Kredit für Zins-Strategen – wie funktioniert ein Cap Darlehen?

Wie funktioniert das Cap-Darlehen

Sinken die Zinsen für Baugeld, gewinnen flexible Darlehen an Attraktivität. Wer zugleich das Zinsrisiko minimieren möchte, entscheidet sich für ein Cap Darlehen mit praktischer Zinsdeckelung. Welche Vorzüge die Konditionen sonst noch bieten und wo die Stolpersteine liegen, erfahren Sie hier.

Was ist ein Cap Darlehen?

Ein Cap Darlehen verbindet in seinen Konditionen die Vorteile eines variablen Darlehens mit der Sicherheit einer Zinsbegrenzung nach oben. Abgeschlossen mit einer Laufzeit von durchschnittlich 5 Jahren, wird der festgesetzte Zinssatz monatlich, alle 3 oder 6 Monate an den aktuellen Marktzins – zumeist dem Euribor – angepasst. Für die Deckelung der Zinsen bei einer definierten Obergrenze und die damit verbundene Sicherheit des Kreditnehmers, berechnen die Banken eine Cap-Gebühr.

Die folgende Tabelle verdeutlicht die Zusammenhänge anhand eines Beispiels. Für ein Finanzierungsvolumen von 200.000 Euro wurden für eine Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen: ein Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung von 6 Prozent, ein variables Darlehen und ein Cap Darlehen mit einer Zinsobergrenze bei 5 Prozent. Nachdem die Marktzinsen in den ersten 2 Jahren bei 4 Prozent lagen, steigen diese während der nächsten 3 Jahre auf 8 Prozent.

  Annuitätendarlehen Variables Darlehen Cap Darlehen
Darlehenssumme 200.000 Euro 200.000 Euro 200.000 Euro
Laufzeit 5 Jahre 5 Jahre 5 Jahre
Zinssatz 6 % 4-8 % Cap bei 5 %
Monatliche Rate 1.200 Euro 1.200 Euro 1.200 Euro
Zinsen Jahr 1-2 23.714 Euro 15.497 Euro 15.497 Euro
Zinsen Jahr 3-5 34.331 Euro 45.010 Euro 26.842 Euro
Zinsen gesamt 58.045 Euro 60.507 Euro 42.339 Euro
Cap Gebühren 2 % 0 Euro 0 Euro 4.000 Euro
Restschuld 186.046 Euro 188.506 Euro 174.339 Euro
Vorteil Cap Darlehen     11.707 bis 14.167 Euro

Selbst bei Cap Gebühren in doppelter Höhe übertrumpft das flexible Hypothekendarlehen mit der Zinsdeckelung sowohl das fixe als auch das variable Annuitätendarlehen – solange die Zinsen steigen. Bei fallenden Zinsen bekäme wiederum das variable Darlehen Oberwasser, da das Cap Darlehen zwar ebenfalls in den Genuss der günstigen Zinsen kommt, indes die Gebühren stemmen muss.

Tipp: Bei sinkenden Zinsen legen Sie für Ihr Cap Darlehen den Tilgungs-Turbo ein, wenn die ersparten Zinskosten in die Rückzahlung fließen. Es ist daher empfehlenswert, in den Konditionen eine feste Monatsrate zu vereinbaren.

Den Euribor im Blick

Die Aufnahme eines Cap Darlehens impliziert nicht, dass Sie ab sofort mit Bangen die täglichen Wirtschaftsnachrichten zur Zinsentwicklung verfolgen müssen. Ein Blick auf den Euribor gibt Aufschluss, in welche Richtung die Zinsanpassung des Darlehens alle 3 oder 6 Monate tendiert. Stellt sich die Frage, was sich hinter dem Begriff Euribor verbirgt. Im Folgenden erklären wir die essenziellen Eckpunkte:

Als Euribor wird der wichtigste Referenzzinssatz auf dem europäischen Geldmarkt bezeichnet. Er definiert die Konditionen sowohl für Kredite mit variablem Zins als auch für Festgelder oder sonstige Anleihen. Ausgesuchte Großbanken melden täglich bis 10.45 Uhr Brüsseler Zeit ihre Angebotssätze an eine zentrale Stelle. Dort werden bis 11 Uhr die Durchschnittssätze ermittelt, wobei 15 Prozent der höchsten und 15 Prozent der niedrigsten Zinssätze gestrichen werden.

