Welche Optionen haben Selbständige auf eine Baufinanzierung?

Baufinanzierung Selbständige

Selbständigen weht ein harten Wind entgegen, wenn sie sich um eine Baufinanzierung bemühen. Im Gegensatz zu Angestellten liegt die Messlatte für die Bewertung der Bonität deutlich höher. Wie der Traum einer eigenen Immobilie trotzdem wahr wird, finden Sie hier heraus.

Warum ist der Weg zum Baugeld für Selbständige so steinig?

Selbständige, Gewerbetreibende und Freiberufler unterliegen unterjährig schwankenden Einkommensverhältnissen. Im Gegensatz zum Festangestellten steht nicht pünktlich zum Monatsende das Gehalt auf dem Kontoauszug. Stattdessen werden einzelne Kundenaufträge abgerechnet, die sich mitunter über Monate hinziehen. Während sein Mitarbeiter bei der Bank einzig die letzten drei Gehaltsabrechnungen als Bonitätsnachweis vorlegen muss, gestaltet sich der Prüfungsaufwand beim Unternehmer sehr viel aufwändiger.

Es ist nicht nur der Mehraufwand, der Banken vor einer Baufinanzierung für Selbständige abschreckt. Über jedem einzelnen Auftrag schwebt das Damoklesschwert eines Ausfalls. Akonto-Zahlungen schwächen das Risiko zwar ab, sind indes nicht immer zu realisieren. Forderungsversicherungen sind so kostenintensiv, dass sie bei knappen Kalkulationen den Gewinn aufzehren würden. Vor diesem Hintergrund beurteilen Banken die Branchen nach folgenden unterschiedlichen Kriterien:

  • Beste Chancen haben Freiberufler, wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Architekten
  • Gewerbetreibende, wie Händler und Handwerker, müssen mit höheren Zinsen als Risikoaufschlag leben
  • Branchen, wie Gastronomie, KFZ-Handel, Transport- oder Baugewerbe werden von vielen Banken abgelehnt
  • Auf verlorenem Posten stehen Existenzgründer, Saisonarbeiter oder Studenten

Wer nicht zu den Wunsch-Kandidaten der Banken zählt, sollte dennoch nicht sogleich die Flinte ins Korn werfen. Mit Beharrlichkeit und den folgenden Tipps umschiffen Sie die Klippen einer Baufinanzierung für Selbständige auf dem Weg zur Immobilie. Das gilt ebenso für Existenzgründer oder kritisch beäugte Branchen.

Nach welchen Kriterien entscheiden die Banken?

Im Rahmen der Entscheidungsfindung, nehmen Banken sowohl den Antragsteller als auch das Objekt genau unter die Lupe. Geht es um die Baufinanzierung für Selbständige, rücken die folgenden Kriterien in den Fokus:

  • Die selbständige Tätigkeit wird seit mehr als 3 Jahren ausgeübt
  • Der Gewinn unterliegt keinen erheblichen Schwankungen und weist eine aufsteigende Tendenz auf
  • Es steht eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent zur Verfügung
  • Die beantragte Finanzierungssumme liegt bei maximal 60 Prozent des Beleihungswertes
  • Es handelt sich um einen Neubau oder den Kauf einer Immobilie in tadellosem Zustand

Dient die Baufinanzierung der Schaffung von Wohnraum für die Eigennutzung oder zur Vermietung als Altersvorsorge, geben Finanzierungsinstitute schneller grünes Licht. Sobald jedoch ein gewerblicher Teil, wie eine Werkstatt oder ein Verkaufsraum integriert sind, wird es schwieriger.

So berechnen Banken die Bonität von Selbständigen

Ein guter Schufa-Score und die Erfüllung der erläuterten Kriterien ebnen lediglich den Weg, um in den inneren Prozess eines Genehmigungsverfahrens für eine Baufinanzierung zu gelangen. Erst die dezidierte Berechnung Ihrer Bonität schafft die tatsächliche Entscheidungsgrundlage. Nach diesem Schema gehen Banken bei Selbständigen vor:

  • Durchschnittlicher Gewinn der letzten 3 Jahre nach Steuern
  • Zuzüglich Einkommen des Ehepartners und sonstige Einnahmen
  • Gesamteinnahmen
  • Abzüglich Mietaufwendungen
  • Abzüglich private Krankenversicherung und Altersvorsorge
  • Abzüglich Lebenshaltungskosten: Mindestbetrag 1 Person: 1.150 Euro pro Monat
  • Abzüglich Lebenshaltungskosten jede weitere Person: 300 Euro pro Monat
  • Abzüglich bestehende Kreditverbindlichkeiten
  • Ausgaben gesamt
  • Überschuss, der für den Kapitaldienst der Baufinanzierung zur Verfügung steht

Die staatlichen Förderprogramme rund um Hausbau und Immobilienerwerb stehen Selbständigen Kreditnehmern ebenso uneingeschränkt zur Verfügung, wie Angestellten und Beamten. Informieren Sie sich vor Antragstellung bei der KfW-Bank, dem Bund und den Ländern, denn im Nachgang werden keine Mittel mehr bewilligt.

