Welche Relevanz hat Eigenkapital für den Hausbau?

Eigenkapital beim Hausbau

Damit die Eigenheimfinanzierung nicht zum Tanz auf dem Vulkan gerät, sollte der Sparstrumpf gut gefüllt sein mit dem nötigen Eigenkapital. Erfahren Sie hier die Bedeutung eigenen Geldes für den Hausbau und auf welchen Wegen es zu realisieren ist.

Wie viel Eigenkapital sollte mindestens vorhanden sein?

Mit dem Traum vom Eigenheim ist stets die Frage verknüpft nach dem Eigenkapital. Es ist ein Irrtum davon auszugehen, im Ernstfall das Haus wieder zu verkaufen und der Kopf sei damit aus der Schlinge gezogen. Tatsächlich sind zumindest die Nebenkosten in Höhe von 15 Prozent verloren. Zudem werden die Investitionen in Verschönerungsmaßnahmen ohne wertsteigernden Charakter sich nicht in einem Verkaufspreis realisieren lassen.

Wer seine Finanzplanung unter Worst-Case-Gesichtspunkten angeht, setzt daher als Richtwert 20 Prozent des Anschaffungspreises als Eigenkapital an. Eine höhere Sparquote wird von den Banken mit einem günstigeren Zinssatz belohnt. Nicht zuletzt spricht für eine prall gefüllte Sparschatulle, dass sich die Dauer der Rückzahlung deutlich verkürzt. Die folgende Tabelle zeigt beispielhaft auf, wie sich die Höhe der Eigenmittel auf eine Baufinanzierung auswirken kann:

  Fall 1: Fall 2:
Anschaffungspreis 200.000 Euro 200.000 Euro
Eigenmittel 40.000 Euro (20 %) 80.000 Euro (40 %)
Nettodarlehensbetrag 160.000 Euro 120.000 Euro
Sollzinsbindung 15 Jahre 15 Jahre
Zinssatz 4,28 % 4,07 %
Monatliche Rate 893 Euro 875 Euro
Zinsen gesamt nach 15 Jahren 77.438 Euro 40.607 Euro
Restschuld 76.698 Euro 3.107 Euro

Diese Nebenkosten sollte das Eigenkapital abdecken

In den Kostenkalkulationen für den Hauskauf werden sie häufig unterschätzt. Die Nebenkosten fallen einmalig an und schlagen nicht in einer Wertsteigerung der Immobilie nieder. Im Ernstfall sind es genau diese Positionen, die den gebeutelten Hausbesitzer in den finanziellen Schwitzkasten nehmen. Die folgenden Positionen sollten daher aus Eigenmitteln bedient werden. Für das obige Beispiel setzen diese sich so zusammen:

Hauskauf Nebenkosten
Kaufpreis 200.000 Euro
Grunderwerbssteuer (6,5 %) 13.000 Euro
Notarkosten 3.000 Euro
Maklercourtage 7.000 Euro
Mwst Maklercourtage 1.330 Euro
Summe Nebenkosten 24.330 Euro

Kluge Hausbauer geben nicht ihr gesamtes Eigenkapital der finanzierenden Bank preis. Eine Reserve von 3 bis 4 Monatsgehältern sollte sicher auf einem Tagesgeldkonto eines anderen Geldhauses deponiert sein. Auf diese Weise gerät die unerwartete Kfz-Reparatur oder die kaputte Waschmaschine nicht gleich zur finanziellen Herausforderung.

Welche Möglichkeiten für den Aufbau von Eigenkapital gibt es?

Schnell ist er ausgerechnet, der erforderliche Mindestbetrag an Eigenkapital für eine eigene Immobilie. Sehr viel länger dauert es, bis die Summe angespart ist. Für angehende Hausbesitzer rücken die folgenden Methoden in den Fokus:

Sparbuch/Tagesgeldkonto

Dieser Klassiker behauptet sich tapfer gegenüber modernen Versionen der Ansparung. Nach einem fest zementierten Plan zahlen Sie monatlich einen Betrag ein. Diese Methode punktet mit sofortiger Verfügbarkeit und hoher Sicherheit. Allerdings sind die Erträge an Zinsen mit aktuell weniger als 1 Prozent nicht der Rede wert.