Jeden Werktag werden die Werte veröffentlicht für Gelder mit Laufzeiten von 1 und 2 Wochen sowie für 1, 2, 3, 6, 9 und 12 Monate. In ihren Konditionen schlagen Banken in der Regel auf den Euribor 0,5 bis 2 Prozentpunkte auf. Als Schuldner eines Cap Darlehens erhalten Sie somit an dieser Stelle alle wichtigen Informationen für Ihre Finanz-Strategie.

Wo liegen die Vorteile?

Als Hypothekendarlehen mit einer beruhigenden Zinsobergrenze, punktet das Cap Darlehen mit weiteren Vorzügen. Die herausragenden Aspekte werden im Folgenden kurz beleuchtet:

Flexibilität

Wenngleich in den Konditionen eines Cap Darlehens eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren festgeschrieben ist, bleibt gleichwohl die Flexibilität erhalten. So können zu jedem Termin einer Zinsanpassung Tilgungen in beliebiger Höhe geleistet werden. Somit steht es Ihnen frei, das gesamte Darlehen in einem Schwung auszugleichen und den Vertrag zu beenden. Darüber hinaus ist ein Cap Darlehen mit einer Frist von 3 Monaten kündbar. Im Anschluss an eine Zinsanpassung reduziert sich die Frist auf 4 Wochen.

Fallende Zinsen erhöhen den Gewinn

Während Darlehensnehmer mit langfristigen Sollzinsbindungen nur neidisch auf fallende Zinsen blicken können, profitieren Sie dank der besonderen Konditionen eines Cap Darlehens unmittelbar von einer günstigen Entwicklung auf dem Geldmarkt.

Keine Vorfälligkeitsentschädigungen

In den Konditionen eines Cap Darlehens fest verankert sind kostenlose Sondertilgungen. Wer ein mit Sollzinsbindung langfristig finanziertes Haus unerwartet verkaufen musste, kann ein Lied davon singen, wie teils horrende Vorfälligkeitsentschädigungen jede Überschusskalkulation zunichte machen können.

Wandlungsrecht

Als weiterer Pluspunkt in den Konditionen wirkt sich die Wahlmöglichkeit aus in Bezug auf die Vertragsgestaltung. So obliegt es Ihrer persönlichen Entscheidung, ein Cap Darlehen zu jedem Anpassungstermin in ein Annuitätendarlehens umzuwandeln. Haben Ihrer Meinung nach die Zinsen eine Talsohle erreicht, ist dies ein günstiger Zeitpunkt für die Umwandlung in ein Annuitätendarlehen mit Zinsfestbindung.

Clevere Darlehensnehmer achten darauf, dass in den Konditionen ihres Cap Darlehens die Gebühren gleichmäßig auf die Laufzeit verteilt werden. Andernfalls gerät eine Sondertilgung zur Farce, weil die Kosten zu Beginn in einer Summe gezahlt und somit verloren sind. Die eingesparte Vorfälligkeitsentschädigung wurde somit bereits im Vorfeld aufgezehrt und läuft ins Leere.

Gibt es Nachteile zu berücksichtigen?

Solange sich die Zinsen auf Talfahrt befinden, wenden sich die vorteilhaften Konditionen von Cap Darlehen ins Gegenteil. Dieser Umstand ist in erster Linie in den hohen Cap Gebühren begründet, die für eine Zinsobergrenze zu Buche schlagen. Angesichts einer solchen Entwicklung rückt das klassische Darlehen mit variablem Zins in den Fokus oder Sie zurren die günstigen Zinsen fest in einem typischen Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit.

Als weiterer Nachteil wirkt sich aus, dass steigende Zinsen sich rasch zu einer drastischen Belastung entwickeln können. Das gilt insbesondere dann, wenn in den Konditionen eine zu hohe Zinsobergrenze gewählt wurde. Während sich Darlehensnehmer mit fixen Zinsen bei steigender Tendenz beruhigt zurücklehnen können, zehren überdurchschnittliche Zinssteigerungen bei einem Cap Darlehen rasch die zuvor eingeheimsten Profite wieder auf.

