Wie ist die Finanzierung eines Grundstücks zu realisieren?

Grundstück finanzieren

Während die Pläne für den Bau des Eigenheims noch reifen, ist das erträumte Baugrundstück unversehens zum Greifen nah. Dümpeln zugleich die Zinsen auf niedrigem Niveau, entscheiden sich zukünftige Bauherren für einen vorzeitigen Grundstückskauf. Welche Finanzierungsformen es für einen Bauplatz gibt und wo Stolperfallen lauern, erfahren Sie hier.

Welche Formen der Finanzierung für ein Baugrundstück gibt es?

Um ein Baugrundstück richtig zu finanzieren, stehen verschiedene Darlehnsarten zur Wahl. Eine fundierte Kenntnis über die vielfältigen Varianten verschafft Ihnen klare Vorteile für die Verhandlungen mit der Bank. Der folgende Überblick stellt die gängigen Finanzierungsmodelle vor:

  • Annuitätendarlehen: Der Klassiker mit fester Zinsbindung über eine klar definierte Laufzeit
  • Bauspardarlehen: Traditionelle Bau-Finanzierung als Kombination aus Bausparvertrag und Annuitätendarlehen
  • Konstantdarlehen: Kombination aus Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen, ohne vorgeschalteten Bausparvertrag
  • Variables Darlehn: Typische Zwischenfinanzierung mit variablen Zinsen und kurzer Laufzeit
  • Volltilgerdarlehen: Für die Bauplatz-Finanzierung auf einen Schlag, mit festen Zinsen und fester Laufzeit ohne Restschuld
  • Cap Darlehen: Minimiert das Zinsrisiko dank variablem Zinssatz mit Zinsobergrenze und fester Laufzeit

Alle diese Finanzierungsformen stehen unter der Überschrift ‚Hypothekendarlehen‘. Aufgrund der dinglichen Sicherheit durch das Baugrundstück, befindet sich das Zinsniveau deutlich unterhalb eines herkömmlichen Konsumentenkredits. In der Regel handelt es um langjährige Laufzeiten von 10, 15, 20 oder 25 Jahren.

Bauplatz finanzieren ohne Eigenkapital – welche Vor- und Nachteile gibt es?

In der Vergangenheit richteten sich die Banken nach der obersten Direktive: Keine Finanzierung für ein Baugrundstück ohne Eigenkapital von mindestens 20 Prozent. In Zeiten niedriger Zinsen weicht dieser Grundsatz auf aus gleich zwei Gründen: Ein Bauherr steht auf verlorenem Posten, wenn er angesichts minimaler Habenzinsen Eigenkapital in angemessener Höhe ansparen möchte. Zugleich sinkt für die kreditgebende Bank das Risiko, da sie ihrerseits nur marginale Refinanzierungs-Zinsen zu stemmen hat. Es gilt, die Vor- und Nachteile gegeneinander abzuwägen.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Der Bauplatz kann sofort gekauft werden, um ein niedriges Zinsniveau zu nutzen und eventuelle Mieten einzusparen. Die Nachteile schlagen mit höheren Kosten und verschärftem Risiko zu Buche. Steht überhaupt kein Eigenkapital zur Verfügung, sprechen Banker von der 110-Prozent-Finanzierung. Auf den Kaufpreis kommen stets noch Nebenkosten von etwa 10 Prozent hinzu. Werden zumindest diese aus eigenen Mitteln geleistet, ist von der 100-Prozent-Finanzierung die Rede. Die folgende Tabelle bringt Licht ins Dunkel:

Eigenkapital 100-Prozent 110-Prozent
Kaufpreis 110.000 Euro 110.000 Euro 110.000 Euro
Eigenkapital 30.000 Euro 0 Euro 0 Euro
Darlehenssumme 80.000 Euro 110.000 Euro 110.000 Euro
Zinsbindung 15 Jahre 15 Jahre 15 Jahre
Zinssatz 2,80 % 3,80 % 3,80 %
Tilgungssatz 2,00 % 2,00 % 2,00 %
Zusatzkredit Nebenkosten entfällt entfällt 11.000 Euro
Zinssatz Zusatzkredit entfällt entfällt 6,00 %
Rate pro Monat Zusatzkredit entfällt entfällt 121 Euro
Kapitaldienst gesamt 276 Euro 440 Euro 531 Euro
Summe Zinsen nach 15 Jahren 21.507 Euro 38.247 Euro 41.796 Euro
Restschuld 51.707 Euro 69.047 Euro 69.047 Euro

Fazit zu den Vor- und Nachteilen

Umsichtige Bauherren gehen an die Finanzierung von Bauplatz und Hausbau unter Worst-case Gesichtspunkten heran. Der Ernstfall Zwangsversteigerung sollte so abgefedert sein, dass nicht die gesamte Existenz bedroht ist. Da ein Zwangsverkauf in der Regel nicht die erwünschte Summe einbringt, kann der Verzicht auf den Zuschuss von Eigenkapital nach hinten losgehen. Es verbleibt eine Schuldensumme, die Sie auf Jahre hin in Ihrer finanziellen Freiheit blockiert.

