Strategien für eine clevere Hausfinanzierung

hausfinanzierungDer Weg in die eigenen vier Wände führt zumeist über Fremdmittel. Hier wird es für viele zukünftige Hausherren kritisch, denn auf dem Kapitalmarkt lauern Stolperfallen. Fundierte Antworten auf wichtige Fragen zur Hausfinanzierung dienen hier als Orientierungshilfe – ganz ohne Banker-Kauderwelsch.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Eigenheimfinanzierung geht einher mit der festen monatlichen Verpflichtung, pünktlich die Rate für Zinsen und Tilgung zu leisten. Wer sich bei der Einschätzung seiner finanziellen Möglichkeiten vergaloppiert, büßt in den eigenen vier Wänden erheblich an Lebensqualität ein. Gehen Sie daher an die Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, nach folgender Faustformel heran:

Die monatliche Hausrate beträgt weniger als 40 Prozent des Nettoeinkommens

Welcher Fehler lauert bei der Finanzierung eines Grundstücks?

Erwerben Sie Ihr Traumgrundstück, um erst später darauf Ihr Eigenheim zu bauen, ist folgender Aspekt zu beachten: Die finanzierende Bank trägt ins Grundbuch eine erstrangige Hypothek ein. Für die später folgende Baufinanzierung sind Sie somit auf Gedeih und Verderb an genau diese Bank gebunden, da andere Kreditinstitute sich mit einer nachrangigen Eintragung nicht zufrieden geben. So bewahren Sie Ihre Entscheidungsfreiheit:

  • Grundstückskauf und Hausbau werden in einem Durchgang realisiert
  • Um einen zeitlichen Abstand zu überbrücken, startet die Grundstücksfinanzierung mit einem variablen Darlehen

Sind die Grundstückspreise überall gleich hoch?

Mit spektakulären Schlagzeilen berichten die Medien regelmäßig über ein markantes Gefälle der Eigenheim-Preise. Unter den Tisch fällt dabei die Tatsache, dass es bei den Grundstückspreisen deutlich gravierender zugeht. In 2015 kostete in Brandenburg durchschnittlich der Quadratmeter baureifes Land schlappe 74 ,10 Euro, während Grundstückskäufer in Hamburg mit satten 683,77 Euro sehr viel tiefer in die Taschen greifen mussten.

Wann macht eine Vollfinanzierung Sinn?

Laufen die Zinsen gegen Null, rückt eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital in den Fokus. Statt weiterhin mühsam 20-40 Prozent Eigenmittel anzusparen, punktet die Vollfinanzierung mit überzeugenden Vorteilen. Insbesondere gehen Sie auf diese Weise sowohl dem Risiko steigender Zinsen aus dem Weg als auch einer Doppelbelastung durch Ansparung und Mietzahlung. Die folgenden Voraussetzungen sollten indes gegeben sein:

  • Eine erstklassige Bonität in Verbindung mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag
  • Das Einkommen reicht aus, um den Zinsaufschlag für das erhöhte Risiko zu stemmen
  • Der Finanzierungssumme übersteigt nicht das 5-fache des jährlichen Bruttoeinkommens

Welche Funktion hat Eigenkapital in der Hausfinanzierung?

Mit einem prall gefüllten Sparkonto als Eigenkapital, federn Sie die Risiken einer langfristigen Hausfinanzierung ab. Je mehr Eigenkapital für den Hauskauf zur Verfügung steht, desto günstigere Zinsen bieten die Banken. Decken Ihre Geldreserven die gesamten Nebenkosten ab, schafft dieser Umstand Sicherheit für den Ernstfall. In den seltensten Fällen können bei einem Notverkauf die Grunderwerbssteuer oder Notargebühren wieder hereingeholt werden und bleiben als Restschulden ein finanzieller Klotz am Bein.

Beim Hausbau muss das Eigenkapital übrigens nicht aus barer Münze bestehen. Handwerklich begabte Häuslebauer schaffen in Form von Eigenleistung einen geldwerten Kapitalersatz, auch bekannt als Muskelhypothek.

Gibt es die ideale Eigenheimfinanzierung?

Den Königsweg in der Eigenheimfinanzierung gibt es leider nicht. Stattdessen steht eine breit gefächerte Palette an Finanzierungsformen zur Auswahl. Wer auf Sicherheit bedacht ist, folgt dem Main Stream. Dieser setzt in der Immobilienfinanzierung auf das Annuitätendarlehen, wahlweise als Bankenkredit oder Bauspardarlehen.

Visieren Sie hingegen eine individuelle Strategie an, stricken Sie sich Ihr eigenes Finanzierungspaket. Als Komponenten stehen zur Verfügung: variables Darlehen, Cap Darlehen, Forwarddarlehen, Konstantdarlehen, Volltilgerdarlehen und etliche Nischenprodukte.

