Welche Möglichkeiten der Eigenheimfinanzierung gibt es?

Finanzierung für das Eigenheim

Damit der Wunsch nach den eigenen vier Wänden nicht zum Seiltanz zwischen Traum und Alptraum gerät, ist die richtige Eigenheimfinanzierung das A und O. Wir erklären, welche Möglichkeiten es gibt mit den Vor- und Nachteilen.

Wie ist ein Annuitätendarlehen strukturiert?

Jedes bezugsfertige Eigenheim ist immer auch eine Kollektivleistung. So stehen dem Häuslebauer emsige Handwerker zur Seite und dem Käufer ebnet der versierte Makler den Weg zur Traumimmobilie. Reicht das Gesparte nicht aus, tritt die Bank auf den Plan und stellt die erforderlichen Geldmittel bereit in Form eines Annuitätendarlehens. Diese Merkmale zeichnen die beliebteste Form der Eigenheimfinanzierung aus:

  • Feste Zinsen über eine genau definierte Laufzeit
  • Ein anfänglicher Tilgungssatz von mindestens 1 Prozent
  • Gleichbleibende monatliche Raten für die Zeit der Sollzinsbindung
  • Mit jedem Monat sinken die Zinsen zugunsten der Tilgung
  • Wählbare Zinsbindungsfristen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren

Abhängig vom Tilgungssatz und der Laufzeit, steht am Ende eine Restschuld offen. Für deren Begleichung wird eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen, die in der Regel wiederum als Annuitätendarlehen bedient wird bis zur vollständigen Ablösung. Welchen Einfluss die Tilgungsrate auf den Verlauf eines Annuitätendarlehens nimmt, zeigt die folgende Tabelle:

Beispiel Annuitätendarlehen Fall 1: Tilgung 1 % Fall 2: Tilgung 2 % Fall 3: Tilgung 3 %
Darlehensbetrag 200.000 Euro 200.000 Euro 200.000 Euro
Sollzinsbindung 10 Jahre 10 Jahre 10 Jahre
Zinssatz 3 % 3 % 3 %
Anfängliche Tilgung 1 % 2 % 3 %
Monatliche Rate 667 Euro 833 Euro 1.000 Euro
Zinsen gesamt nach 10 Jahren 56.710 Euro 53.420 Euro 50.129 Euro
Restschuld 176.710 Euro 153.420 Euro 130.129 Euro

Die Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile:

  • Planungssicherheit dank gleichbleibender Raten
  • Vorübergehende Tilgungsaussetzung möglich
  • Fester Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit

Nachteile:

Eine umsichtige Eigenheimfinanzierung ist in der Laufzeit so kalkuliert, dass sie spätestens mit Beginn des Rentenalters ad acta gelegt werden kann. Idealerweise ist die Immobilie bereits mit 60 Jahren abbezahlt, damit die Pläne einer Altersteilzeit nicht an fortdauernden Raten fürs Haus scheitern.

Was zeichnet ein variables Darlehen aus?

Wird die Eigenheimfinanzierung nur für eine kurze Zeit von 1 bis 5 Jahren benötigt, rückt ein variables Darlehen in den Fokus. Soll beispielsweise erst einmal das Grundstück finanziert werden bis zum späteren Baubeginn oder wird ein größerer Geldeingang erwartet, punktet diese Form der Baufinanzierung mit dieser besonderen Struktur:

  • Die Zinsen werden alle 3 Monate an die Marktzinsen angepasst
  • Das Darlehen ist jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen
  • Dank Wandlungsrecht zu jedem Anpassungstermin in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln

Wer sich für eine Eigenheimfinanzierung über ein variables Darlehen entscheidet, sollte mit einem guten Nervenkostüm und einer stabilen Bonität ausgestattet sein. Steigende Zinsen können den Geldbeutel spürbar belasten. Andererseits wird die Risikobereitschaft belohnt, wenn das Zinsniveau sich auf Talfahrt begibt.

Die Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile:

  • Unmittelbarer Nutzen sinkender Zinsen
  • Kostenlose Sondertilgungen jederzeit möglich
  • Vollständige Ablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Nachteile:

  • Gewährung nur bei erstklassiger Bonität
  • Nur bei 100-Prozent-Sicherheit ohne Blankoanteil
  • Steigende Zinsen belasten die Liquidität

Mit Bausparen zum Eigenheim – wie gelingt es?

