Welche Nebenkosten verteuern den Hauskauf? – ein Überblick

Nebenkosten beim Hauskauf

Beim Erwerb eines Eigenheims ist nicht einzig der Kaufpreis zu stemmen. Es schlagen zudem Nebenkosten zu Buche. Wird diesen Kosten keine Beachtung geschenkt, heben sie eine fein austarierte Finanzierung rasch aus den Angeln. Um welche Positionen es sich handelt, erfahren Sie hier.

In welcher Höhe sind Maklergebühren einzukalkulieren?

Nur wenige Hauskäufer finden ihre Traumimmobilie ohne die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen. Die meisten Verkäufer setzen einen Makler ein, um das Kaufobjekt im Markt zu offerieren. Während im Bereich der Vermietung eine Obergrenze gesetzlich festgeschrieben wurde, ist die Höhe der Maklergebühren frei verhandelbar. Diese Aspekte sind für Hauskäufer von Relevanz:

  • Mit der ersten Besichtigung und Akzeptierung der Geschäftsbedingungen des Maklers kommt ein Vertrag zustande
  • Die Höhe der Courtage sollte so früh wie möglich verhandelt und schriftlich fixiert werden
  • In einigen Bundesländern zahlt ausschließlich der Käufer die Maklerprovision, in anderen teilen sich Verkäufer und Käufer den Betrag
  • Auf Bundesebene schwankt die Maklerprovision zwischen 5,95 % und 7,14 % auf den Kaufpreis

Sofern Sie einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragen, kommen Gebühren in doppelter Höhe auf Sie zu, vorbehaltlich der Verkäufer beauftragte seinerseits einen Makler.

Welche Kosten hat die notarielle Beurkundung zur Folge?

Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben – aus gutem Grund. Als staatliche Vertrauensperson schafft der Notar Rechtssicherheit beim Abschluss des Vertrages für beide Seiten. Er erstellt das Vertragswerk, kümmert sich um die Vorkaufsverzichtserklärung der Kommune, die Eintragung der Grundschuld sowie die Auflassungsvormerkung. Die folgende Tabelle zeigt anhand eines Beispiels, in welcher Höhe die Notargebühren einzuplanen sind.

Notargebühren bei Hauskauf Beispiel 1: Kaufpreis 200.000 Euro Beispiel 2: Kaufpreis 350.000 Euro
Beurkundung Kaufvertrag 870 Euro 1.370 Euro
Vollzugsgebühr Kaufvertrag 218 Euro 343 Euro
Betreuungsgebühr 218 Euro 343 Euro
Unterschriftsbeglaubigung 218 Euro 343 Euro
Notaranderkonto 435 Euro 685 Euro
Notarbestätigung 131 Euro 206 Euro
Notargebühren Kaufvertrag 2.090 Euro 3.290 Euro
Grundschuld eintragen 435 Euro 685 Euro
Eigentümer eintragen 435 Euro 685 Euro
Auflassungsvormerkung 243 Euro 368 Euro
Grundschuldbrief erstellen 131 Euro 206 Euro
Notargebühren Grundbuch 1.244 Euro 1.944 Euro
Mwst auf Gebühren 397 Euro 625 Euro
Notargebühren gesamt 3.731 Euro 5.859 Euro

Notar- und Grundbuchkosten sind grundsätzlich vom Käufer eines Hauses zu bezahlen. Diese bundeseinheitliche Regelung macht Sinn. Ein Verkäufer würde diese Kosten ohnehin auf den Verkaufspreis seiner Immobilie aufschlagen, was wiederum sämtliche Gebühren einschließlich der Grunderwerbssteuer unnötig erhöht.

Wie schlägt die Grundbucheintragung sich finanziell nieder?

Während der Notar für die Erledigung aller Formalitäten rund um das Grundbuch seine Gebühren in Rechnung stellt, bittet zusätzlich das Grundbuchamt selbst den Käufer einer Immobilie zur Kasse. Die Höhe dieser Nebenkosten beläuft sich durchschnittlich auf 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bezogen auf die beiden obigen Rechenbeispiele, sind somit weitere 1.000 Euro bzw. 1.750 Euro einzuplanen.

Eine Immobilienfinanzierung steht auf stabilen Füßen, wenn die Nebenkosten beim Hauskauf aus Eigenmitteln bedient werden. Dieser Umstand stärkt die Verhandlungsposition gegenüber den Banken, denn Eigenkapital signalisiert Finanzkraft und senkt die Zinsen.

Auf welchen Betrag beläuft sich die Grunderwerbssteuer?

Zu den größten Posten innerhalb der Nebenkosten rund um den Hauskauf zählt die Grunderwerbssteuer. Diese ist bei jedem Erwerb eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Wohnung ans zuständige Finanzamt zu entrichten. Es gelten nur wenige Ausnahmen, unter denen eine Befreiung von der Steuerpflicht infrage kommt. So ist keine Grunderwerbssteuer zu zahlen, wenn der Hauskauf unter Verwandten in direkter Linie vollzogen wird.

Da der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer in Deutschland Sache der Länder ist, kommt es zu erheblichen Differenzen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:

Grunderwerbssteuer Steuersatz (Stand Dez. 2015)
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 5,0 %

Wer das erworbene Haus ganz oder in Teilen als Freiberufler für die Ausübung seiner Tätigkeit nutzt, kann die Grunderwerbssteuer in seiner Einnahmen-/Überschussrechnung geltend machen – allerdings nur anteilig für den beruflich genutzten Gebäudeteil. Für bilanzierende Unternehmer zählt diese Steuer hingegen zu den Anschaffungskosten, die im Rahmen der Abschreibungen über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren steuerlich geltend gemacht werden kann.

