Wie ist ein Forward Darlehen konzipiert? – alle Vor- und Nachteile

Forwarddarlehen

Steht auf absehbare Zeit die Anschlussfinanzierung für das Eigenheim auf der Tagesordnung, werden clevere Darlehensnehmer rechtzeitig aktiv. Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich die Dumping-Zinsen von heute für bis zu 5 Jahre im voraus. Wir verraten hier, wie es gelingt.

Wie funktioniert ein Forward Darlehen?

Als sich in 1996 die Zinsen mit 4 Prozent auf einem für damalige Verhältnisse historischen Tief befanden, wurde die Idee geboren. Kreditnehmern sollte die Möglichkeit geboten werden, sich die günstigen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung vorzeitig zu sichern. Heute hat sich das Forward Darlehen auf dem Finanzmarkt fest etabliert. So funktioniert das Konzept:

  • Die Sollzinsbindung für eine Baufinanzierung läuft in den nächsten 5 Jahren aus
  • Die Zinsen durchlaufen aktuell eine Talsohle
  • Der Kreditnehmer erwartet bis zum tatsächlichen Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ein ansteigendes Zinsniveau

Mit dem Anbieter des Forward Darlehens wird ein Vertrag geschlossen, der die aktuell günstigen Zinsen fest vereinbart. Ausgezahlt wird das neue Darlehen pünktlich zum Ende der Sollzinsbindung. Der Kapitaldienst für den Forward-Kredit setzt erst zum Zeitpunkt der Auszahlung ein, sodass keine Gefahr einer doppelten Zahlung an Zinsen und Tilgung sowohl für die Erst- als auch für die Anschlussfinanzierung im Raum steht. Die Forward-Periode von bis zu 60 Monaten mündet automatisch in die Laufzeit der neuen Zinsbindung.

Welche Kosten schlagen zu Buche?

Mit der Unterschrift unter das Forward Darlehen kommen unmittelbar keine Kosten auf den Kreditnehmer zu, weder in Form monatlicher Raten noch als Bereitstellungszinsen. Vollkommen unentgeltlich kommen Sie dennoch nicht in den Genuss der Zinsgarantie. Für jeden Monat der Forward Periode ist ein Zinsaufschlag fällig in Höhe von 0,02 bis 0,03 Prozent.

Sofern ein Forward Darlehen mit einer anderen Bank abgeschlossen wird, kommen die Kosten für eine Umschuldung hinzu. Die eingetragene Grundschuld ist zu übertragen. Im Rahmen einer simplen Grundschuldabtretung fallen diese Kosten kaum ins Gewicht. Besteht die bisherige Bank indes auf eine Löschung und Neueintragung, kommen Notar- und Grundbuchgebühren hinzu. Der Trend geht freilich dahin, dass die neue Bank derartige Kosten als Akquisitionsaufwand sieht und übernimmt.

Welche Vorteile bringt ein Forward Darlehen mit sich?

Bei einem Forward Darlehen handelt es sich im Prinzip um ein klassisches Annuitätendarlehen mit Sonderkonditionen. Der Abschluss basiert stets auf einer vorzeitigen Aktivität des Kreditnehmers, der von folgenden Vorteilen profitieren möchte:

  • Sicherung günstiger Zinsen für 5 Jahre in die Zukunft
  • Planungssicherheit für die anstehende Anschlussfinanzierung
  • Keine Bereitstellungszinsen während der Forward Periode
  • Möglichkeit der Kosteneinsparung dank günstigerer Zinsen

Dank eines Forward Darlehens wissen Sie auf den Cent genau, wie sich Ihre monatliche Rate nach Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung darstellt. Wer stattdessen mit der Regelung einer Anschlussfinanzierung darauf wartet, dass die bisherige Bank auf den letzten Drücker anklopft, ist deren Angebotskonditionen für die Prolongation nahezu wehrlos ausgeliefert. Für eine Baufinanzierung, die auf Kante genäht ist, kann dies fatale Folgen nach sich ziehen.