Im unmittelbaren Kostenvergleich ist die Finanzierung ohne Eigenkapital teurer und dauert länger. Die Nutzung des historisch niedrigen Zinsniveaus und die daraus resultierenden Einsparungen – zuzüglich der Mietersparnis – sind nicht von der Hand zu weisen. Letzten Endes kommt es auf Ihre ganz persönliche Situation und Einschätzung an.

Das erhöhte Risiko im Rahmen einer Bauplatz-Finanzierung ohne Eigenkapital, können Sie mithilfe einer Versicherung abfedern. In Betracht kommen eine Restschuldversicherung, eine Risikolebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung, einzeln oder in Kombination.

Wie vermeiden Bauherrn eine Abhängigkeit von der Bank?

Die Freude ist groß, wenn für das ersehnte Baugrundstück eine Finanzierung genehmigt wird, zu den aktuell niedrigen Zinsen. Nun ist der Weg frei, den Hausbau in aller Ruhe zu planen. Sind alle Rahmenbedingungen festgezurrt, beginnt der Vergleichsmarathon für den günstigsten Kredit von vorne. Eigenartigerweise erklärt sich einzig diejenige Bank für die Finanzierung des Hausbaus bereit, die bereits den Bauplatz unter ihren Fittichen hat.

Die Ursache für das Phänomen liegt darin begründet, dass sich diese Bank im Grundbuch mit der Hypothek an erster Rangstelle eingetragen hat. Jeder weitere Gläubiger müsste mit der zweiten Rangstelle Vorlieb nehmen, wozu sich niemand bereiterklären wird. Dessen ist sich die Bank mit der Finanzierung für das Baugrundstück bewusst und schraubt das Zinsniveau angesichts Ihrer Zwangslage in die Höhe. Mit dieser Strategie beugen Sie einer Abhängigkeit von der Bank vor:

  • Kauf von Baugrundstück und Hausbau in einem zeitlichen Abstand von 6-12 Monaten realisieren und gemeinsam finanzieren
  • alternativ den Bauplatz mit variablem Zins oder einer kurzen Laufzeit finanzieren, sodass kein Vorfälligkeitsentgelt anfällt

Bei beiden Alternativen behalten Sie eine starke Verhandlungsposition und werden weder durch erhöhte Zinsen, noch durch eine Vorfälligkeitsentschädigung zur Kasse gebeten. Letztere fällt an, wenn eine neue Bank für die Finanzierung von Bauplatz und Hausbau die erste Finanzierung ablöst, um sich im ersten Rang des Grundbuchs eintragen zu können.

Wie wird die finanzielle Belastbarkeit richtig ermittelt?

Ein Baugrundstück zu finanzieren, schlägt unmittelbar durch in die monatliche Haushaltskasse. Hieraus resultiert keine unmittelbare Mietersparnis, wie beim Kauf oder Bau eines Eigenheims. Eine dezidierte Ermittlung des Betrages, den Sie sich zusätzlich leisten können, ist daher von höchster Relevanz. Wer an dieses Thema mit überschläglichen Kalkulationen herangeht, hat schon verloren. Besser ist eine schriftliche Auflistung von Kosten und Ertrag. Diese Postionen sollten enthalten sein in der Budgetrechnung:

Einnahmen:

  • Netto-Einkommen
  • Sonstige Einnahmen (Kindergeld, Zinserträge usw.)
  • Summe Einnahmen

Ausgaben:

  • Miete
  • Mietnebenkosten
  • Fahrzeug- und Fahrtkosten
  • Energie
  • Lebensmittel
  • Versicherungen, Beiträge
  • Telefon und Computer
  • Reparaturen, Instandhaltung
  • Private Altersvorsorge, Sparen
  • Freizeit, Unterhaltung, Urlaub
  • Summe Ausgaben

Aus dem Saldo von Einnahmen und Ausgaben ergibt sich der monatlich zur Verfügung stehende Betrag. Diesen restlos für den Kapitaldienst einer Bauplatz-Finanzierung zu investieren, schränkt den Betrag für den Hausbau ein auf die eingesparte Miete. An dieser Stelle tritt ein weiteres Argument zutage für die zusammenhängende Finanzierung von Baugrundstück und Eigenheim. Die verstärkte Planungssicherheit ist unbestreitbar.

