Welche Relevanz haben Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen

Scheinbar aus dem Nichts tauchen sie auf und zerschlagen mit mehreren Tausend Euro die fein austarierte Baufinanzierung. Bereitstellungszinsen verbergen sich in den Tiefen des Kleingedruckten und traktieren Bauherren für nicht abgerufene Darlehen. Wie Sie den Zusatzkosten aus dem Weg gehen, erfahren Sie hier.

Welche Funktion haben Bereitstellungszinsen?

Gehen beim Kauf einer Immobilie der Abschluss des Darlehensvertrages und die Zahlung des Kaufpreises nicht nahtlos ineinander über, steht der Betrag eine Zeitlang unbenutzt zum Abruf bereit. Ähnlich verläuft es beim Bau eines Eigenheims. Der Kreditbetrag wird in Tranchen abgerufen, parallel zum Verlauf der Fertigstellung. In beiden Fällen tritt ein unterschätzter Kostenfaktor zutage, den viele Darlehensnehmer nicht auf dem Schirm hatten: Bereitstellungszinsen.

Banken berechnen für nicht abgerufene Darlehensbeträge Gebühren, um den Verlust aus entgangenen Zinseinnahmen zu kompensieren. Teuflisch an diesen Zusatzkosten ist, dass sie nicht im Effektivzins enthalten sind. Zudem ist der Zinssatz seit 30 Jahren bei 0,25 Prozent pro Monat, bzw. 3 Prozent pro Jahr fest zementiert. Das treibt die Kosten für den zunächst billigen Kredit deutlich in die Höhe.

Die folgende Tabelle zeigt auf, wie sich Bereitstellungszinsen auf eine Baufinanzierung auswirken. Erkennbar ist der tatsächliche Unterschied erst nach Ablauf der Sollzinsbindungsfrist anhand der Restschuld.

Beispiel Bereitstellungszinsen Fall 1 – sofortige Auszahlung Fall 2 – Auszahlung nach 6 Monaten
Finanzierungssumme 200.000 Euro 200.000 Euro
Sollzinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Effektiver Jahreszins 2,5 % 2,5 %
Monatliche Rate 550 Euro 550 Euro
Bereitstellungszinsen 9 Monate 0 Euro 4.500 Euro (9 x 0,25 % x 200.000 Euro)
Nettofinanzierungsbedarf 200.000 Euro 204.500 Euro
Restschuld 181.844 Euro 187.620 Euro
Vorteil Fall 1 5.775 Euro  

Die Problematik der Bereitstellungszinsen wird nicht aus der Welt geschafft, wenn die komplette Kreditsumme auf einem Tagesgeld- oder Festgeldkonto geparkt wird. Da das Darlehen in diesem Fall zweckentfremdet wird, fallen zusätzliche Gebühren an oder die Bank macht von ihrem Recht der außerordentlichen Kündigung Gebrauch.

Erheben alle Banken Bereitstellungszinsen?

Objektiv betrachtet, hat die Erhebung von Bereitstellungszinsen durchaus ihre Berechtigung. Die Bank hält einen hohen Geldbetrag bereit, für den sie Refinanzierungszinsen leisten muss, ohne Gegenleistung durch den Darlehensnehmer. Daher gibt es kein Kreditinstitut auf dem deutschen Markt, das grundsätzlich auf die Berechnung verzichtet. Allerdings offerieren die Geldhäuser Bereitstellungszins-freie Zeiten von unterschiedlicher Länge. Ein Überblick (Stand: Oktober 2015)

  • Commerzbank: ab dem 3. Monat mit 3 Prozent pro Jahr
  • DAB: ab dem 6. Monat mit 2,52 Prozent pro Jahr
  • IngDiba: ab 13. Monat mit 1,8 Prozent pro Jahr
  • Hannoversche Leben: ab 16. Monat mit 2,4 Prozent pro Jahr

Die Steyler Ethik Bank macht ihrem Namen alle Ehre, indem sie seit kurzem nur noch Bereitstellungszinsen in Höhe von 1 Prozent pro Jahr berechnet ab dem 7. Monat. Große Geldhäuser, wie die Commerzbank oder Deutsche Bank argumentieren mit dem höheren Aufwand verzögerter Darlehensauszahlungen und beharren auf den hohen Zinssätzen.

Wie kann dieser Kostenfaktor reduziert oder umgangen werden?