Warum muss ich eine Hypothek aufnehmen?

Stellt ein Kreditinstitut Geld zur Verfügung für den Immobilienerwerb, wird vom Darlehensnehmer mehr erwartet als eine gute Bonität. Als zusätzliche Sicherheit trägt die Bank ins Grundbuch eine Hypothek ein. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht zugunsten des Geldgebers. Konkret gesagt, treten Sie als Hypothekennehmer die Eigentumsrechte an der Immobilie an die Bank ab.

Geraten Sie in Zahlungsverzug bei der Bedienung Ihrer Hausfinanzierung, kann die Bank ihre Forderung aus dem zwangsweisen Verkauf der Immobilie befriedigen. Wer sich weigert, eine Hypothek aufzunehmen, erhält in der Regel auch kein Darlehen.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Als Kernstück einer Hausfinanzierung hat sich das Annuitätendarlehen etabliert. Beigetragen zur Popularität dieser Finanzierungsform hat die leicht verständliche Funktionsweise. Die wichtigsten Eckpunkte im Überblick:

  • Der ausgehandelte Zinssatz ändert sich während der Vertragslaufzeit nicht
  • Die monatliche Rate bleibt über die Zeit der Zinsbindung gleich
  • Mit jeder Monatsrate sinkt der Zinsanteil und steigt die Tilgung

Wer schließt für die Hausfinanzierung ein variables Darlehen ab?

Den Unwägbarkeiten variabler Zinsen setzen sich Darlehensnehmer im Rahmen einer Immobilienfinanzierung nur selten aus. Interessant ist dieses Konstrukt einzig für finanzkräftige Selbständige mit schwankender Liquidität auf hohem Niveau. In diesem Fall fließen hohe Geldeingänge unmittelbar in die Tilgung, die bei einem variablen Darlehen alle 3 Monate ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist.

Besonders gewiefte Kreditnehmer reduzieren mithilfe eines Cap Darlehens zusätzlich das Risiko steigender Zinsen. Gegen Zahlung einer Cap-Gebühr werden die Zinsen gedeckelt.

Was unterscheidet Volltilgerdarlehen von Annuitätendarlehen?

Seit die Zinsen ein tiefes Tal durchlaufen, ist das Volltilgerdarlehen in aller Munde. Dieses gehobene Interesse verdankt diese Finanzierungsform diesen herausragenden Unterschieden zum bisherigen Favoriten, dem Annuitätendarlehen:

  • Der monatliche Kapitaldienst bleibt von Anfang bis Ende gleich hoch
  • Es gibt nur eine einzige Zinsbindung, an deren Ende das Haus komplett bezahlt ist
  • Eine Anschlussfinanzierung mit dem Risiko gestiegener Zinsen ist nicht erforderlich

Haben Selbständige Aussichten auf eine Baufinanzierung?

Es sind die schwankenden Einnahmen, die für Selbständige den Weg zur Baufinanzierung so steinig machen. Auf Basis der folgenden Optionen stehen die Chancen gut für eine Hausfinanzierung:

  • Beste Aussichten haben Freiberufler in gut situierten Branchen, wie Rechtsanwälte oder Ärzte
  • Die selbständige Tätigkeit blickt auf mehr als 3 Jahre mit stabilem Gewinn auf hohem Niveau zurück
  • Es stehen 20 Prozent und mehr als Eigenkapital zur Verfügung
  • Der Beleihungswert von 60 Prozent wird nicht überschritten

Wie ermittle ich die richtige Bausparsumme?

Das angestrebte Ziel und Ihr finanzieller Spielraum definieren die Bausparsumme. Diese setzt sich zusammen aus einem Mindestsparguthaben und einem Bauspardarlehen. Je geringer das Sparguthaben, desto höher erweist sich der Kreditbedarf mit einer daraus resultierenden monatlichen Belastung. Es ist genau diese Monatsrate für Zinsen und Tilgung, die als zentrales Kriterium für die Höhe der Bausparsumme gilt.

Kann ich einen Bausparvertrag vorzeitig auszahlen lassen?

Als Bausparer können Sie jederzeit die Auszahlung Ihres Bausparvertrages veranlassen. Sollte dieser die Zuteilungsreife noch nicht erreicht haben, wird Ihnen das angesparte Guthaben zuzüglich des Zinsertrages überwiesen. Allerdings geht dabei der Anspruch auf den garantierten Darlehenszins verloren. Darüber hinaus werden die Abschlussgebühren nicht erstattet.

Ist ein Bausparvertrag kündbar?