So wirken sich die Vorteile in Zahlen aus

Um die Funktionsweise eines Forward Darlehens zu verdeutlichen, präsentiert die folgende Tabelle zwei Beispielrechnungen. Im Fall 1 nimmt der Kreditnehmer eine klassische Anschlussfinanzierung vor durch Prolongation bei seiner bisherigen Bank zu einem Zinssatz von 7,23 Prozent. Im Fall 2 sicherte sich der Darlehensnehmer vor 3 Jahren den damaligen Zinssatz von 3,56 Prozent, der heute für die Anschlussfinanzierung zum Tragen kommt, zuzüglich einem Aufschlag von 0,72 Prozent (36 x 0,02 %) für die Forward Periode.

  Fall 1 Fall 2
Restschuld 136.000 Euro 136.000 Euro
Zinssatz 7,23 % 3,56 %
Zinsaufschlag 0,00 % 0,72 %
Anfängliche Tilgung 2 % 2 %
Monatliche Rate 1.020 Euro 712 Euro
Zinsen 83.167 Euro 42.289 Euro
Zinsen Forward-Aufschlag 0 Euro 9.244 Euro
Zinsen gesamt nach 10 Jahren 83.167 Euro 51.533 Euro
Vorteil   31.634 Euro
Restschuld 96.767 Euro 100.803 Euro

Die Investition von 9.244 Euro in einen Forward Aufschlag schlägt sich in dieser Beispielrechnung nieder in einer Zinseinsparung in Höhe von 31.634 Euro über einen Zeitraum von 10 Jahren.

Sind Nachteile zu bedenken?

Im obigen Beispiel hat Darlehensnehmer Nr. 2 alles richtig gemacht. Er hatte 3 Jahre zuvor den richtigen Riecher und sicherte sich die günstigen Zinsen mit einem Forward Darlehen. Anders sähe die Sachlage aus, hätte sich der Leitzins wider Erwarten talwärts bewegt. In diesem Fall bekommt der Kreditnehmer die geballte Ladung der folgenden Nachteile zu spüren:

  • Für ein Forward Darlehen besteht eine Abnahme-Verpflichtung, unabhängig vom tatsächlichen Zinsverlauf
  • Auf Nachverhandlungen lassen sich die Banken prinzipiell nicht ein
  • Der Forward Aufschlag erhöht den Verlust gegenüber den tatsächlichen Zinsen zusätzlich
  • Eine Nichtabnahme resultiert in überproportional höheren Gebühren als üblich

Aus dem Blickwinkel der Nachteile empfiehlt es sich daher, ein Forward Darlehen mit einer überschaubaren Vorlaufzeit von 6 bis 12 Monaten abzuschließen. Dümpeln indes die Zinsen bei 1 Prozent, wie in 2015, sind auch Abschlüsse auf 5 Jahre im Voraus opportun.

Beträgt die Zeit bis zum Ablauf der Sollzinsbindung weniger als ein Jahr, gibt es eine günstige Alternative zum Forward Darlehen. Ausgefuchste Kreditnehmer suchen sich eine Bank, die für den verbleibenden Zeitraum auf Bereitstellungszinsen verzichtet und schließen dort die Anschlussfinanzierung ab.

Gibt es Forward Darlehen ohne Zinsaufschlag?

Pendelt das Zinsniveau um 1-2 Prozent, macht sich der Zinsaufschlag für die Forward Periode schmerzlich bemerkbar in der Kalkulation. Schließen Sie heute ein Forward Darlehen mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent ab für eine Anschlussfinanzierung in 3 Jahren, verteuert sich der Kredit bei einem monatlichen Aufschlag von 0,03 Prozent um 1,08 Prozent auf 2,58 Prozent. Die folgende Tabelle zeigt die Auswirkungen in Zahlen für ein Darlehen von 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren.

  Klassische Anschlussfinanzierung Forward Darlehen
Kreditsumme 200.000 Euro 200.000 Euro
Zinssatz 1,5 % 1,5 %
Zinsaufschlag Forward 0,0 % 1,08 % (36 x 0,03 %)
Anfängliche Tilgung 2 % 2 %
Monatliche Rate 583 Euro 763 Euro
Zinsen gesamt 26.873 Euro 46.022 Euro
Vorteil 19.149 Euro  

Angesichts dieser gravierenden Differenzen, bieten Banken bei guter Bonität für 6, 12 oder mehr Monate auf einen Forward-Aufschlag. Aus diesem Angebot ziehen Kreditnehmer indes nur dann einen Vorteil, wenn der Grundzins des Anbieters auf etwa gleichem Niveau der anderen Banken liegt.

