Wie gelingt die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

Haus ohne Eigenkapital finanzieren

Solange die Zinsen in ihrer Talsohle verharren, gewinnt die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital an Attraktivität. Lesen Sie hier, wie Sie auch ohne eigenes Geld ins Traumhaus ziehen. Erkunden Sie hier die Chancen und Risiken einer Vollfinanzierung.

Wann ist eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

In Zeiten historisch niedriger Zinsen ist es wirtschaftlich wenig sinnvoll, jeden Monat hohe Mietzahlungen zu leisten und zugleich Eigenkapital für eine Hausfinanzierung anzusparen. Da niemand mit Sicherheit vorhersagen kann, wie sich der Kapitalmarkt entwickelt, ist eine derartige Vorgehensweise mit einem Risiko behaftet. Steigen die Konditionen für Baugeld, kann eine zukünftige Hausfinanzierung mit Eigenkapital deutlich teurer werden, als heute ohne eigenes Geld zu bauen oder zu kaufen.

Das folgende Rechenbeispiel zeigt auf, wie teuer Ihnen eine abwartende Strategie zu stehen kommen kann. Käufer 1 besitzt keine Eigenmittel und finanziert heute zum günstigen Zinssatz. Käufer 2 wartet noch ab, um Eigenkapital anzusparen. Zum Zeitpunkt seiner Investition in ein Eigenheim haben sich die Zinsen nach oben bewegt:

  Käufer 1 Käufer 2
Finanzierungssumme 200.000 Euro 200.000 Euro
Eigenkapital 0 Euro 20.000 Euro
Darlehensbetrag 200.000 Euro 180.000 Euro
Zinssatz 1,5 % 4,5 %
Monatsrate 750 Euro 750 Euro
Restschuld nach 10 Jahren 135.310 Euro 168.660 Euro
Vorteil 33.350 Euro  

Bewegt sich der Zinssatz lediglich um 3 Prozentpunkte nach oben, während Käufer 2 sein Eigenkapital anspart, steht er nach 10 Jahren trotzdem noch mit 33.350 Euro mehr in der Kreide als Käufer 1.

Warum muss die Finanzierung mehr als 100 Prozent abdecken?

Bei einer Hausfinanzierung ist es mit dem Kaufpreis oder den Baukosten längst nicht getan. Es fallen vielmehr weitere Kosten an, wie die Grunderwerbssteuer, das Notarhonorar, die Grundbuchgebühren sowie eine eventuelle Maklerprovision. In der Regel machen diese Nebenkosten zwischen 10 und 15 Prozent des eigentlichen Anschaffungspreises einer Immobilie aus, die aus Sicht der Bank idealerweise aus Eigenmitteln bedient werden.

Können die Zusatzkosten nicht aus der privaten Schatulle bezahlt werden, stellt der Kreditgeber somit 110 bis 120 Prozent des Immobilienwertes an Geldmitteln bereit. Dieser Prozentsatz erhöht sich noch, abhängig vom Umfang der Modernisierungsarbeiten oder anfallender Übergangskosten, wie der doppelten Belastung durch Miete und Kapitaldienst.

Welche Anforderungen an die Bonität sind zu erfüllen?

Um in den Genuss einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital zu gelangen, sind nicht unbeträchtliche Hürden zu nehmen. So legen die Banken in Anbetracht des höheren Risikos strenge Maßstäbe an die Bewertung der Bonität, sprich Ihrer Kreditwürdigkeit. Diese Kriterien sollten erfüllt werden:

  • Eine ’saubere‘ Schufa, ohne negative Einträge
  • Einstufung in die Bonitätsklasse A oder B
  • Tätigkeit in einem ungekündigten und unbefristeten Arbeitsverhältnis
  • Vorzugsweise stehen 2 berufstätige Kreditnehmer bereit
  • Zumindest ein Darlehensnehmer ist nicht älter als 55 Jahre

Bei der zu finanzierenden Immobilie sollte es sich um ein Ein-, Zwei- oder Dreifamilienhaus bzw. eine Eigentumswohnung mit überwiegender Eigennutzung handeln. Übersteigen die Baukosten bzw. der Kaufpreis das Fünffache des jährlichen Bruttoeinkommens, reduziert dieser Umstand die Chancen auf eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital.

