Läuft nach 10-15 Jahren die erste Zinsbindung eines Baudarlehens aus, warten clevere Darlehensnehmer das Angebot ihrer Hausbank für die Anschlussfinanzierung nicht ab. Eigeninitiative und eine ausgeklügelte Strategie werden mit klingender Münze belohnt. Worauf es wirklich ankommt, lesen Sie hier.

Welche Funktion hat eine Anschlussfinanzierung?

Das klassische Immobiliendarlehen basiert auf einer Zinsbindung von 5, 10 oder 15 Jahren. Da sich in den ersten Jahren die Zinsbelastung auf einem hohen Niveau befindet, pendelt die verträgliche Tilgungsrate in der Regel zwischen 1 und maximal 3 Prozent. Folglich besteht am Ende der vereinbarten Laufzeit eine Restschuld, die den Abschluss einer entsprechenden Anschlussfinanzierung erfordert. Einzige Ausnahme stellt das Volltilgerdarlehen für kapitalstarke Bauherren dar.

Irrtümlicherweise gehen viele Darlehensnehmer davon aus, dass hier ein Automatismus greift. Tatsächlich handelt es sich im Prinzip um eine vollkommen eigenständige Finanzierung, die das gesamte Prozedere erfordert mit Verhandlung, Antragstellung, Beibringung der Unterlagen, Bonitätsnachweis und weiteren Formalitäten. Das klingt nach Aufwand – birgt indes durchaus attraktive Umsetzungsmöglichkeiten, basierend auf den gesammelten Erfahrungen.

Bestehen strategische Alternativen?

Wenngleich die Hausbank gerne einen anderen Anschein erweckt, es stehen Ihnen für die Gestaltung einer Anschlussfinanzierung durchaus interessante Alternativen zur Verfügung. Je rechtzeitiger Sie sich über die Details informieren, desto profunder erweist sich Ihr Handlungsspielraum. Die drei fundamentalen Strategien Prolongation, Umschuldung und Forward Darlehn punkten mit spezifischen Vor- und Nachteilen.

Prolongation – bequem und scheinbar kostengünstig

Im Rahmen einer Prolongation bleibt alles beim Alten. Kurz vor Ablauf der Zinsbindung sendet Ihnen die Hausbank ein Angebot zu mit neuen Konditionen, die im Wesentlichen auf einem etwas niedrigeren Zinssatz beruhen. Diese Taktik suggeriert Konstanz und Vertrauen, denn die Zinsen sind günstiger und die Kosten für einen Bankenwechsel können eingespart werden.

• Vorteile: keine Kosten für eine Grundschuldübertragung, weniger Formalismus, da etliche Unterlagen bereits vorliegen
• Nachteile: zu knappe Zeit für Angebotsvergleiche, keine Möglichkeit einer grundsätzlichen Neu-Strukturierung

Umschuldung

Schließen Sie die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank ab, handelt es sich um eine Umschuldung. Im Vorlauf holen Sie hierzu verschiedene Angebote ein, die bis zur letzten Nachkommastelle auf den Prüfstand gestellt werden.

• Vorteile: Nutzung des günstigsten Zinssatzes, Optimierung der Finanzkonzeptes entsprechend der bisherigen Erfahrungen
• Nachteile: Umgewöhnung an neue Ansprechpartner, Kosten für die Grundschuldübertragung und Bankenwechsel

Zinseinsparung bei Umschuldung gleicht Zusatzkosten aus

Das meist verwendete Argument der Hausbank, eine Prolongation erspare dem Darlehensnehmer die Kosten eines Bankenwechsels, ist nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich wiegt bereits ein minimal günstigerer Zinssatz mögliche Aufwendungen für die Grundschuldübertragung deutlich auf, wie die folgende Tabelle aufzeigt:

Anschlussfinanzierung – Laufzeit 10 Jahre	Angebot Hausbank	Angebot neue Bank I	Angebot neue Bank II
Restschuld	100.000 Euro	100.000 Euro	100.000 Euro
Sollzinssatz	2,5 %	2,0 %	1,5 %
anfänglicher Tilgungssatz	3 %	3 %	3 %
Monatliche Rate	458 Euro	417 Euro	375 Euro
Restschuld	65.957 Euro	66.820 Euro	67.655 Euro
Summe Zinsen	20.917 Euro	16.860 Euro	12.655 Euro
Grundbuchkosten	0	137 Euro	137 Euro
Notarkosten	0	163 Euro	163 Euro
Gesamtkosten	20.917 Euro	17.160 Euro	12.955 Euro
Ersparnis Umschuldung	—	3.757 Euro	7.962 Euro