Vorausschauende Kreditnehmer vereinbaren mit der Bank die Möglichkeit einer Tilgungsaussetzung oder einer Reduzierung der monatlichen Rate als Puffer für unvorhersehbare finanzielle Belastungen. Im Vorfeld der Kreditverhandlungen lassen sich Banker sehr viel schneller auf dieses Zugeständnis ein, als wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist.

Ist der Zinssatz alleiniges Kriterium für eine Grundstücksfinanzierung?

Es wäre so einfach, wenn ein einziger Blick auf den Zinssatz im Kreditangebot genügt, um das beste Finanzierungsinstitut zu identifizieren. Vielmehr ist ein fundiertes Grundwissen erforderlich, um mit Banken auf Augenhöhe zu verhandeln. Worauf es bei der Sondierung von Kreditangeboten für ein Baugrundstück ankommt, haben wir im Folgenden zusammengefasst:

  • mindestens 3 Angebote einholen von einer Direktbank, einem Online-Vermittler und der Hausbank
  • für alle 3 Anfragen die gleichen Parameter setzen, wie Laufzeit, Tilgungsrate, Darlehenssumme oder Wunschrate
  • auf die präzise Angabe aller Kosten plus Zinsen in einer Summe bestehen
  • zu jedem Angebot die Summe der Zinsen am Ende der Laufzeit sowie die Restschuld ausrechnen lassen
  • Sonderpositionen beachten, wie Tilgungsaussetzung, Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen

Neben den harten Zahlen-Fakten, sollten weiche Faktoren als Entscheidungskriterium einbezogen werden. Sie gehen mit der Bank eine oft Jahrzehnte lange Bindung an. Wer sich schwertut mit der ausschließlich telefonischen Betreuung einer Direktbank, sollte der Hausbank aus dem Heimatort nicht per se ausschließen. Jedes Kreditangebot ist verhandelbar. Hier punkten ortansässige Banken mit flexiblen Lösungen, wie günstigen Einheimischen-Modellen.

Der Teufel steckt im Detail – Obacht bei der Zweckerklärung

Stellt eine Bank die Finanzierung für ein Baugrundstück zur Verfügung, sichert sie ihr Risiko über die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ab. Das ist ihr gutes Recht. Sie unterschreiben indes ein Formular mit weitreichenden Folgen. Nahezu jede Bank fügt dem Darlehensvertrag eine Zweckerklärung bei. Hierin wird festgeschrieben, für welche Schulden das Baugrundstück im Falle einer Zwangsvollstreckung als Sicherheit dient. Ohne die Unterschrift unter dieses Schriftstück erhalten Sie bei keiner Bank eine Grundstücksfinanzierung.

Solange die Grundschuld für die Absicherung des Darlehns für den Bauplatz dient, ist alles in Ordnung. Leider verlangen die meisten Banken darüber hinaus ein ‚Abstraktes Schuldanerkenntnis‘. Damit erweitert sich die Funktion des Grundstücks als Sicherheit auf sämtliche Finanzierungen bei dieser Bank, wie Dispo- und Ratenkredite, geleistete Bürgschaften und ähnliches. Kommen Sie mit dem Dispokredit beispielsweise in Verzug, könnte das Baugrundstück zum Ausgleich versteigert werden. Einzig mittels einer gezielten Eingrenzung der Zweckerklärung steuern Sie hier gegen.

Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung von Nebenkosten, wenn Sie einen Bauplatz kaufen und finanzieren. Maklerkosten und Grunderwerbssteuer gehören ebenso dazu, wie die Schätzkosten über den Wert des Grundstücks sowie die Erschließungkosten.

Fazit

Ein Baugrundstück zu kaufen und bestmöglich zu finanzieren, bedarf der Beachtung einer Vielzahl von Faktoren. Zeitdruck ist hier ein schlechter Ratgeber, soll die Aktion nicht in einem privaten Waterloo enden. Zukünftige Bauherren mit Weitsicht schaffen sich ein adäquates Basiswissen, um cleveren Bankern bei den Verhandlungen auf Augenhöhe entgegenzutreten. Es gilt, die passende Finanzierungsform zu finden, eine Entscheidung zum Thema Eigenkapital zu treffen und nicht in die Abhängigkeit einer einzigen Bank zu geraten. Darüber hinaus sind finanzielle Fallstricke rechtzeitig zu identifizieren und im Fachchinesisch der Zweckerklärung den Knebelvertrag zu erkennen. Wer sich in diesen Aspekten auskennt, hat die Weichen gestellt für eine erfolgreiche Realisierung des eigenen Zuhauses.