Streben Sie in naher Zukunft eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital an? Dann nutzen Sie für kleine Anschaffungen schufa-freie Ratenzahlungen, wie große Möbel- oder Autohäuser sie anbieten. Selbst der kleinste laufende Ratenkredit beeinträchtigt Ihre Bonität erheblich, wenn die Bank Ihre Darlehensanfrage für den Kauf oder Bau eines Eigenheims prüft.

Konstantdarlehen schafft nachträglich Eigenkapital

Stehen keine Eigenmittel für die Hausfinanzierung zur Verfügung, können zaudernde Kreditberater mit dem Abschluss eines Konstantdarlehens aus der Reserve gelockt werden. Diese spezielle Finanzierungsform punktet mit zwei Vorzügen. Als Darlehensnehmer leisten Sie über die gesamte Laufzeit einen festen monatlichen Betrag. Aufgrund der besonderen Konstruktion wird nachträglich Eigenkapital geschaffen, das in die Finanzierung einfließt. So geht es:

  • Es werden parallel ein tilgungsfreies Darlehen sowie ein Bausparvertrag abgeschlossen
  • Der gesamte Geldbetrag für die Hausfinanzierung wird in einer Summe ausgezahlt
  • Jeden Monat fällt eine konstante Rate an für die Zinsen und die Ansparung des Bausparguthabens

Bei Zuteilungsreife lösen das Bauspardarlehen und das angesparte Guthaben das Tilgungsaussetzungsdarlehen ab. Wenngleich die Monatsrate im Betrag gleich bleibt, handelt es sich fortan um den Kapitaldienst für das Bauspardarlehen. Von Problemen, wie einer Anschlussfinanzierung zu eventuell gestiegenen Zinsen, bleiben Sie bei einem Konstantdarlehen verschont.

Sofern Sie zu den anspruchsberechtigten Arbeitnehmern gehören, zahlt Vater Staat an der Ansparung der Eigenmittel mit in Form von Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Idealerweise legt Ihr Arbeitgeber jeden Monat noch 40 Euro dazu als vermögenswirksame Leistung.

Haben Selbstständige Aussicht auf eine Vollfinanzierung?

Selbstständige Unternehmer haben es ungleich schwerer, eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital zu Stande zu bringen. Eine entscheidende Hürde stellen die schwankenden Einnahmen dar, die sich nicht nur von Monat zu Monat, sondern auch von Jahr zu Jahr deutlich unterscheiden können. Gewerbetreibende in unsicheren Branchen haben schlechtere Karten, als Freiberufler, wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Architekten. Diese Voraussetzungen sollten zumindest gegeben sein:

  • Die Gewinne der letzten 3 Jahre unterlagen keinen drastischen Schwankungen
  • Das Rating erfüllt die strengen Vorgaben von Basel III problemlos
  • Es wird ein Neubau erstellt oder eine Bestandsimmobilie in erstklassigem Zustand finanziert
  • Der gewerblich genutzte Anteil beträgt maximal 25 Prozent

Darüber hinaus sollte eine kommentierte Planung für die nächsten 3-5 Jahre zur Verfügung stehen, die entweder von einem versierten Unternehmensberater oder unter Mitwirkung des Steuerberaters erstellt wurde. Der erforderliche Kapitaldienst sollte nach diesem Budget mühelos zu bewältigen sein, idealerweise aus den Privatentnahmen und nicht aus den Betriebseinnahmen.

Welche Nachteile zieht fehlendes Eigenkapital nach sich?

Eine Vollfinanzierung erfordert stets die Bereitstellung von mehr Geldmitteln, als die Immobilie an Wert darstellt. Dieses Risiko lassen sich die Banken vergüten in Form erhöhter Zinsen. Da bereits bei einer klassischen Finanzierung der Risikobereich ab einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Verkehrswertes beginnt, steigen bei einer 120-Prozent-Vollfinanzierung die Zinskosten entsprechend deutlich.

