
Läuft nach 10-15 Jahren die erste Zinsbindung eines Baudarlehens aus, warten clevere Darlehensnehmer das Angebot ihrer Hausbank für die Anschlussfinanzierung nicht ab. Eigeninitiative und eine ausgeklügelte Strategie werden mit klingender Münze belohnt. Worauf es wirklich ankommt, lesen Sie hier.
Welche Funktion hat eine Anschlussfinanzierung?
Das klassische Immobiliendarlehen basiert auf einer Zinsbindung von 5, 10 oder 15 Jahren. Da sich in den ersten Jahren die Zinsbelastung auf einem hohen Niveau befindet, pendelt die verträgliche Tilgungsrate in der Regel zwischen 1 und maximal 3 Prozent. Folglich besteht am Ende der vereinbarten Laufzeit eine Restschuld, die den Abschluss einer entsprechenden Anschlussfinanzierung erfordert. Einzige Ausnahme stellt das Volltilgerdarlehen für kapitalstarke Bauherren dar.
Irrtümlicherweise gehen viele Darlehensnehmer davon aus, dass hier ein Automatismus greift. Tatsächlich handelt es sich im Prinzip um eine vollkommen eigenständige Finanzierung, die das gesamte Prozedere erfordert mit Verhandlung, Antragstellung, Beibringung der Unterlagen, Bonitätsnachweis und weiteren Formalitäten. Das klingt nach Aufwand – birgt indes durchaus attraktive Umsetzungsmöglichkeiten, basierend auf den gesammelten Erfahrungen.
Bestehen strategische Alternativen?
Wenngleich die Hausbank gerne einen anderen Anschein erweckt, es stehen Ihnen für die Gestaltung einer Anschlussfinanzierung durchaus interessante Alternativen zur Verfügung. Je rechtzeitiger Sie sich über die Details informieren, desto profunder erweist sich Ihr Handlungsspielraum. Die drei fundamentalen Strategien Prolongation, Umschuldung und Forward Darlehn punkten mit spezifischen Vor- und Nachteilen.
Prolongation – bequem und scheinbar kostengünstig
Im Rahmen einer Prolongation bleibt alles beim Alten. Kurz vor Ablauf der Zinsbindung sendet Ihnen die Hausbank ein Angebot zu mit neuen Konditionen, die im Wesentlichen auf einem etwas niedrigeren Zinssatz beruhen. Diese Taktik suggeriert Konstanz und Vertrauen, denn die Zinsen sind günstiger und die Kosten für einen Bankenwechsel können eingespart werden.
- Vorteile: keine Kosten für eine Grundschuldübertragung, weniger Formalismus, da etliche Unterlagen bereits vorliegen
- Nachteile: zu knappe Zeit für Angebotsvergleiche, keine Möglichkeit einer grundsätzlichen Neu-Strukturierung
Umschuldung
Schließen Sie die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank ab, handelt es sich um eine Umschuldung. Im Vorlauf holen Sie hierzu verschiedene Angebote ein, die bis zur letzten Nachkommastelle auf den Prüfstand gestellt werden.