Welche Unterlagen müssen auf den Tisch?

Bei der Beantragung eines Immobilien-Kredites sollten Selbständige sich darauf einstellen, dass die Banken sehr viel tiefer einsteigen in die betrieblichen und privaten Zahlen. Dabei rechnen die Kredit-Sachbearbeiter mit den Unterlagen, die zur Verfügung stehen. Fehlende Informationen werden kurzerhand durch Pauschalwerte ersetzt. Je umfassender Sie die Bank mit Belegen versorgen, desto individueller fällt die Bonitätsbewertung aus. Diese Dokumente sollten griffbereit sein:

  • Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten 3 Jahre
  • Bei Freiberuflern die letzten 3 Einnahmen-/Überschussrechnungen
  • Summen- und Saldenlisten mit betriebswirtschaftlicher Auswertung
  • Alle dazugehörigen Einkommensteuer-Bescheide
  • Aktuelle Schufa-Selbstauskunft
  • Wertgutachten der Immobilie oder Kostenaufstellung des Architekten bei Neubau

Fügen Sie noch detaillierte Nachweise hinzu über Eigenkapital, Lebensversicherungen, Berufsunfähigkeitsversicherungen und ähnliches.

Mit diesem Extra punkten Selbständige bei Banken immer

Ungeachtet der Dominanz von Zahlen, darf der mentale Aspekt in der Zusammenarbeit mit Banken nicht unterschätzt werden. Sie stehen nicht nur dem rationalen Rating-Prozess gegenüber, sondern haben es immer auch mit Menschen zu tun, deren Vertrauen zu gewinnen ist. Verleihen Sie Ihren Zukunftsaussichten Hand und Fuß in Form eines professionellen Planungsberichtes aus der Hand eines anerkannten Beraters.

Zielen Sie bei allen Aussagen auf die Schaffung von Stabilität und Kontinuität. Bei einer Baufinanzierung geht es nicht nur um hohe Summen, sondern zugleich um langfristige Verträge von 10, 20 oder 30 Jahren. Bestehen beispielsweise konkrete Pläne für die Nachfolgeregelung, fließt dieser Aspekt positiv in die Risikobewertung mit ein. Das gilt auch, wenn der mögliche Nachfolger aktuell noch die Grundschule besucht.

Welche Faktoren optimieren die Erfolgsaussichten?

Die Chancen auf eine günstige Baufinanzierung werden deutlich erhöht, wenn Eigenkapital einfließt. Bewegt sich die Darlehenssumme aufgrund dieser Eigenmittel unterhalb eines Beleihungswertes von 60 Prozent, glätten sich die Sorgenfalten einer Banker-Miene auf Anhieb. Ein Wert von 80 Prozent der Beleihungsgrenze gilt noch als verträglich. Darüber hinaus müssen Sie mit empfindlichen Zinsaufschlägen rechnen von mindestens 1 Prozent. Wie drastisch sich diese auswirken, verdeutlicht die folgende Tabelle.

Baufinanzierung Selbständige Fall 1 Fall 2 Fall 3
Beleihungswert 400.000 Euro 400.000 Euro 400.000 Euro
Eigenkapital 160.000 Euro (40 %) 80.000 Euro (20 %) 0 Euro
Darlehenssumme 240.000 Euro 320.000 Euro 400.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre 2 % 2 % + 0,3 % Risikoaufschlag 2 % + 1 % Risikoaufschlag
anfängliche Tilgung 2 % 2 % 2 %
monatliche Rate 800 Euro 1.147 Euro 1.667 Euro
Restschuld 186.912 Euro 248.119 Euro 306.839 Euro
Zinsen gesamt 42.912 Euro 65.759 Euro 106.879 Euro

Als Eigenkapitalersatz erkennen Banken bei Baufinanzierungen Eigenleistungen an bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme. Für Selbständige in handwerklich orientierten Branchen ist dieser Satz in der Regel unkomplizierter zu realisieren, als für einen Verwaltungsbeamten.