Wer nicht in die Zinsfalle tappen will, sollte den Bereitstellungszinsen schon frühzeitig Beachtung schenken. Umsichtige Bauherren beziehen beim Angebotsvergleich stets mit ein, wie die Banken dieses Thema behandeln. Die Dauer der Bereitstellungszins-freien Phase ist ebenso relevant, wie die Höhe des Zinssatzes. Fragen Sie daher genau nach und studieren das Kleingedruckte des Angebotes.

Da es aller Voraussicht zum Trotz zu Verzögerungen sowohl bei der Kaufabwicklung als auch beim Hausbau kommen kann, rückt mit Blick auf die Bereitstellungszinsen ein dezidierter Zahlungsplan in den Fokus. Diese Aspekte sollten dabei berücksichtigt werden:

  • Die Frist für die Bereitstellungszins-freie Zeit beginnt mit der Unterschrift unter den Darlehensvertrag
  • Bei einer Immobilienfinanzierung ist zunächst das Eigenkapital einzusetzen, bevor über das Darlehen verfügt werden darf
  • Sinnvoll ist immer ein zeitlicher Puffer von 2 bis 3 Monaten für zeitliche Verzögerungen

Während sich Verzögerungen beim Hauskauf in einem überschaubaren Rahmen halten, verursachen beim privaten Hausbau die Eigenleistungen immer wieder teure Planabweichungen. Gehen Sie daher realistisch an die Einschätzung für die Bewältigung der ‚Muskelhyptohek‘ heran, damit die damit geschaffenen Zinseinsparungen nicht auf den letzten Metern von Bereitstellungszinsen aufgezehrt werden.

Als Bauherr sind Sie für Banken ein wertvoller Kunde. Nutzen Sie diese Position mit cleverem Verhandlungsgeschick. Die Dauer der Bereitstellungszins-freien Zeit muss keinesfalls als fest zementiert hingenommen werden. Gleiches gilt für die Vorgabe, dass grundsätzlich das Eigenkapital vor dem Darlehen einzusetzen ist. Sie werden staunen, zu welchen Zugeständnissen manche Banker bereit sind.

Zahlen oder Bereitstellungszins-freie Zeit verlängern?

Mitunter nähert sich die Bereitstellungszins-freie Zeit dem Ende zu, während der Hauskauf oder -bau sich noch hinziehen. Jetzt lassen sich die meisten Banken auf eine Verlängerung ein, freilich nicht mehr kostenlos. In diesem Fall erhöht sich der Sollzins um 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat der Verlängerung für den gesamten, nicht abgerufenen Darlehensbetrag bis zum Ende der Sollzinsbindungsfrist.

In diesem Fall stellt sich folgerichtig die Frage, ob jetzt nicht besser auf eine Verlängerung der Bereitstellungszins-freien Zeit zu verzichten wäre. Die folgende Tabelle gibt Aufschluss über die Zusammenhänge.

  Fall 1: Zahlung von Bereitstellungszinsen Fall 2: Verlängerung kostenlose Bereitstellung
Finanzierungssumme 100.000 Euro 100.000 Euro
Sollzinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Effektiver Jahreszins 2,5 % 2,5 %
Monatliche Rate 350 Euro 350 Euro
Bereitstellungszinsen 12 Monate 3.000 Euro (12 x 0,25 % x 100.000 Euro) 0,00 Euro
Zinsaufschlag Verlängerung 0 % 0,3 %
Nettofinanzierungssumme 103.000 Euro 100.000 Euro
Restschuld 84.560 Euro 87.833 Euro
Vorteil Fall 1 3.273 Euro  

Zinsfreie Bereitstellung für Anschlussfinanzierung nutzen

Das Thema der Bereitstellungszinsen ist nicht nur während der Anschaffungsphase einer Immobilie von Belang; clevere Darlehensnehmer behalten sie ebenfalls bei einer Anschlussfinanzierung im Auge. Steht diese erst in 12 Monaten an, kann es in Zeiten steigender Zinsen sinnvoll sein, vorzeitig aktiv zu werden. Entscheiden Sie sich für eine Bank mit einer entsprechend langen Bereitstellungszins-freien Zeit, toppt diese Lösung jedes Forward-Darlehen.