Wie dieser Vergleich aufzeigt, gerät die Bedeutung der Kosten für eine Grundschuldübertragung im Zusammenhang mit einer Anschlussfinanzierung bereits bei einer Zinsdifferenz von 0,5 Prozent zur Nebensächlichkeit. Zudem gehen rührige Banken immer mehr dazu über, diese Kosten aus Werbezwecken selbst zu schultern.

tipp: Erhöht sich der monatliche Überschuss in der Haushaltskasse dank der Zinseinsparung Ihrer ausgetüftelten Anschlussfinanzierung? Dann investieren Sie das Plus in einen Bausparvertrag für die Ansparung einer dann noch verbleibenden, allerletzten Restschuld. Dabei fällt die Zuteilungsreife auf den Auslauf der Anschlussfinanzierung. Sie sichern sich frühzeitig ein günstiges Zinsniveau und reduzieren die letzte Tranche Ihrer Baufinanzierung auf ein Minimum.

Forward Darlehen – Anschlussfinanzierung mit Nervenkitzel

Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich mit einem Vorlauf von bis zu 5 Jahren den aktuell günstigen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung. Sollte es sich bis zum Auslauf der Zinsbindung folglich noch etwas hinziehen, bringen Sie den Darlehnsvertrag schon heute unter Dach und Fach. Für die Übergangszeit fällt lediglich eine geringe Bereitstellungsprovision an oder ein Aufschlag auf den Sollzinssatz.

• Vorteile: keine vorzeitige Kündigung des laufenden Darlehns erforderlich, um günstige Zinsen zu nutzen
• Nachteile: spekulativer Charakter, ohne Garantie für die künftige Zinsentwicklung, verbindliche Abnahme des Darlehens auch bei höheren Zinsen

Ein Forward-Darlehen zur Abschlussfinanzierung kann sowohl als Prolongation als auch in Form einer Umschuldung abgeschlossen werden. Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, ist freilich weitaus mehr erforderlich als der Blick in die Kristallkugel Zinsentwicklung. Zumindest die Prognosen anerkannter Fachleute sollten zuvor konsultiert werden.

Welcher Zeitplan hält alle Wege offen?

Verläuft die Bedienung einer Baufinanzierung in geregelten Bahnen, gerät sie im Verlauf der Jahre in den Hintergrund. Da ist er schnell verpasst, der perfekte Zeitpunkt für den Abschluss der bestmöglichen Anschlussfinanzierung. Werfen Sie gleich einmal einen Blick in den Vertrag, um die Dauer der Zinsbindung zu überprüfen. Abhängig vom Ergebnis, sollten Sie so weiter vorgehen:

• Zinsbindung länger als 60 Monate: noch keine Aktivitäten erforderlich, Beobachtung der Zinsentwicklung empfehlenswert
• Zinsbindung 12 bis 60 Monate: beste Chancen, unter allen 3 Alternativen die ultimative Strategie zu wählen
• Zinsbindung unter 12 Monaten: Forward-Darlehen nicht mehr möglich, jedoch günstige Umschuldung durch Angebotsvergleich

Welchen Einfluss nimmt die Tilgungsrate?

Der Zinssatz ist nicht der einzige Pfeil im Köcher, wenn Sie auf eine Optimierung Ihrer Immobilienfinanzierung abzielen. Die Höhe der Tilgungsrate definiert nicht nur den Zeitpunkt erlösender Schuldenfreiheit, sondern senkt die konkret zu zahlende Zinssumme. Die folgende Tabelle zeigt auf, wie der Mechanismus funktioniert:

Anschlussfinanzierung mit Zwischenkredit	Bank I	Bank II	Bank III
Darlehenssumme	100.000 Euro	100.000 Euro	100.000 Euro
Laufzeit	10 Jahre	10 Jahre	10 Jahre
Zinssatz	3 %	3 %	3 %
Tilgungssatz	1 %	2 %	3 %
Monatliche Rate	333 Euro	416 Euro	500 Euro
Restschuld	88.355 Euro	6.710 Euro	65.065 Euro
Summe Zinsen	28.315 Euro	26.630 Euro	25.065 Euro
Verbleibende Laufzeit bis Abzahlung	36 Jahre	20 Jahre	13 Jahre

Um bei der Gestaltung einer Anschlussfinanzierung bis zum Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei zu sein, darf eine Tilgungsrate von 1 Prozent nicht zum Tragen kommen. Im schlimmsten Fall ist die Altersarmut damit vorprogrammiert. Abgeklärte Darlehensnehmer investieren daher die eingesparten Zinsen in eine höhere Tilgungsrate. Die bestehende monatliche Belastung bleibt gleich, sodass eine zügigere Entschuldung nicht zulasten der Haushaltskasse erfolgt.

