiäre Verhältnisse mit Erklärung über eventuelle Scheidungsvereinbarungen
  • Benennung von liquiden Bürgen innerhalb und außerhalb der Familie

Bereits im ersten Schritt einer Anfrage für ein Hypothekendarlehen lässt sich die Bank eine Schufa-Anfrage genehmigen. Bei dieser Auskunftei sind von mehr als 66 Millionen Bundesbürgern mehr als 500 Millionen Einzelinformationen erfasst hinsichtlich persönlicher Daten, aufgenommener Kredite oder des individuellen Zahlungsgebarens.

Schufa Score selbst verbessern – So geht es

Dreh- und Angelpunkt für ein Hypothekendarlehen ist neben dem Beleihungswert der Immobilie der Schufa-Score. Dabei handelt es sich um einen Wert, der sich als Quintessenz aller dort erfassten persönlichen und finanztechnischen Daten des Antragstellers ergibt. Mit anderen Worten wird hierbei die Kreditwürdigkeit ausgedrückt als prozentuale Ausfallwahrscheinlichkeit.

Wer mit mehr als 98,7-prozentiger Wahrscheinlichkeit das Hypothekendarlehen zurückzahlt, erhält die Bonitätsklasse A und sackt bei 97,1 Prozent ab in die Bonitätsklasse B. Wer voraussichtlich nur zu 60 Prozent seine Schulden bedient, steht in der Schufa-Bonitätsklasse L auf verlorenem Posten. Wenngleich Sie nur wenig Einfluss auf das weitgehend geheime Analyseverfahren haben, können Sie immerhin mit diesen Maßnahmen einen positiven Beitrag zum Schufa Score leisten:

  • Führen Sie möglichst nur ein Girokonto, weil Sie andernfalls als wankelmütig bewertet werden
  • Wer mehrere Kreditkarten besitzt, könnte in den Augen der Schufa seine Ausgaben nicht unter Kontrolle haben
  • Je höher der bewilligte Dispo-Rahmen auf dem Girokonto, desto höher wird die Kreditwürdigkeit eingestuft

Bedienen Sie vor allem nicht nur Kredite pünktlich, sondern zahlen auch Gas-, Strom- und Handyrechnungen innerhalb der Frist. Jeglicher Zahlungsverzug läuft bei der Schufa auf und verschlechtert den Score. Darüber hinaus finden sich häufig völlig falsche Daten unter den Namen der erfassten Bürger wieder, die völlig zu Unrecht zu einer negativen Bewertung führen. Prüfen Sie daher Ihre Schufa-Daten, bevor Sie ein Hypothekendarlehen beantragen.

Ohne die Angebote mehrerer Kreditinstitute miteinander zu vergleichen, sollte kein Hypothekendarlehen aufgenommen werden. Doch Vorsicht bei der Formulierung von Anfragen! Solange es sich um eine Konditionenanfrage handelt, erfolgt diese anonym und unverbindlich mit Schufa-neutraler Wirkung. Eine Kreditanfrage hingegen hat offiziellen und verbindlichen Charakter. Diese wird 10 bis 14 Tage bei der Schufa gespeichert und ist für alle Banken sichtbar. Dieser Umstand mündet schlimmstenfalls in einen schlechteren Score bis hin zur Einstufung als kreditunwürdig.

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Idealerweise kann ein Hypothekendarlehen zusätzlich mit Eigenkapital untermauert werden. Eine Bank tut sich mit der Kreditentscheidung sehr viel leichter, wenn mindestens 20 Prozent der benötigten Finanzierungssumme in Form von Eigenkapital zur Verfügung stehen. Dieser Umstand wirkt sich zudem auf einen niedrigeren Zinssatz aus, was in einer kürzeren Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung mündet. Die folgende Tabelle zeigt an Beispielen die positive Wirkung von Eigenkapital auf:

Hypothekendarlehen für Hauskauf Beispiel 1 Beispiel 2 Beispiel 3
Anschaffungspreis 300.000 Euro 300.000 Euro 300.000 Euro
Eigenkapital 0 Euro 60.000 Euro (20 %) 120.000 Euro (40 %)
Darlehenssumme 300.000 Euro 240.000 Euro 180.000 Euro
Sollzinsbindung 15 Jahre 15 Jahre 15 Jahre
Zinssatz 2,00 % 1,80 % 1,50 %
Tilgungssatz 4,00 % 4,00 % 4,00 %
Rate pro Monat 1.500 Euro 1.160 Euro 825 Euro
Summe Zinsen nach 15 Jahren 60.287 Euro 43.627 Euro 27.470 Euro
Restschuld nach 15 Jahren 90.287 Euro 74.827 Euro 58.970 Euro
Gesamtaufwand Zinsen und Tilgung 360.287 Euro 283.627 Euro 207.470 Euro
Vorteil Hypothekendarlehen mit Eigenkapital   76.660 Euro 152.817 Euro

Gibt es Hypothekendarlehen ohne Eigenkapital?