Damit der Plan gelingt, müssen das Ende der Erstfinanzierung und der Start der Anschlussfinanzierung nahtlos ineinander übergehen. Andernfalls zahlen Sie Zinsen für zwei Darlehen – Bereitstellungszinsen, weil die beitragsfreie Zeit abgelaufen ist und Zinsen für den auslaufenden Kredit.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich sind Zinsen nur dann steuerlich absetzbar, wenn sie für die Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes anfallen, das nicht selbst bewohnt wird. Streben Sie einen gewerblichen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie an, mindern die angefallenen Bereitstellungszinsen ausnahmsweise als Werbungskosten Ihre Steuern. In dieser Hinsicht zeigt Vater Staat sich einsichtig, denn die normalen Darlehenszinsen werden als Anschaffungs- und Herstellkosten betrachtet, sodass sie in die Abschreibungen einfließen müssen.

Was geschieht bei Nichtabnahme eines Darlehens?

Mündet die verzögerte Abnahme in einen vollkommenen Verzicht auf das zugesagte Darlehen, wird der säumige Darlehensnehmer richtig zur Kasse gebeten. In der Regel berechnet die betroffene Bank eine pauschale Entschädigung in Höhe von 1 bis 2 Prozent auf die komplette Summe. Bei einer Baufinanzierung über 500.000 Euro kommen auf diese Weise bis zu 10.000 Euro zusammen. Diese Gründe stehen zumeist hinter einer Nichtabnahme:

  • Der Bauherr fand eine günstigere Finanzierung
  • Die finanziellen Verhältnisse haben sich so geändert, dass kein Darlehen mehr benötigt wird
  • Es wurde ein zu hohes Darlehen aufgenommen

Der Beweggrund für die Nichtabnahme ist freilich irrelevant für die Zahlungsverpflichtung. Einzige Ausnahme für den Wegfall einer Entschädigungszahlung ist eine Kündigung des Darlehensvertrages innerhalb von 14 Tagen nach der Unterzeichnung. Inwieweit gezahlte Bereitstellungszinsen bis zur endgültigen Nichtabnahme angerechnet werden, bleibt Verhandlungssache.

Wann rechnet sich die Zahlung einer Nichtabnahmegebühr?

Es kann trotz einer Nichtabnahmegebühr lohnenswert sein, auf ein zugesagtes Darlehen zu verzichten. Das gilt insbesondere für langfristige Baufinanzierungen über 5 oder 10 Jahre, für die ein günstigerer Zinssatz ausgehandelt werden konnte. Die folgende Tabelle zeigt die Zusammenhänge in Zahlen:

  Fall 1: Nicht abgenommenes Darlehen Fall 2: Günstigeres Darlehen mit Nichtabnahmegebühr
Finanzierungssumme 200.000 Euro 200.000 Euro
Sollzinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Effektiver Jahreszins 3,0 % 2,5 %
Monatliche Rate 667 Euro 616 Euro
Zinsen gesamt nach 10 Jahren 56.710 Euro 47.304 Euro
Nichtabnahmegebühr 0 Euro 4.000 Euro (2 %)
Kosten gesamt 56.710 Euro 51.304 Euro

In der Summe mag eine Nichtabnahmegebühr hoch erscheinen. Bezogen auf eine Laufzeit von 10 Jahren, kann die Zahlung sich bereits rechnen, wenn das günstigere Darlehen einen um 0,3 bis 0,5 Prozent besseren Zinssatz bietet. Beträgt die Entschädigungssumme lediglich 1 Prozent des Darlehens, verringert sich der Zinssatz auf einen Break-even Point von 0,1 Prozent.

Fazit

In Zeiten historisch niedriger Zinsen halten sich die Banken als zusätzliche Einnahmequelle beharrlich ein Hintertürchen offen. Da die Bereitstellungszinsen nicht in den effektiven Zinssatz einfließen, geraten diese bei der Finanzplanung häufig aus dem Blickfeld. Dabei liegen die Zusatzzinsen mit 0,25 Prozent pro Monat und 3 Prozent pro Jahr aktuell deutlich über den normalen Hypothekenzinsen. Grund genug, sich ausführlich über besagten Kostenfaktor zu informieren, damit die Zinsfalle nicht mehr zuschnappen kann. Es stehen realistische Vorgehensweisen zur Verfügung, um zumindest die Höhe der Belastung in Grenzen zu halten. Hierzu zählen Faktoren wie die Dauer der Bereitstellungszins-freien Zeit, der Zinssatz, eine penible Planung und ein selbstbewusstes Verhandlungsgeschick mit Banken. Eine Anschlussfinanzierung mit Zinsen auf Vorrat kann dank Bereitstellungszins-freier Zeiten sogar noch günstiger gestaltet werden, als es das beste Forward-Darlehen vermag.