Die Grunderwerbssteuer berechnet sich stets auf den Kaufpreis der Immobilie. Erwerben Sie mit dem Haus eine darin enthaltene Küche, eine Sauna oder sonstige Mobilien, können diese Bestandteile im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden und senken den konkret ans Finanzamt zu zahlenden Betrag. Auf mehr als 10 Prozent des Gesamtpreises sollte sich die Auskopplung indes nicht belaufen.

Zieht eine Finanzierung Nebenkosten nach sich?

Um alle Kosten einer Hausfinanzierung zu erfassen, genügt nicht der Blick auf den Effektivzins allein. Darin erfasst die Bank Sollzins, Bearbeitungsgebühr, Disagio sowie eine eventuelle Kreditvermittlungsprovision. Allerdings fehlen hierbei wichtige Positionen, die sich zusätzlich erhöhend auf die Darlehenskosten und auf die Nebenkosten beim Hauskauf auswirken:

  • Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Sie den Kredit später abrufen, als vertraglich vereinbart
  • Üblicherweise fallen pro Monat 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen an
  • Teilauszahlungszuschläge werden berechnet, wenn Sie das Darlehen nicht in einer Summe verfügen
  • Wertgutachten sind mitunter erforderlich, um den Verkehrswert als Beleihungsgrundlage zu dokumentieren

Der Zeitpunkt ab wann Bereitstellungszinsen anfallen, sollte mit der Bank rechtzeitig verhandelt werden. Gemäß gesetzlicher Regelung dürfen Banken ihren Kunden keine Kosten in Rechnung stellen für die Wertermittlung eines Objektes. Gleichwohl kann es sinnvoll sein, einen Gutachter einzuschalten. Wenn beispielsweise die Auffassungen hinsichtlich des Verkehrswertes und des Beleihungswertes zwischen Kreditinstitut und Kreditkunden differieren

Sind mit einem Hauskauf laufende Nebenkosten verbunden?

Prinzipiell unterscheiden sich die laufenden Kosten für die eigenen vier Wände nicht von denjenigen einer Mietwohnung. Dessen ungeachtet geraten frisch gebackene Hausbesitzer in eine ungeahnte finanzielle Enge. Zunächst einmal fällt ein erworbenes Haus flächenmäßig um einiges größer aus, als die bisherige Mietwohnung, was naturgemäß die Betriebskosten pro Quadratmeter in die Höhe treibt. Darüber hinaus fallen jetzt Kosten an, die sich bislang unbeachtet in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters befanden:

  • Jährliche Grundsteuer
  • Monatliche, bzw. vierteljährliche Gebühren für Strom, Wasser und Abfall
  • Versicherungsbeiträge, wie die Gebäudeversicherung

Zusätzlich zum Kapitaldienst für das neue Haus, sind diese Aufwendungen aus der Haushaltskasse zu bedienen. Daher ist es dringend zu empfehlen, diese laufenden Nebenkosten im Vorfeld so präzise wie möglich zu kalkulieren.

Einmalige Nebenkosten nicht vergessen

Die einmaligen Kosten für Notar, Grundbucheintragung und Grunderwerbssteuer sind rasch errechnet und im Finanzplan erfasst. Etwas schwieriger und immer noch häufig unterschätzt sind weitere Aufwendungen im Rahmen eines Hauskaufs. Die Rede ist von den Kosten für den Umzug und neue Möbelstücke. Selbst wenn die bisherige Einrichtung ausreicht, sind zumindest neue Vorhänge, Lampen, Teppichböden und andere Utensilien anzuschaffen.

Sofern Sie einen Neubau erwerben, dürfen die Ausgaben für eine schicke Gartenanlage, schöne Pflanzen oder eine Einfriedung nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Der Kauf eines Eigenheims zielt in der Regel auf die Sicherung eines sorgenfreien Alters ab. Damit das neue Haus im Rentenalter immer noch wie aus dem Ei gepellt dasteht, sollte von Beginn an zu den laufenden Nebenkosten die Ansparung einer Rücklage für Modernisierungsarbeiten mit eingerechnet werden.

Fazit

Der Kauf eines Eigenheims stellt für die Mehrheit aller Hausherren die größte finanzielle Herausforderung ihres Lebens dar. Damit alles reibungslos verläuft, dürfen die Nebenkosten rund um den Hauskauf nicht übersehen oder gar unterschätzt werden. Kalkulieren Sie Positionen ein, wie die Maklerprovision, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer. Behalten Sie zudem eventuelle Nebenkosten der Hausfinanzierung im Blick, wie die Bereitstellungszinsen. Darüber hinaus ruft ein Hauskauf einmalige Aufwendungen auf den Plan, wie die Kosten für den Umzug, neue Möbel und Einrichtungsgegenstände. Damit das Leben in den eigenen vier Wänden nicht durch finanzielle Engpässe beeinträchtigt wird, sollten die laufenden Nebenkosten für Grundsteuern, Versicherungen oder Abwasser zuerst mit spitzen Bleistift ermittelt werden, bevor der Vertragsmarathon beginnt.