Nicht zuletzt liegt die Messlatte für die Gewährung eines Cap Darlehens hinsichtlich der Bonität besonders hoch. Kreditnehmer müssen damit rechnen, dass sie nach doppelt so strengen Kriterien bewertet werden, als für klassische Baufinanzierungen üblich.

Für wen ist ein Cap Darlehen sinnvoll?

Aufgrund der atypischen Konditionen, sind Cap Darlehen auf dem deutschen Markt bislang selten anzutreffen. Der klassische Häuslebauer bevorzugt nach wie vor bewährte Modelle, wie das Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung oder den Bausparvertrag. Finanzierungen mit variablen Zinsen werden von 90 Prozent der Kreditnehmer mit Argwohn betrachtet. Das Klientel für die variable Hypothekenfinanzierung verfolgt daher spezielle Ziele:

  • Die Traumimmobilie wurde soeben entdeckt, ein größerer Geldeingang wird indes erst später erwartet
  • Das favorisierte Objekt muss kurzfristig erworben werden, wobei der Kreditnehmer zugleich mit fallenden Zinsen rechnet
  • Es besteht ein hoher Finanzbedarf, der auf Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen ist

Wer als traditioneller Bausparer grundsätzlich die Nase rümpft über variable Finanzierungen, lässt sich freilich eine ideale Lösung dank der speziellen Konditionen eines Cap Darlehens entgehen. Mitunter ist das ersehnte Eigenheim zum Greifen nahe, während sich die Zuteilungsreife des Bausparvertrages in die Länge zieht. Als Zwischenfinanzierung toppt jetzt das Cap Darlehen mit seinen flexiblen Konditionen jede andere Form der Kreditierung bis zur Auszahlung des Bauspardarlehens.

Wie können die Cap-Gebühren reduziert werden?

Es sind in erster Linie die recht hohen Cap-Gebühren, die einen negativen Einfluss auf die Konditionen nehmen. Da die Banken sich auf diese Weise gegen steigende Zinsen – über das Limit hinaus – absichern, greifen sie nicht selten in die Vollen. Wer als Darlehensnehmer gleichwohl nicht auf die Vorteile dieses Finanzkonzeptes verzichten möchte, lässt sich auf die Festsetzung einer Zinsuntergrenze – dem Floor – ein.

Mit der Definition eines Floor in den Konditionen eines Cap Darlehens profitieren Sie von fallenden Zinsen zwar ebenfalls, bieten der herausgebenden Bank zugleich eine gewisse Sicherheit. Diese wird honoriert in Form reduzierter Cap-Gebühren. Fällt der Zinssatz deutlich unter den Floor, zahlen einige Banken zum Ausgleich eine Prämie. Wie sich die Kostensenkung konkret auswirkt, hängt ab von den individuellen Vereinbarungen und Ihrem Verhandlungsgeschick.

Geübte Kreditnehmer schenken bei den Konditionen eines Cap Darlehens den Terminen für die Zinsanpassung besondere Aufmerksamkeit. Je nach Bank gelten Fristen von monatlich über halbjährlich bis jährlich. Ein extra günstiger Zinssatz bringt wenig ein, wenn er erst in einem halben Jahr zum Tragen kommt.

Fazit

Wer sich für seine Baufinanzierung ein Maximum an Flexibilität wünscht, ist mit einem Cap Darlehen gut beraten. Die besonderen Konditionen qualifizieren diese Variante zu einem profitablen Instrument, solange die Zinsen sich auf Talfahrt befinden. Zugleich verleiht das Cap Darlehen dank einer Zinsobergrenze beruhigende Sicherheit, falls die Zinsen durch die Decke schießen. Von herausragendem Vorteil erweisen sich die unkonventionellen Konditionen für Hauskäufer, die schnell zuschlagen möchten und in näherer Zukunft einen warmen Geldregen erwarten. Sogar für traditionelle Bausparer punktet das variable Hypothekendarlehen mit profitablen Attributen. Wer händeringend auf die Zuteilung seines Bausparvertrages wartet, findet in einem Cap Darlehen die ideale Zwischenfinanzierung.