Befindet sich ein Bausparvertrag noch in der Phase seiner Ansparung, können Sie diesen jederzeit kündigen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist von 3-6 Monaten wird Ihnen das angesammelte Guthaben überwiesen. Wurde das Bauspardarlehen bereits an Sie ausgezahlt, erfolgt eine Kündigung einzig unter der Voraussetzung, dass die bestehende Restschuld in einer Summe ausgeglichen wird. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Lohnt sich der Bausparvertrag als Geldanlage?

In Zeiten kümmerlicher Guthabenzinsen erweist sich der Bausparvertrag als Geldanlage tatsächlich als Silberstreif am Horizont. Diese Gründe sprechen dafür:

  • Das Kapital ist vollkommen sicher
  • Der Verzicht auf ein Bauspardarlehen wird zumeist mit einem Bonuszins belohnt
  • Der ideale Weg, um vermögenswirksame Leistungen und staatliche Zuschüsse anzusammeln

Worin liegt der entscheidende Vorteil bei Konstantdarlehen?

Gegenüber dem klassischen Annuitätendarlehen punktet das Konstantdarlehen mit gleich zwei Vorzügen: Eine erstklassige Planungssicherheit dank des festen Zinssatzes für die gesamte Laufzeit. Nach Zuteilung des Bauspardarlehens sind kostenlose Sondertilgungen jederzeit möglich.

Welche Förderung steht für eine Hausfinanzierung bereit?

Es sprudeln gleich mehrere Quellen mit staatlichen Fördermitteln, um die Schaffung von Wohneigentum voranzutreiben. Die folgenden Programme kommen einzeln oder in Kombination zur Anwendung:

  • Vermögenswirksame Leistungen zuzüglich Arbeitnehmersparzulage
  • Wohnungsbauprämie
  • Wohn-Riester
  • KfW-Programm 124 Wohneigentum
  • KfW-Programm 153 Energieeffizienz-Haus

Während die ersten drei Programme für die Förderung beim Hauskauf an Einkommensgrenzen gebunden sind, fungieren die KfW-Darlehen ähnlich wie eine klassische Finanzierung. Das KfW-Programm 124 finanziert sämtliche Aufwendungen rund um die Schaffung von privatem Wohnraum mit einem vergünstigten Zinssatz. Das KfW-Programm 153 fördert gezielt den Bau eines Energiespar-Hauses mit Zuschüssen von bis zu 5.000 Euro.

Wie gelingt die Kostenkalkulation beim Hausbau?

Eine vorbildliche Kostenkalkulation für den Bau eines Hauses setzt an bei der Ermittlung des Quadratmeterpreises für jedes einzelne Gewerk. Das erfordert zweifellos eine detaillierte Aufschlüsselung aller anfallenden Arbeiten vom Rohbau, über den Einbau der Fenster und Türen bis hin zur Installation von Elektro, Heizung und Sanitär. Nicht zu vergessen die Verlegung von Fliesen und Böden. Idealerweise legen Sie dezidierte Checklisten an, die in einer fundierten Kostenermittlung münden.

Welche Kosten addieren sich zum Kaufpreis einer Immobilie?

Ein häufig unterschätzter Faktor in der Hausfinanzierung sind die unumgänglichen Zusatzkosten. Diese verteuern den Preis einer Immobilie, ohne dass Sie als Käufer einen großartigen Einfluss darauf nehmen können. Von diesen Nebenkosten ist die Rede:

  • Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises
  • Notar- und Grundbuchgebühren von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises
  • Maklercourtage von 3,57 bis 7,14 Prozent

Darüber hinaus können Bereitstellungszinsen anfallen, falls die zeitliche Planung aus dem Ruder läuft und das bereitstehende Darlehen verspätet abgerufen wird. Um den gesamten Ablauf einer Hausfinanzierung einschließlich des umfangreichen Kostengefüges im Griff zu behalten, leisten übersichtliche Checklisten einen praktischen Beitrag.

Was ist zu tun am Ende der Zinsbindung?

Glücklich die Darlehensnehmer, deren Zinsbindung in Zeiten historisch niedriger Zinsen ausläuft. Wer in den kommenden 6 Monaten die Umschuldung seiner Baufinanzierung in Angriff nehmen kann, sollte daher verschiedene Angebote für eine Anschlussfinanzierung einholen. Verlassen Sie sich nicht auf den Vorschlag Ihrer Hausbank für eine Prolongation, sondern schaffen Sie Vergleichsmöglichkeiten.

Sollte sich die Zeit bis zum Ende der Zinsbindung noch zwischen 12 und 60 Monaten hinziehen, sichern Sie sich bereits heute die günstigen Zinsen über ein Forward Darlehen.