Festgeld

Festgeld punktet mit beruhigender Sicherheit und etwas höheren Renditen. Im Gegenzug ist das Geld für längere Zeit fest anzulegen. Um vorzeitig über das Eigenkapital verfügen zu können, fallen hohe Gebühren an.

Fondssparen

Bei dieser populären Anlageform für die Beschaffung von Eigenmitteln erwerben Sie monatlich für einen festen Betrag Fondsanteile. Steigt der Kurs, sind höhere Kaufpreise zu zahlen. Zugleich steigt der Wert der Anteile, die sich bereits in Ihrem Besitz befinden. Kluge Sparer vertrauen ihren Fonds einem Profi an, der sich täglich mit der Auswahl geeigneter Papier befasst. Gleichwohl ist die Chance auf eine höhere Rendite mit dem Risiko eines Totalverlustes verbunden.

Eigenkapital ansparen mit Mehrwert – so geht es

Ist das Eigenheim fest im Visier, überzeugt der Bausparvertrag mit einzigartigen Vorteilen. Ungeachtet der geringen Verzinsung, bietet diese Version der Ansparung 100-prozentige Sicherheit für Ihr Kapital, das Anrecht auf ein zinsgünstiges Darlehen sowie staatliche Zuschüsse. So funktioniert das bewährte Konzept:

  • Die Bausparsumme besteht aus einem Bausparguthaben und einem Bauspardarlehen
  • Innerhalb einer Mindestansparzeit wird das Guthaben in Höhe von durchschnittlich 40 % der Bausparsumme aufgebaut
  • Ist die erforderliche Bewertungszahl erreicht, wird das zinsgünstige Darlehen zugeteilt
  • Ausgezahlt werden sowohl das Guthaben als auch das Darlehen in einer Summe zuzüglich der Zinserträge

Zusätzlich zur eigenen Sparrate, schießen Arbeitgeber freiwillig jeden Monat maximal 40 Euro hinzu als vermögenswirksame Leistungen. Diese Sparleistung wird von Vater Staat belohnt in Form der Arbeitnehmersparzulage und einer Wohnungsbauprämie. Diese Zuschüsse sind freilich an Einkommensgrenzen gebunden von 17.900 Euro für Singles und 35.800 Euro für Eheleute für die Arbeitnehmersparzulage sowie 25.600 Euro bzw. 51.200 Euro für die Wohnungsbauprämie.

Chancen auf eine Komplettfinanzierung sind gering

Wenngleich sie immer wieder einmal propagiert werden, so gelten Komplettfinanzierungen ohne Eigenkapital als die absolute Ausnahme. Dabei gewährt die Bank bis zu 120 Prozent des Anschaffungspreises einer Immobilie als Darlehen. Mit diesen Mitteln kann der Kunde das Eigenheim anschaffen sowie sämtliche Nebenkosten begleichen, ohne einen Cent aus der eigenen Schatulle dazulegen zu müssen.

Als Ideal-Kandidat für eine solch komfortable Lösung gilt der Beamte mit Aussicht auf eine Erbschaft. Zumindest sollten die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Es stehen zusätzliche Sicherheiten zur Verfügung, über die erworbene Immobilie hinaus
  • Es kann eine erstklassige Bonität nachgewiesen werden
  • Es sind mindestens 2 Darlehensnehmer mit eigenem Einkommen beteiligt
  • Eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent ist problemlos zu leisten
  • Jeder Darlehensnehmer befindet sich in einer sicheren beruflichen Position

Eine Vollfinanzierung impliziert dabei nicht zwingend, dass keine Barmittel vorhanden sind. Häufig wird einfach davon abgesehen, diese für den Hausbau einzusetzen. Stattdessen dienen die Mittel als Rücklage, um unvorhergesehene Probleme abzufedern, wie Arbeitslosigkeit oder längere Krankheit.

Wie sinnvoll ist ein Hausbau mit wenig Eigenkapital?

