Wie ist das Annuitätendarlehen strukturiert – seine Effekte

Annuitätendarlehen

Das klassische Annuitätendarlehen hat an Reiz nichts eingebüßt, sondern dominiert insbesondere in der Immobilienfinanzierung unangefochten den Geldmarkt. Erfahren Sie hier, warum diese bewährte Struktur nach wie vor nicht zu toppen ist hinsichtlich Transparenz und Planungssicherheit.

Welche Eigenschaften zeichnen ein Annuitätendarlehen aus?

Um ein Haus zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, reicht zumeist das Gesparte nicht aus. Damit Bauherren die gesamte Summe zahlen zu können, springen Banken in die Bresche mit einem Kredit. In der Regel handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen. Diese Merkmale kennzeichnen die populäre Finanzierungsform:

  • Feste monatliche Raten über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung
  • Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil zugunsten der Tilgung
  • Der anfängliche Tilgungssatz beträgt mindestens 1 Prozent
  • Zinsbindungsfristen erstrecken sich über 5, 10, 15 oder 20 Jahre

Das Annuitätendarlehen bietet somit vor allem dem privaten Bauherrn mit festem Einkommen eine solide Planungssicherheit. Zumindest bis zum Ende der Laufzeit des Vertrages steht präzise fest, wie viel jeden Monat für die Lebenshaltung übrig bleibt. Für eine eventuelle Restschuld wird eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen, die sich zumeist bis zur vollständigen Ablösung des Darlehens ausdehnt.

Das tut sich innerhalb einer konstanten Annuitätsrate

Mit zuverlässiger Konstanz erscheint die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens auf dem Kontoauszug. In ihrem mathematischen Inneren pulsieren Zins- und Tilgungsrate gegeneinander mit einer für Sie erfreulichen Tendenz – die Zinsen sinken und die Tilgungen steigen.

Die folgende Tabelle schafft Transparenz über den monatlichen Prozess innerhalb einer gleichbleibenden Annuität. Dem Rechenbeispiel zugrunde liegt eine Darlehenssumme von 200.000 Euro zu einem jährlichen Zinssatz von 1,8 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 3 Prozent. Für eine bessere Übersicht wurden die einzelnen Beträge auf ganze Euro gerundet:

Zins- und Tilgungsplan Annuitätendarlehen Januar Februar März April Mai Juni
Zinsen 300 € 299 € 298 € 297 € 296 € 295 €
Tilgung 500 € 501 € 502 € 503 € 504 € 505 €
Monatliche Rate 800 € 800 € 800 € 800 € 800 € 800 €

Mit welchen Vorteilen punktet das Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen überzeugt mit einer soliden Berechenbarkeit. Da die Anschaffung des Eigenheims für die meisten Familien das mit Abstand größte Finanzierungsprojekt ihres Lebens darstellt, hat niemand Lust auf riskante Zins-Akrobatik. Ähnlich sehen es bodenständige Mittelständler, die ebenfalls die Planungssicherheit eines Annuitätendarlehens bevorzugen. Die wesentlichen Vorteile im Überblick:

  • Der einmal ausgehandelte Zinssatz ändert sich während der Laufzeit nicht
  • Die monatliche Zinsrate rechnet sich auf die aktuelle Restschuld
  • Ein finanzieller Engpass kann mittels vorübergehender Tilgungsaussetzung geschultert werden

Fällt der Abschluss in eine Niedrigzins-Phase sind die Schulden bei gleichbleibender Monatsrate schneller getilgt, als während einer Hochzins-Periode. Da Annuitätendarlehen zwischen 5 und 20 Jahren Laufzeit abgeschlossen werden können, bieten sie somit zusätzliche Flexibilität. Kleine Zinssätze münden daher in eine lange Laufzeit, während hohe Zinsen maximal 5 Jahre hingenommen werden sollten.

Ist hier wirklich alles eitel Sonnenschein?

Der herausragende Vorteil eines Annuitätendarlehens birgt zugleich die Gefahr eines finanziellen Desasters. Die Sicherheit der Berechenbarkeit nimmt am Ende der Vertragslaufzeit ein jähes Ende, sofern noch eine Restschuld offen bleibt. Unterlag der Zinssatz keinen Schwankungen oder ist sogar gesunken, ist alles im grünen Bereich. Die Anschlussfinanzierung des Darlehens wird sich in keinen nennenswerten Änderungen auf dem Kontoauszug niederschlagen.