Sind Forward Darlehen auf Anschlussfinanzierungen beschränkt?

Sie sind dünn gesät, die Anbieter für Forward Darlehen zur Erstfinanzierung einer Immobilie. Dennoch haben einige Banken den Wunsch angehender Bauherren erkannt, sich heute die günstigen Zinsen für ihr Bauvorhaben bzw. den Hauskauf innerhalb der nächsten 6 bis 60 Monate zu sichern.

Diese Strategie dürfte in erster Linie für angehende Bauherren interessant sein, die einen Bausparvertrag als Element ihrer Finanzierung bedienen. Reicht die Bausparsumme nicht aus, füllt ein Forward Darlehen die Lücke zum aktuell günstigen Zinssatz. Zum Zeitpunkt der Zuteilung des Bauspardarlehens steht somit das gesamte Finanz-Paket fertig geschnürt bereit für den Kauf oder Bau der Traumimmobilie.

Hinter der Kombination aus Bausparvertrag und Forward Darlehen verbirgt sich ein weiterer Vorteil. Die herausgebende Bank des Forward Darlehens nimmt den ersten Rang im Grundbuch ein, was sich zusätzlich günstig auf den Zinssatz auswirkt. Andernfalls hätte sich die Bausparkasse hier niedergelassen, was jede ergänzende Finanzierung erheblich beeinträchtigt.

Umsichtige Darlehensnehmer geben ihrer Hausbank die Gelegenheit, beim Angebot eines Kreditvermittlers für ein Forward Darlehen mitzuziehen. Mit einem Bankenwechsel sind in der Regel Kosten verbunden in Höhe von durchschnittlich 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme, die zwar von einigen, jedoch längst nicht von allen Anbietern übernommen werden.

Was geschieht bei einer Nichtabnahme des Forward Darlehens?

Die Unterschrift unter einen Darlehensvertrag will gut durchdacht sein, denn es besteht grundsätzlich eine Verpflichtung zur Abnahme. Insbesondere bei einem Forward Darlehen hat sich ein Kreditnehmer indes schnell verkalkuliert, wenn die Zinsen nicht wie erwartet anstiegen. Jetzt verwandelt sich die kluge Finanzstrategie in einen Klotz am Bein, den niemand so schnell wieder los wird.

Nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist haben Banken das Recht auf eine Nichtabnahmeentschädigung. Um diese zu berechnen, stehen verschiedene Methoden zur Auswahl. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird die Differenz berechnet zwischen den aktuellen Zinsen und dem Zinssatz des nicht abgenommenen Darlehens, um so den entgangenen Gewinn zu ermitteln. Bei der Aktiv-Passiv-Methode beruht der entgangene Gewinn auf einer möglichen Rendite der Darlehenssumme am Geldmarkt.

Nehmen Sie im Ernstfall die von Ihnen geforderte Entschädigungszahlung nicht vor, ohne diese von Fachleuten prüfen zu lassen. Die Verbraucherzentrale konnte nachweisen, dass es zu erheblichen Unterschieden zulasten der Kreditnehmer kam. So wurde insbesondere das verminderte Risiko zu wenig oder überhaupt nicht berücksichtigt. Darüber hinaus dürfen Kreditinstitute gemäß richterlichem Urteil keine Gebühr berechnen für die Ermittlung einer Nichtabnahmegebühr.

Fazit

Gäbe es das Forward Darlehen nicht bereits seit 1996, wäre es höchste Zeit für dessen Erfindung. Kreditnehmer mit einer noch laufenden Baufinanzierung müssen dank dieser cleveren Konzeption nicht mehr neidisch auf günstige Zinsen blicken, sondern sichern sich diese mit einem Vorlauf von bis zu 60 Monaten. Die Strategie führt indes nur zum Erfolg, sollten sich die Zinsen innerhalb dieser Frist aufwärts bewegen. Andernfalls ist der Ärger groß, da die Gebühr mit 0,01 bis 0,03 Prozent für jeden Monat der Forward Periode zu Buche schlägt.