Lücke in den Sicherheiten füllen

Je komfortabler Ihr Sicherheiten-Polster, desto günstiger der Zinssatz. Sofern es an Eigenkapital fehlt, um die 60-Prozent-Beleihungsgrenze zu unterschreiten, sollte die Lücke anderweitig gefüllt werden. So fällt der Risikoaufschlag deutlich geringer aus oder entfällt gänzlich, wenn ein weiterer Darlehensnehmer auf den Plan tritt. In der Regel handelt es sich um den Ehepartner, sofern er über ein eigenes Einkommen oder Vermögen verfügt.

Umfasst das Bauprojekt einen überwiegend gewerblichen Teil, besteht die Möglichkeit einer Bürgschaft über die Bürgschaftsbank Ihres Bundeslandes. Diese beträgt bis zu 80 Prozent des Darlehens und wird als 1A-Sicherheit bei der Bonitätsbewertung eingestuft. Hier schlummert auch die Chance eines Existenzgründers auf eine Immobilienfinanzierung, denn mit dieser Bürgschaft in der Tasche öffnen sich die Türen der Banken wie von Zauberhand.

Der Kreditscore einer Schufa-Auskunft gilt als wichtiger Basiswert für die Bewertung Ihrer Bonität. Viele Kriterien gibt die Schufa nicht preis. Fest steht, dass die Anzahl und Häufigkeit von Kreditanfragen einfließt in den Score. Achten Sie bei Kreditvergleichen im Internet daher streng darauf, eine Anfrage zu den Kreditkonditionen zu stellen und keine Anfrage für einen Kredit.

Wie wirken sich Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel aus?

Bei fest angestellten Arbeitnehmern ist nur in Ausnahmefällen, wie einer Erbschaft oder einem Lottogewinn, mit zusätzlichen Geldmitteln für Sondertilgungen zu rechnen. Bei Selbständigen ist diese Möglichkeit angesichts ihrer unternehmerischen Flexibilität jederzeit gegeben. In der Vertragsgestaltung sollten daher diese Optionen enthalten sein. Wie sich eine einzige Sondertilgung aufgrund eines erstklassigen Auftrages oder ein Tilgungssatzwechsel infolge einer nachhaltigen Verbesserung der Rentabilität auswirken, zeigt die folgende Tabelle:

Baufinanzierung Selbständige Fall 1 Fall 2 mit Sondertilgung Fall 3 mit Tilgungserhöhung
Beleihungswert 400.000 Euro 400.000 Euro 400.000 Euro
Eigenkapital 80.000 Euro 80.000 Euro 80.000 Euro
Darlehenssumme 320.000 Euro 320.000 Euro 320.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre 2,3 % 2,3 % 2,3 %
anfängliche Tilgung 2 % 2 % 2 %
monatliche Rate 1.147 Euro 1.147 Euro 1.147 Euro
Sondertilgung im 5. Jahr 0 Euro 50.000 Euro 0 Euro
Erhöhung Tilgung im 5. Jahr 0 % 0 % + 3 %
Restschuld 248.119 Euro 191.986 Euro 186.398 Euro
Zinsen gesamt 65.759 Euro 59.626 Euro 61.615 Euro
rechnerische Laufzeit 33 Jahre, 4 Monate 26 Jahre, 11 Monate 18 Jahre, 10 Monate

Ein Tilgungssatzwechsel sollte im Kreditvertrag übrigens in beide Richtungen vereinbart werden. Eine kurzzeitige Liquiditätsenge, beispielsweise aufgrund einer verspäteten Kundenzahlung, kann mithilfe einer Tilgungssenkung oder Tilgungsaussetzung problemlos bewältigt werden.

Fazit

Selbständige sollten sich bei ihrer Baufinanzierung nicht beirren lassen vom Kniefall der Banken vor dem festen Einkommen von Angestellten und Beamten. Es gibt immer noch genügend Kreditinstitute auf dem Markt, die sich offen zeigen für die Finanzierungswünsche von Freiberuflern und Gewerbetreibenden. So vergibt selbst die Deutsche Bank mittlerweile jede fünfte Immobilienfinanzierung an einen selbständigen Unternehmer. Schnüren Sie ein ausgeklügeltes Paket aus durchdachten Unterlagen, einer vernünftigen Planung und Schützenhilfe durch einen weiteren Darlehensnehmer oder Bürgen, stehen die Chancen gut auf eine eigene Immobilie. Optionen, wie Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sollten Selbständige ebensowenig außer Acht lassen, wie die vielgestaltigen Förderprogramme von Bund und Ländern. Kommt dann noch Eigenkapital ins Spiel, erscheint der Weg zur Baufinanzierung weniger steinig, als es zunächst den Anschein hat.