- Vorteile: Nutzung des günstigsten Zinssatzes, Optimierung der Finanzkonzeptes entsprechend der bisherigen Erfahrungen
- Nachteile: Umgewöhnung an neue Ansprechpartner, Kosten für die Grundschuldübertragung und Bankenwechsel
Zinseinsparung bei Umschuldung gleicht Zusatzkosten aus
Das meist verwendete Argument der Hausbank, eine Prolongation erspare dem Darlehensnehmer die Kosten eines Bankenwechsels, ist nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich wiegt bereits ein minimal günstigerer Zinssatz mögliche Aufwendungen für die Grundschuldübertragung deutlich auf, wie die folgende Tabelle aufzeigt:
Anschlussfinanzierung – Laufzeit 10 Jahre | Angebot Hausbank | Angebot neue Bank I | Angebot neue Bank II | |
---|---|---|---|---|
Restschuld | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro | |
Sollzinssatz | 2,5 % | 2,0 % | 1,5 % | |
anfänglicher Tilgungssatz | 3 % | 3 % | 3 % | |
Monatliche Rate | 458 Euro | 417 Euro | 375 Euro | |
Restschuld | 65.957 Euro | 66.820 Euro | 67.655 Euro | |
Summe Zinsen | 20.917 Euro | 16.860 Euro | 12.655 Euro | |
Grundbuchkosten | 0 | 137 Euro | 137 Euro | |
Notarkosten | 0 | 163 Euro | 163 Euro | |
Gesamtkosten | 20.917 Euro | 17.160 Euro | 12.955 Euro | |
Ersparnis Umschuldung | — | 3.757 Euro | 7.962 Euro |
Anschlussfinanzierung mit Zwischenkredit | Bank I | Bank II | Bank III | |
---|---|---|---|---|
Darlehenssumme | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro | |
Laufzeit | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre | |
Zinssatz | 3 % | 3 % | 3 % | |
Tilgungssatz | 1 % | 2 % | 3 % | |
Monatliche Rate | 333 Euro | 416 Euro | 500 Euro | |
Restschuld | 88.355 Euro | 6.710 Euro | 65.065 Euro | |
Summe Zinsen | 28.315 Euro | 26.630 Euro | 25.065 Euro | |
Verbleibende Laufzeit bis Abzahlung | 36 Jahre | 20 Jahre | 13 Jahre |
Anschlussfinanzierung mit Zwischenkredit | Angebot Hausbank | Angebot neue Bank I | Angebot neue Bank II | Angebot neue Bank III |
---|---|---|---|---|
Darlehenssumme | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro |
Laufzeit | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre |
Zinssatz | 3 % | 2,8 % | 2,5 % | 2 % |
Tilgungssatz | 3 % | 3 % | 3 % | 3 % |
Monatliche Rate | 500 Euro | 483 Euro | 458 Euro | 417 Euro |
Restschuld | 65.065 Euro | 65.425 Euro | 65.957 Euro | 66.820 Euro |
Summe Zinsen | 25.065 Euro | 23.385 Euro | 20.917 Euro | 16.860 Euro |
Zinsen Zwischenkredit 6 Monate | 0 | 1.500 Euro | 1.500 Euro | 1.500 Euro |
Zinsen gesamt | 25.065 Euro | 24.885 Euro | 22.417 Euro | 18.360 Euro |
Einsparung | — | 180 Euro | 2.648 Euro | 6.705 Euro |
Während ein um 0,2 Prozent besseres Angebot die Mehrkosten einer Zwischenfinanzierung nur knapp auffängt, lohnt sich die Mühe ab einer um 0,5 Prozent günstigeren Anschlussfinanzierung bereits deutlich.
Schenken Sie bei Ihren Planungen dem Faktor Lebensqualität genügend Beachtung. Eine hohe Tilgung lockt zwar mit einer zügigen Entschuldung; schnallen Sie indes den Gürtel zu eng, gerät die Baufinanzierung zum Selbstzweck. Planen Sie daher einen ausreichend großen Spielraum für Freizeit und Urlaub ein.
Fazit
Wer die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie nicht auf die lange Bank schiebt, behält mit Ablauf der Zinsbindung alle Fäden in der Hand. Natürlich kann das Angebot der Hausbank so günstig sein, dass sich eine Prolongation empfiehlt. In allen anderen Fällen ist eine umfassende Information über die Zinsentwicklung und die Einholung von Alternativ-Angeboten ratsam. Werden Sie innerhalb von 12 bis 60 Monaten vor Vertragsende aktiv, steht Ihnen neben einer günstigen Umschuldung der Zugriff auf ein Forward-Darlehen offen. Wer indes unter Zeitdruck gerät, entschärft die Situation mit einer Zwischenfinanzierung. Die Mühe und der Aufwand lohnen sich in der Regel, denn bereits eine Zinsdifferenz von 0,5 Prozent wirkt sich auf eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren überzeugend positiv aus. Klug investiert in eine höhere Tilgungsrate, ist der Baukredit rechtzeitig vor dem Renteneintritt abbezahlt.