Die beiden vorgestellten Beispiele für die Auswirkungen von Eigenkapital auf die Baufinanzierung suggerieren, dass eine möglichst hohe Summe den Weg zum Eigenheim zum Spaziergang macht. So einfach ist es leider nicht. Während Sie mühsam von Jahr zu Jahr Ihr Geld auf die hohe Kante legen, steigen die Immobilienpreise unaufhörlich weiter. Darüber hinaus haben die Bauzinsen die Talsohle durchschritten und begeben sich ebenfalls in den Steigflug.

Es kann daher durchaus sinnvoll sein, heute einen Hausbau mit 10 Prozent Eigenkapital zu realisieren, statt noch 10 Jahre weiterhin zu sparen. Eine durchschnittliche Preissteigerung von 1,5 Prozent pro Jahr verteuert demnach eine Immobilie von aktuell 200.000 Euro innerhalb von 10 Jahren auf satte 232.000 Euro. Hinzu kommt die Kostensteigerung aufgrund des Aufwärtstrends bei den Bauzinsen.

Ein Kreditvergleich sollte stets anhand des Effektivzinssatzes stattfinden. Darlehen sind ebenso mit Nebenkosten verbunden, wie ein Immobilienerwerb. Während der Sollzins einzig die reinen Kosten für das Verleihen von Geld enthält, schlagen sich alle weiteren Gebühren in den Effektivzinsen nieder.

Gibt es unbare Alternativen zum Eigenkapital?

Handwerklich begabte Bauherren können fehlendes Eigenkapital ersetzen in Form von Eigenleistungen. Dabei handelt es sich um die eingesparten Lohnkosten sowohl bei einem Neubau als auch bei der umfassenden Renovierung einer erworbenen Immobilie. Durchschnittlich erkennen Banken 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung an, sofern sie nachgewiesen wird und realistisch erscheint.

Ein fundierter Eigenleistungsnachweis ist unverzichtbar, damit Banken die sogenannte Muskelhypothek anerkennen. Entweder bestätigt ein Architekt die Kalkulation oder Sie sammeln Kostenvoranschläge, auf denen der Arbeitslohn getrennt ausgewiesen wird. Die folgende Tabelle zeigt beispielhaft, wie sich Ihre Muskelkraft in bare Münze verwandeln kann:

Nachweis Eigenleistung Gesamtkosten Materialkosten Lohnkosten davon Eigenleistung
Rohbau        
– Maurerarbeiten 6.000 Euro 2.000 Euro 4.000 Euro 2.500 Euro
– Klempnerarbeiten 5.500 Euro 2.500 Euro 3.000 Euro 1.500 Euro
Ausbau        
– Malerarbeiten 8.000 Euro 2.500 Euro 5.500 Euro 4.000 Euro
– Fliesenarbeiten 12.000 Euro 5.000 Euro 7.000 Euro 5.500 Euro
Summe 31.500 Euro 12.000 Euro 19.500 Euro 13.500 Euro

Unterhalb dieser Auflistung sind die ausführenden Personen mit Namen und Beruf zu nennen. Darüber hinaus bestätigen Sie als Bauherr und der Architekt mit einer Unterschrift die Qualifikation der aufgeführten Personen für die Ausführung der Arbeiten. Wie die Erfahrung gezeigt hat, sollte der Wert der Eigenleistungen 20.000 Euro nicht übersteigen, um als Eigenkapital anerkannt zu werden.

Fazit

Wer sich auf einen Hausbau ohne Eigenkapital einlässt, begibt sich auf eine unsichere Gratwanderung. Zweifellos ist ein Bestand an Eigenmitteln kein Garant dafür, dass die Baufinanzierung reibungslos verläuft. Fällt ein Einkommen weg, gerät jede Liquidität ins Wanken, ob mit oder ohne Eigenmittel. Deckten im Vorlauf der Anschaffung jedoch eigene Geldreserven zumindest die Nebenkosten ab, ist im Ernstfall immerhin nicht die gesamte Existenz gefährdet. Darüber hinaus belohnen Banken eine Finanzierung auf der Basis von Eigenkapital mit günstigeren Zinssätzen, die sich im Laufe der Jahre in immensen Kosteneinsparungen niederschlagen. Als Faustregel sollten daher 20 bis 30 Prozent des Anschaffungspreises aus eigener Kraft zugeschossen werden können. Eventuelle Lücken gleichen handwerklich begabte Bauherren mit der Muskelhypothek aus.