Rettungsanker Zwischenfinanzierung – nur kein Zeitdruck

Es kommt nicht von ungefähr, dass Darlehensnehmern erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung das Angebot ihrer Hausbank ins Haus flattert. Die Kreditinstitute setzen darauf, dass der Kunde angesichts der knappen Zeit auf dezidierte Angebotsvergleiche verzichtet. Sie sind dessen ungeachtet nicht unbedingt gezwungen, aufgrund des künstlich geschaffenen Zeitdrucks auf die Vorteile einer günstigeren Umschuldung zu verzichten.

Mit einer Anschlussfinanzierung zurren Sie die Rahmenbedingungen Ihrer privaten Mittel fest für weitere 10, 15 oder gar 20 Jahre. Mithilfe einer Zwischenfinanzierung verschaffen Sie sich den nötigen Freiraum, um trotz ausgelaufener Zinsbindung die günstigste Umschuldung zu realisieren. Dabei handelt es sich um einen Kredit für 6-12 Monate, der lediglich verzinst wird. Die folgende Tabelle zeigt auf, wann es sich lohnt:

Anschlussfinanzierung mit Zwischenkredit	Angebot Hausbank	Angebot neue Bank I	Angebot neue Bank II	Angebot neue Bank III
Darlehenssumme	100.000 Euro	100.000 Euro	100.000 Euro	100.000 Euro
Laufzeit	10 Jahre	10 Jahre	10 Jahre	10 Jahre
Zinssatz	3 %	2,8 %	2,5 %	2 %
Tilgungssatz	3 %	3 %	3 %	3 %
Monatliche Rate	500 Euro	483 Euro	458 Euro	417 Euro
Restschuld	65.065 Euro	65.425 Euro	65.957 Euro	66.820 Euro
Summe Zinsen	25.065 Euro	23.385 Euro	20.917 Euro	16.860 Euro
Zinsen Zwischenkredit 6 Monate	0	1.500 Euro	1.500 Euro	1.500 Euro
Zinsen gesamt	25.065 Euro	24.885 Euro	22.417 Euro	18.360 Euro
Einsparung	—	180 Euro	2.648 Euro	6.705 Euro

Während ein um 0,2 Prozent besseres Angebot die Mehrkosten einer Zwischenfinanzierung nur knapp auffängt, lohnt sich die Mühe ab einer um 0,5 Prozent günstigeren Anschlussfinanzierung bereits deutlich.

Schenken Sie bei Ihren Planungen dem Faktor Lebensqualität genügend Beachtung. Eine hohe Tilgung lockt zwar mit einer zügigen Entschuldung; schnallen Sie indes den Gürtel zu eng, gerät die Baufinanzierung zum Selbstzweck. Planen Sie daher einen ausreichend großen Spielraum für Freizeit und Urlaub ein.

Fazit

Wer die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie nicht auf die lange Bank schiebt, behält mit Ablauf der Zinsbindung alle Fäden in der Hand. Natürlich kann das Angebot der Hausbank so günstig sein, dass sich eine Prolongation empfiehlt. In allen anderen Fällen ist eine umfassende Information über die Zinsentwicklung und die Einholung von Alternativ-Angeboten ratsam. Werden Sie innerhalb von 12 bis 60 Monaten vor Vertragsende aktiv, steht Ihnen neben einer günstigen Umschuldung der Zugriff auf ein Forward-Darlehen offen. Wer indes unter Zeitdruck gerät, entschärft die Situation mit einer Zwischenfinanzierung. Die Mühe und der Aufwand lohnen sich in der Regel, denn bereits eine Zinsdifferenz von 0,5 Prozent wirkt sich auf eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren überzeugend positiv aus. Klug investiert in eine höhere Tilgungsrate, ist der Baukredit rechtzeitig vor dem Renteneintritt abbezahlt.