Auf Augenhöhe mit dem Annuitätendarlehen rangiert der Bausparvertrag als eine der populärsten Formen der Eigenheimfinanzierung. Seine komplexe Struktur mit unzähligen Tarifen ebnet jeden nur denkbaren Weg zu den eigenen vier Wänden. Die ungebrochene Wertschätzung basiert auf den folgenden drei Säulen:

Ansparung von Eigenkapital

Um in den Genuss aller Privilegien des Bausparvertrages zu gelangen, ist in der ersten Phase die Ansparung von Eigenkapital erforderlich. Das Mindestguthaben beläuft sich in der Regel auf 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme zuzüglich einer marktüblichen Verzinsung. Ist darüber hinaus die vorgeschriebene Mindestdauer der Ansparung absolviert und hat die Bewertungszahl die erforderliche Höhe erreicht, tritt der Bausparvertrag in die nächste Phase.

Zinsgünstiges Bauspardarlehen

Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, erhält der Bausparer die Zuteilung für ein Darlehen zu einem günstigen Zinssatz. Dieser wurde bereits beim Abschluss des Bausparvertrages festgelegt. Jetzt wird die Bausparsumme – bestehend aus Bausparguthaben und Bauspardarlehen – ausgezahlt. Eine Abnahmeverpflichtung besteht gleichwohl nicht.

Staatliche Förderung

In ein Bausparguthaben fließen weitere Geldmittel, zusätzlich zur eigenen Sparrate. Der Arbeitgeber zahlt freiwillig bis zu 40 Euro pro Monat als vermögenswirksame Leistung ein. Vater Staat legt einen Scheffel obendrauf in Form der Arbeitnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie. Die staatlichen Zuschüsse sind freilich an Einkommensgrenzen gebunden in Höhe von 17.900 Euro für Singles und 35.800 Euro für Eheleute für die Sparzulage und 25.600 Euro bzw. 51.200 Euro für die Wohnungsbauprämie.

Die Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile:

  • Eigenkapital ansparen mit marktgerechter Verzinsung
  • Keine Gefahr von Kapitalverlust
  • Flexible Gestaltung der Einzahlungen
  • Baudarlehen mit Zinsgarantie für die gesamte Laufzeit
  • Kostenlose Sondertilgungen jederzeit möglich

Nachteile:

  • Hohe Abschlussgebühren
  • Formel für die Ermittlung der Bewertungszahl ist unbekannt
  • Termin der Zuteilung steht nicht fest
  • Vergleichsweise kurze Laufzeiten für das Darlehen
  • Verlust der Zuschüsse bei nicht zweckgebundener Verwendung

Wie wird ein Volltilgerdarlehen gehandhabt?

Ein Maximum an Planungssicherheit verleiht das Volltilgerdarlehen Ihrer Eigenheimfinanzierung. In einem einzigen Durchgang werden die Schulden zurückgezahlt mit festen monatlichen Raten und unveränderlichem Zinssatz. Insbesondere in Zeiten niedriger Bauzinsen favorisieren bonitätsstarke Darlehensnehmer diese Vollgas-Version einer Immobilienfinanzierung.

Die folgende Tabelle zeigt beispielhaft den Unterschied zwischen einem klassischen Annuitätendarlehen und einem Volltilgerdarlehen über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent für eine Laufzeit von 20 Jahren.

  Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro 200.000 Euro
Laufzeit 20 Jahre 20 Jahre
Sollzins 3 % 3 %
Anfängliche Tilgung 1,0 % 3,6 %
Monatliche Rate 667 Euro 1.106 Euro
Summe Zinsen 105.283 Euro 66.508 Euro
Restschuld 145.283 Euro 0 Euro

Dreh- und Angelpunkt ist die Höhe der Tilgung. Wer über die Bonität verfügt, mehr als 3 Prozent anfänglicher Tilgung zu stemmen, spart nicht nur erheblich an Zinsen. Während das Annuitätendarlehen nach 20 Jahren immer noch mit 145.283 Euro in der Kreide steht, ist das Volltilgerdarlehen Geschichte.

Die Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile:

  • Höchste Planungssicherheit unter allen Eigenheimfinanzierungen
  • Fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit
  • Extra niedrige Zinsen dank Zinsrabatte
  • Keine Anschlussfinanzierung erforderlich
  • Hoher Tilgungsanteil reduziert Zinskosten

Nachteile:

  • Sondertilgungen sind ausgeschlossen
  • Vorzeitige Tilgung resultiert in exorbitanten Vorfälligkeitsentschädigungen
  • Keine kurzzeitige Tilgungsaussetzung möglich bei Liquiditätsengpässen
  • Umschuldung auf günstigere Konditionen unrealistisch

Welche Sonderformen der Eigenheimfinanzierung gibt es?