Darüber hinaus mündet ein höheres Kreditvolumen entweder in einer höheren Tilgungsrate oder in einer längeren Laufzeit. Fehlt es bereits vor der Anschaffung eines Eigenheims an finanziellen Mitteln für eine Ansparung, dürfte im Anschluss die Schaffung von Rücklagen für die Instandhaltung ebenfalls ein Problem darstellen.

Als verhängnisvoll erweist sich im Falle eines Notverkaufs bzw. einer Zwangsversteigerung der Immobilie der Anteil an mitfinanzierten Nebenkosten. Diese lassen sich nur selten in einem Verkaufspreis wieder hereinholen, sodass Sie im Ernstfall auf fatalen Restschulden sitzen bleiben.

Gibt es Alternativen zum Eigenkapital für eine Hausfinanzierung?

Lastet die gesamte Finanzierung einer Immobilie auf den Schultern der Bank, lässt diese sich das Risiko honorieren mit einem Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,7 Prozent per anno. Ein Darlehen von beispielsweise 300.000 Euro verteuert dieser Zuschlag innerhalb von 10 Jahren um satte 18.700 Euro an Zinskosten. Grund genug, sich bei fehlendem Eigenkapital nach realistischen Alternativen umzusehen. Diese Möglichkeiten kommen in Betracht:

Eigenleistung

Wer als zukünftiger Hausherr beim Bau oder den Modernisierungsarbeiten selbst mit anpackt, spart Lohnkosten. Im Rahmen lohnintensiver Arbeiten, wie Tapezieren, können sich beträchtliche Beträge ansammeln. Sofern diese durch einen Architekten dokumentiert oder durch Kostenvoranschläge nachzuweisen sind, akzeptieren die meisten Banken Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz bis zu 15 Prozent der Finanzierungssumme.

Arbeitgeberdarlehen

Erfahrene Unternehmer binden gute Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter noch enger an den Betrieb, indem sie zinsgünstige Kredite gewähren. Auf die Eintragung einer Grundschuld verzichten sie dabei ebenso selbstverständlich, wie auf eine Meldung an die Schufa. Somit ist der Weg frei, dieses Geld als Eigenmittel in die Hausfinanzierung einfließen zu lassen und den Risikoaufschlag zu vermeiden.

Verwandtendarlehen

Stimmt der Zusammenhalt in einer Familie, greifen sich nahe Verwandte gegenseitig mit zinsgünstigen oder zinslosen Krediten unter die Arme. Angehörige verzichten zudem entweder ganz auf die Gestellung von Sicherheiten oder geben sich mit Mobilien zufrieden, die vor den Augen einer Bank keinen Sicherheitenstatus erhielten. Auf diese Weise schaffen Sie Eigenkapital für Ihre Hausfinanzierung, um alleine aus den eingesparten Zinsen einen großen Teil der Rückzahlung zu bewältigen.

Fällt ein Einkommen weg, steht jede Hausfinanzierung auf der Kippe – unabhängig davon, ob Eigenmittel einflossen oder nicht. Es ist daher dringend zu empfehlen, in die Finanzplanung eine Absicherung gesundheitlicher und beruflicher Risiken zu integrieren. Eine Restschuldversicherung sichert die Familie auf Basis einer Risikolebensversicherung ab, wenn dem Hauptverdiener etwas zustößt. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist zwar kostspielig, federt indes einen weiteren entscheidenden Unsicherheitsfaktor ab.

Fazit

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist vor allem dann zu empfehlen, wenn ein ausreichendes Einkommen aus einer gesicherten beruflichen Tätigkeit zur Verfügung steht. Dann macht es wenig Sinn, weiterhin eine hohe Miete zu zahlen und gleichzeitig Eigenmittel anzusparen, während sich jederzeit die Zinsen nach oben bewegen können. In allen anderen Fällen sollten die hier aufgeführten Vor- und Nachteile sorgfältig gegeneinander abgewogen werden, bevor das erhöhte Risiko in Verbindung mit höheren Kosten in Kauf genommen wird.