Anders sieht es aus, wenn das Zinsänderungsrisiko mit voller Härte zuschlägt. Damit Ihre Finanzierung nach Auslauf der Zinsbindung eines Annuitätendarlehens aufgrund höherer Zinsen nicht unerwartet aus dem Tritt kommt, sollten Sie vor dem Abschluss auf einen monatlichen Tilgungsplan bestehen. Nach dem Motto ‚erkannte Gefahr ist gebannte Gefahr‘ können Sie rechtzeitig die Stellschrauben stellen für eine verträgliche Anschlussfinanzierung, beispielsweise in Form eines Forward-Darlehens. Diese Daten sollten von Beginn an bekannt sein:

  • Zins- und Tilgungssatz
  • Zinsbindung mit Datum
  • sämtliche Gebühren
  • Zinsanteil in Euro
  • Tilgungsanteil in Euro
  • Restschuld in Euro

Versicherer lassen sich auf lange Laufzeiten ein von bis zu 30 Jahren, während Banken bereits bei 15 oder 20 Jahren abwinken. Konzerne, wie Allianz, AXA oder Cosmos direkt sehen derartige Annuitätendarlehen als Kapitalanlage. Interessant für Verbraucher ist das Kündigungsrecht nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung – festgeschrieben im BGB.

Warum pochen Banken so vehement auf Eigenkapital?

Befinden sich die Zinsen für Baugeld auf einem historischen Tief, wird die Frage immer drängender. Soll der Vermieter weiterhin gemästet werden, um fleißig Eigenkapital anzusparen für den Hausbau? Ist es nicht vorteilhafter, die günstigen Zinsen zu nutzen und ohne Eigenkapital sofort eine Baufinanzierung auf die Beine zu stellen? Letzteres ist bei Banken nicht gern gesehen, denn ohne Eigenkapital ist das Risiko für beide Seiten deutlich höher.

Eine solide Finanzierung operiert mit einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Auf Annuitätendarlehen mit 100 Prozent Beleihungswert lassen sich zwar manche Banken ein, allerdings zum Preis eines um mindestens 1 Prozentpunkt höheren Zinssatzes als Risikoaufschlag. Dieser Unterschied macht sich gravierend bemerkbar, wie die folgende Tabelle aufzeigt:

Annuitätendarlehen mit Laufzeit 10 Jahre mit Eigenkapital ohne Eigenkapital
Kaufpreis Immobilie 400.000 Euro 400.000 Euro
Eigenkapital 20 % 80.000 Euro 0
Darlehenssumme 320.000 Euro 400.000 Euro
Zinssatz 2 % 2 % + 1 % Risiko
Tilgung 2 % 2 %
Monatliche Rate 1.066 Euro 1.666 Euro
Summe Zinsen Laufzeit 57.024 Euro 106.852 Euro
Restschuld 249.304 Euro 306.932 Euro

Wie sich Muskelkraft in Eigenkapital verwandelt

Dient das Annuitätendarlehen der Finanzierung eines Neubaus, profitieren handwerklich begabte Darlehensnehmer von der sogenannten Muskelhypothek. Banken erkennen Eigenleistungen als Eigenkapital an bis zu satten 15 Prozent. Als realistisch haben sich zwischen 5 und 10 Prozent erwiesen, was sich in baren Einsparungen von 10.000 Euro bis 25.000 Euro niederschlägt, gemäß einer Umfrage des Bauherren Schutzbundes e. V. Hinzu kommen die Auswirkungen auf die Höhe der Zinsen, wie in der obigen Tabelle dargestellt.

tipp: Sind alle Konditionen für Ihr Annuitätendarlehen unter Dach und Fach, lassen Sie idealerweise noch das Recht auf eine jährliche Sondertilgung von 5-10 Prozent hinzufügen. Es gibt kaum einen profitableren Weg, unerwartete Geldeinkünfte zu investieren, als in die vorzeitige Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung.

Annuitätendarlehen im Volltilger-Modus – kann das gut gehen?

Bewegen sich die Zinsen auf niedrigem Niveau, üben diese beim Abschluss eines Annuitätendarlehens einen verführerischen Reiz aus. Getrieben vom Wunsch nach einer möglichst raschen Abzahlung der Schulden, wird der Tilgungssatz bis zum Anschlag ausgereizt. Somit verwandelt sich das Annuitätendarlehn in ein Volltilgerdarlehn. Als verlockender Nebeneffekt sind damit die günstigen Zinsen gesichert und das Zinsänderungsrisiko aus der Welt.