Die großen Geldhäuser auf dem deutschen Markt haben die eine oder andere Finanzierungs-Sonderform im Portfolio, die sie freilich nicht explizit publik machen. Es sind in erster Linie vier Varianten, die von Darlehensnehmern mit Erfahrung auf dem Geldmarkt in Anspruch genommen werden.

Cap Darlehen

Diese Modifikation des variablen Darlehens punktet mit einer Zinsobergrenze, dem sogenannten Cap. Auf diese Weise reduziert sich das Risiko unkalkulierbarer Zinsen deutlich. Diese Sicherheit lassen sich die Banken freilich honorieren in Form von Cap-Gebühren. Alle 3 oder 6 Monate wird der Zinssatz an den Euribor angepasst, dem europäischen Referenzzinssatz. Übersteigt dieser die festgesetzte Obergrenze, greift die Deckelung. Fallende Zinsen gehen komplett zugunsten des Darlehensnehmers.

Zwischenfinanzierung

Zu den herausragenden Nachteilen eines Bausparvertrages zählt die Unsicherheit hinsichtlich des Termins für die Zuteilung des Darlehens. Diese Unwägbarkeit wird abgefedert durch eine Zwischenfinanzierung. Diese füllt den Zeitraum zwischen Kapitalbedarf und Zuteilung, wobei lediglich Zinsen zu zahlen sind. Die Bausparsumme wird als Sicherheit abgetreten und löst bei Zuteilung die Zwischenfinanzierung vollständig ab.

Konstantdarlehen

Bei dieser Sonderform einer Eigenheimfinanzierung wird der Bausparvertrag erst abgeschlossen, wenn das Haus bereits gekauft ist oder mit dem Bau schon begonnen wurde. Neben dem Immobiliendarlehen wird das Eigenkapital in Form eines Bausparguthabens aufgebaut. Der Kapitaldienst für das Darlehen und die Rate für den Bausparvertrag laufen parallel. Bei Zuteilung fließt die Bausparsumme als Sondertilgung in das Immobiliendarlehen.

Forward Darlehen

Steht eine Anschlussfinanzierung auf absehbare Zeit an, richtet der Darlehensnehmer den Blick auf die Zinsentwicklung. Befindet sich der aktuelle Zinssatz auf niedrigem Niveau mit der Tendenz nach oben, gewinnt das Forward Darlehen an Attraktivität. Auf diese Weise sichern Sie sich günstige Zinsen auf Vorrat. Möglich ist diese Form der Finanzierung bis auf 5 Jahre in die Zukunft. Es besteht allerdings eine Abnahmeverpflichtung. Außerdem ist ein geringer Zinsaufschlag für die Übergangszeit hinzunehmen.

Die Eigenheimfinanzierung gilt als die ultimative finanzielle Herausforderung über Jahre und Jahrzehnte hinweg. Mit klugen Absicherungen kann das Risiko deutlich abgefedert werden. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder Risikolebensversicherung bewahren Sie und Ihre Familie im Ernstfall vor dem Verlust der eigenen vier Wände.

Fazit

Eine solide Eigenheimfinanzierung trägt maßgeblich zu einer erfolgreichen Lebensplanung bei. Grund genug, sich mit der breit gefächerten Palette an Darlehensformen vertraut zu machen. Nicht von ungefähr rangiert das Annuitätendarlehen ganz oben auf der Beliebtheitsskala. Hier schaffen feste monatliche Raten über eine definierte Sollzinsbindung eine zuverlässige Berechenbarkeit. Das Bauspardarlehen fungiert zwar im Prinzip ebenfalls wie ein Annuitätendarlehen. Es punktet freilich mit weiteren Vorzügen, wie der Schaffung von Eigenkapital oder den staatlichen Zuschüssen. Die ultimative Planungssicherheit für eine Eigenheimfinanzierung offeriert das Volltilgerdarlehen, das in einem einzigen Durchgang bis zum restlosen Ausgleich der Schulden führt. Wer sich ein wenig Nervenkitzel bewahren möchte und von fallenden Zinsen profitieren möchte, entscheidet sich zumindest für kurze Zeit für ein variables Darlehen. Ausgestattet mit gewissen Grundkenntnissen und Freude an der Entwicklung eigener Strategien, kombinieren geübte Darlehensnehmer die Eigenheimfinanzierung mit einer Sonderform, wie dem Cap Darlehen oder dem Konstantdarlehen.