Die Vollfinanzierung eines Immobilienerwerbs über ein Hypothekendarlehen ist nur in seltenen Fällen möglich. Hier wirkt sich erschwerend aus, dass die Bank bis zu 120 Prozent eines Anschaffungspreises zu finanzieren hat, da die Nebenkosten noch zuzuschlagen sind. Hat ein Antragsteller – abgesehen von Eigenkapital – die folgenden Vorteile zu bieten, könnte indes der Plan gelingen:

  • Ein überdurchschnittliches Einkommen an einem krisensicheren Arbeitsplatz mit unbefristetem Vertrag
  • Eine nachweislich erstklassige Bonität der Klasse A
  • Ein größerer Geldeingang in absehbarer Zeit, beispielsweise aus einer Erbschaft oder einer Kapitallebensversicherung
  • Mindestens ein weiterer Darlehensnehmer mit guter Bonität

Ungeachtet dieser Voraussetzungen werden die Banken im Rahmen einer Vollfinanzierung mit schlechteren Konditionen für das beantragte Hypothekendarlehen aufwarten, wenn es an Eigenkapital gänzlich fehlt.

Eigenleistung statt Eigenkapital – so funktioniert es

Clevere Bauherren machen sich den Umstand zunutze, dass zahlreiche Banken Eigenleistungen als Ersatz für das Eigenkapital anerkennen. Gemeint sind die eingesparten Lohnkosten im Rahmen eines Neubaus oder der Modernisierung einer erworbenen Immobilie, indem der zukünftige Hausherr selbst mit anpackt. Auf diese Weise können bis zu 15 Prozent der Summe für ein Hypothekendarlehen als Eigenkapital erbracht werden.

Damit ein Kreditinstitut diese Muskelhypothek anerkennt, bedarf es qualifizierter Nachweise. So sollte beispielsweise der Architekt die Kalkulation schriftlich bestätigen. Alternativ sammeln Sie die Kostenvoranschläge von Handwerkern, die getrennte Arbeitslöhne ausweisen.

Handelt es sich bei Eigenleistungen zugleich um wertsteigernde Baumaßnahmen, sollte der Bauherr unbedingt darauf hinweisen und der Bank entsprechende Belege vorlegen. Wird durch den Einbau einer neuen Heizung oder wärmedämmender Fenster beispielsweise die Energieeffizienz optimiert, kann sich diese Maßnahme zugleich erhöhend auf den Beleihungswert auswirken.

Was machen Banken selbständigen Unternehmern zur Auflage?

Wer als Selbständiger ein Hypothekendarlehen beantragt, hat höhere Hürden zu meistern, als Festangestellte. Da das Einkommen von Monat zu Monat schwankt, verlangen Kreditinstitute umfangreichere Unterlagen. Zudem wird von Gewerbetreibenden und Freiberuflern grundsätzlich ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent erwartet. Darüber hinaus sollten diese Voraussetzungen gegeben sein:

  • Die selbständige Erwerbstätigkeit wird seit mindestens 3 Jahren ausgeübt
  • Die Jahresgewinne unterliegen keinen erheblichen Schwankungen
  • Das Hypothekendarlehen beträgt nicht mehr als 60-65 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie
  • Die Schufa und das Rating bescheinigen eine Bonitätsklasse von A oder B
  • Ältere Unternehmer können eine fundierte Nachfolgeregelung oder eine ausreichende Altersversorgung nachweisen

Diese Perspektiven eröffnen Freiberuflern, wie Ingenieuren, Architekten, Ärzten oder Rechtsanwälten beste Aussichten auf einen positiven Bescheid. Gewerbetreibende in krisengeschüttelten Branchen, wie Spedition, Gastronomie oder Einzelhandel, werden mit einem besonders hohen Eigenkapital aufwarten müssen, um die Chance auf ein Hypothekendarlehen zu wahren.

Fragen Sie für die Finanzierung kleinerer Anschaffungen, wie Möbel oder Kleingeräte, nicht gleich die Bank um einen Kredit. Selbst Kleinkredite werden sogleich in der Schufa erfasst und verschlechtern die Voraussetzungen für ein Hypothekendarlehen. Einfacher und häufig günstiger sind sogenannte ‚Inhouse-Finanzierungen‘ der Verkäufer. Große Möbel- oder Autohäuser gewähren nicht selten Ratenzahlungen ohne Zinsaufschlag und denken nicht im Entferntesten an eine Mitteilung an die Schufa.