Die Höhe des Tilgungssatzes definiert in diesem Zusammenspiel die Laufzeit. Unabhängig vom Zinssatz sollten Sie mit diesen ungefähren Werten rechnen:

  • 30 Jahre: 1 %
  • 22 Jahre: 2 %
  • 18 Jahre: 3 %
  • 15 Jahre: 4 %
  • 13 Jahre: 5 %
  • 10 Jahre: 7 %

Um beispielsweise ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro statt in 22 Jahren in 10 Jahren zu tilgen, erhöht sich bei 3 Prozent Zinsen die monatliche Rate von 830 Euro auf beachtliche 1.830 Euro. Eine solche Belastung ist nur von bonitätsstarken Darlehensnehmern zu stemmen mit einem gesicherten Einkommen.

Kein Tilgungs-Turbo ohne eiserne Reserve

Niedrige Zinsen sind immer ein zweischneidiges Schwert. Einerseits gestaltet sich die Bedienung eines Annuitätendarlehens als realisierbar, im gleichen Zug lohnt sich Sparen kaum noch. Sämtliche rechnerischen Überschüsse des Monats in die schnelle Tilgung zu pumpen, erweist sich trotzdem als Tanz auf dem Vulkan. Die Waschmaschine geht auch im neuen Eigenheim kaputt, die neuen Möbel sind teurer als gedacht und das Kind geht demnächst auf Klassenfahrt.

Damit sich nicht das kleinste Malheur zur Katastrophe ausweitet, sollte trotz Tilgung-Turbo eine Reserve von 3-4 Monatsgehältern auf einem Tagesgeldkonto oder Sparbuch vorhanden sein – ungeachtet der Mini-Zinsen.

Passen KfW-Förderkredite und Annuitätendarlehen zusammen?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat seit 1948 den staatlichen Auftrag, den Bau und Kauf von Immobilien zu fördern. Heute fokussieren die Aktivitäten auf die Förderung energieeffizienter Bauten und der Nutzung erneuerbarer Energien. In Anbetracht der breit gefächerten Programmgestaltung zählen Sie mit ein wenig Glück zur Zielgruppe. In diesem Fall kommen Sie in den Genuss extra günstiger Kredite, die sich hervorragend mit einem Annuitätendarlehen kombinieren lassen.

Die Beantragung erfolgt nicht unmittelbar bei der KfW-Bank, sondern über Ihre Hausbank als Mittler. Da die Banken freilich kaum nennenswerte Margen für KfW-Kredite erhalten, im gleichen Zug die gesamte Abwicklung erledigen müssen, sind diese sehr zurückhaltend in Punkto Empfehlungen. Fragen Sie daher vor dem Abschluss eines Annuitätendarlehens gezielt nach möglichen KfW-Förderkrediten und Zuschüssen, denn es stehen mögliche Einsparungen von mehreren Tausend Euro im Raum.

Fazit

Das Annuitätendarlehen wird mit Fug und Recht als das Herzstück einer Immobilienfinanzierung bezeichnet. Dank einer festen monatlichen Rate besteht eine verlässliche Planbarkeit sowohl im privaten als auch im mittelständischen Bereich. Zumindest gilt diese Berechenbarkeit bis zum Ende der Zinsbindung. Wer sich indes von Beginn an mit den erforderlichen Informationen ausstattet, lässt sich durch die spätere Anschlussfinanzierung nicht aus dem Tritt bringen. Unbedingt empfehlenswert ist eine Kombination weiterer Faktoren rund um das Annuitätendarlehen. Eine vernünftige Eigenkapitalquote zählt ebenso dazu, wie eine sinnvolle Eigenleistung. Darüber hinaus sollten Sie sich durch historisch niedrige Zinsen nicht den Blick vernebeln lassen für einen realistischen Tilgungssatz, der Ihnen und Ihrer Familie Raum lässt für eine gute Lebensqualität. Wo die Zahlen passen, sollte gleichwohl der Tilgungs-Turbo zugeschaltet werden. Keine ausgeklügelte Immobilienfinanzierung reicht bis ins Rentenalter, denn dann versagen selbst die Vorteile eines Annuitätendarlehens.